[摘要] 宝贝私家车在小区被划伤，物业是否有责任？在小区内遭遇安全问题，该向谁寻求维权？交纳的物业费与实际享受到的服务相符吗？当业主那么多年，你是否真的清楚物业的职能。每年按期交纳的物业费，究竟用到了何处？今天小编就和您说一说关于小区物业的那些事儿。
房天下讯 宝贝私家车在小区被划伤，物业是否有责任？在小区内遭遇安全问题，该向谁寻求维权？交纳的物业费与实际享受到的服务相符吗？当业主那么多年，你是否真的清楚物业的职能。每年按期交纳的物业费，究竟用到了何处？今天小编就和您说一说关于小区物业的那些事儿。
【物业费】
1.网友问：我家房子临近三环，位置算偏了，两年前买的，当时物业费就要2.98一平，好贵，也没觉得物业管理有啥特别的啊，不知道物业费都用到哪儿上了？
答：物业费一般由三部分构成：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。具体到我们日常看的见的服务而言，主要包括：管理服务人员的工资，小区的清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、共用部位和设施设备的日常运行及维护费用，物业管理企业的固定资产折旧，办公费用，以及经业主同意的其他费用。
2.网友问：物业服务质量有没有一个既定的评价标准？我怎样确定我享受到的物业服务和交纳的那么多物业费是否匹配呢？
答：有的。去年9月，武汉市房管局指定了《武汉市住宅物业服务等级指导标准》，涵盖了小区物业服务的保洁服务、绿化养护、共用部位与设施管理等所有内容。每一项服务内容都分为4个等级，一级为高等级，四级为低等级。比如：保洁服务，一级服务要求每单元首层设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；二级服务则要求每天不少于2次；三级服务则要求每栋楼设置垃圾收集点，每天清理2次；而四级服务就要求小区内有垃圾收集点，每天清理2次即可。目前，开发商或业委会与物业公司签订物业服务合同，已以上述《标准》为参考依据，协商约定服务等级、具体服务标准及测算物业费。
答：开发商一经交房，不论是否入住，都需交纳物业费。不过，根据《武汉市物业管理条例》第12条规定，房屋交付后若尚未入住，则空置期间的年仅需交纳物业费用的70%，一年后均需全额交纳。
【物业职责】
1.网友问：请问武汉法律法规中有明确规定有关周末装修的条文吗？周末装修实在是很扰民，平时工作一周，本想周末好好休息，结果两天都得和电钻和锤子的噪音做伴。
答：武汉暂无明确的法律条文，但目前武汉市内有物业公司的正规小区都对房屋装修的施工时间做了规定。即，在大部分业主已入住的小区内，周末及其他法定节假日不允许施工；同时，工作日施工时间限定为早上8点到中午12点，下午14点到18点。如果你的邻居违规装修的话，物业必须帮忙协调。
2.网友问：车在小区内被划，物业有责任吗？可不可以找物业赔偿？
答：物业有无责任，要看你是否与物业签订了保管合同。如果签订了保管合同，则按约定处理；若并未签订，则只能协商解决。小编建议，发现车被划伤后，若你为车辆投过划痕险，则应时间通知保险公司，并保留现场，切忌随意挪动车辆，以证明车辆确在小区内被划伤；随后可调取监控录像，并保留。如果物业公司管理上存在明显漏洞，直接导致车辆受损，则也可向物业索赔。
3.网友问：由于我比较忙，没及时办理装修押金，物业也没有说。等我找物业办理装修时，他们说要罚我的款，并且在不知情的情况下断我水电，请问物业有没有权利断我水电？
答：物业是无权切断业主家的水电的，这是水电公司的权利，因此水电问题你可找物业协商沟通。不过另一方面，按照小区装修规定，正式装修前，必须先在物业处登记报备装修信息并缴纳装修押金，因此你也应尽快向物业补交装修押金。
4.网友问：我们小区有栋居民楼一楼租出去后，被改成了酒楼，现在不仅准备拆承重墙，还在安装烤炉油炉，每天机器声音很大，油污异味也飘的附近都是。我们向物业反应，也没了后文，请问这种情况物业不该管吗？
答：你说的这种情况，属于违规行为。可以向物业反应，不过，物业公司只有巡查、劝阻和报告的义务，并没有执法权。因此，若物业同租户也协商未果，建议物业或小区业委会向房管、环保或工商部门反映情况，由相关部门联合执法。
5.网友问：房子买了三年，家住顶层，今年起每逢下雨厨房和客厅就会漏水，完全影响正常生活。不知道这个问题可不可以找物业解决，还是得自己修？
答：根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，顶层屋面渗水，可以申请住宅专项维修资金进行维修。如果你所在小区已成立业委会，那么住宅专项维修资金就归业委会而非物业管理。此外，小区的专项维修资金的账户余额是在所在区的房管局。因此，你可以先向小区业委会反映情况，然后由业委会向小区所属房管局申请使用维修资金。
6.网友问：小区内如果高空抛物伤人的话，物业有责任吗，是否应当赔偿损失？
答： 物业有义务在小区《业主公约》中明确规定禁止业主高空抛物，同时，也应在电梯内或小区告示栏等显眼位置张贴宣传告示，提醒业主不要高空抛物。如果物业已经尽到应尽的责任，则高空抛物行为不归咎于物业，而应追责抛物人。若造成人身伤害，则受害人应向公安机关报案，调查抛物人并索赔。
7.网友问：家中被盗，物业有责任吗？
答：《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全收到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，如果你对照当初签订的《物业管理合同》，能够举证出物业公司在你家被盗过程中存在过错，则物业公司必须根据过错程度进行赔偿，否则，将不予赔偿。
【业主委员会】
1.网友问：经常在媒体上看到关于小区业委会的新闻，可入住我家楼盘一年多了，至今都不知道我们小区业委会是做什么的？
答：《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第33条规定，业主委员会履行以下职责：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费和相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。
2.网友问：业主大会和业主委员会有什么区别？
答：业主大会，由全体业主组成；而业主委员会，由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，一般由5-11人单数组成，在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理，主要职能就是执行业主大会的决议，并负责监督各项决议的实施。今年，武汉所有拥有物业公司的居民小区，都将成立业委会。
3.网友问：我们小区业委会的5名委员中，有1位正在卖房，请问打算买房和尚未入住小区的业主也具有入选业委会的资格吗？
答：业主入选业委会，除需具备业主身份外，还必须确保自己能够履行业主代表的多项监督和执行职能。打算卖房的业主随时可能失去业主的身份，而尚未入住的业主对小区情况并不熟悉，因此，从业主权益角度考虑，这两类业主都不具备入选业委会的资格。业主大会在选举业委会委员时，应首先对候选委员的情况进行深入了解。
4.网友问：业委会和物业公司是什么样的关系？
答：业委会和物业公司应该是监督与配合的关系。一方面，业委会可以监督小区物业服务的履行情况，及时收集业主意见和建议并向物业反馈；另一方面，业委会也需配合物业督促业主的物业费缴纳。业委会的宗旨是维护小区业主的权利，因此，它的成立，在一定程度上对物业公司甚至开发商的行为具有约束作用。
5.网友问：近才知道小区还有公共一说，小区的公共到底包括哪些，是归我们业主所有吗？
答：小区公共，是指利用小区公共部位和区域进行经营获得的，主要包括：小区公共区域的广告，如电梯广告、户外广告；小区公共区域的停车租金、摊位费等；以及利用小区公共配套（如产权归业主所有的会所、游泳池等）所经营产生的。根据《物权法》及《物业管理办法》规定，小区公共部位的经营所得归全体业主共有，可用于补充住房维修基金，或改善小区服务等。
6.网友问：这几天小区内在讨论物业公司不肯向业委会交出公共的事，请问业委会成立后，物业公司是不是必须向业委会移交公共啊？
答：业委会成立前，公共可由物业公司代为管理。业委会成立后，经业主大会决定，公共可由业委会自行管理；也可由业委会通过物业服务合同委托物业公司管理，并与之约定公共的分配比例。同时，物业公司代管期间，必须将小区公共单独立账，并每年定期将公共的明细在小区内对业主进行公示，接受业主监督。
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