[摘要] 北京、深圳、广州、武汉等是“城中村” 问题较为严重的城市，也是较早就开始探索“城中村”整治措施的城市。特别是深圳市去年10月底发起的新一轮“城中村”改造行动，被地方政府看作是检验政府执政能力最好的“试金石”，其“政府主导、市场化运作”的运作模式目前已经取得了一定的阶段性成果。
在快速城市化过程中，由于产权、规划、管理等原因，“城中村”已经成为城市中普遍的一个“毒瘤”。依附“城中村”而衍生的社会治安、消防隐患、环境脏乱、违章建筑、外来人口等问题，成为许多城市管理中的一个突出难题。近年来，不少城市已经着手割除“城中村”这颗“毒瘤”，以期从根本上解决上述问题，提升城市形象，规范城市有序运行。
北京、深圳、广州、武汉等是“城中村”问题较为严重的城市，也是较早就开始探索“城中村”整治措施的城市。特别是深圳市去年10月底发起的新一轮“城中村”改造行动，被地方政府看作是检验政府执政能力的“试金石”，其“政府主导、市场化运作”的运作模式目前已经取得了一定的阶段性成果。武汉市从去年9月开始启动“城中村综合试点改造”，目前首批15个试点村全部完成集体经济组织改制工作，与许多地方“城中村”改造征地补偿拆迁的思路不同，武汉市此次“城中村”综合试点改造方案被定位于“偿还历史旧账”以及“建立责任政府”的高度，将村集体组织的改制、村民身份转换与村湾改造同时进行，其市场化的操作手段也有别于深圳、广州等城市做法。深圳、武汉两种不同的“城中村”改造模式，为其他地方探索解决“城中村”问题提供了两种不同的发展思路。
武汉“城中村”改造模式：市场运作+有情操作
武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市“城中村”分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。
按照去年9月出台的武汉市《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，“城中村”改造要体现“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：Ａ类村由改制后的村经济实体自行改造；Ｂ类村以项目开发的方式改造，原则上将土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用地，四是储备用地；C类村以统征储备的方式实施改造。
“城中村”综合改造主要涉及5个环节：集体经济组织改制、农业户口改登为居民户口、撤销村委会组建社区居委会、“村改居”人员就业和社会保障、土地房产处置及建设规划管理。
武汉“城中村”改造特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15％，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15％的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。
在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。
按照武汉市“城中村”改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴。政策规定，允许村民上溯10年补缴养老金。按以村民平均年龄55岁，武汉市民平均寿命76岁计算，村民只需再交5年保费，政府就将承担他今后20年的生活保障。此外，武汉市还规定，“城中村”村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。
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