武汉商品房买卖合同的解除后开发商如何主动免除保证责任

在按揭贷款购房中，开发商会为买受人向银行承担阶段性连带保证责任。一旦买受人资金出现问题，无法支付银行贷款月供，则开发商要对买受人的违约向银行承担连带保证责任。那么在买受人违约导致商品房买卖合同解除后，开发商能否在买受人、按揭银行都未提起解除抵押担保贷款合同的请求的情形下，单独提起解除抵押担保贷款合同或保证合同，以免除自己的保证责任呢？

一、商品房买卖合同的解除不必然导致商品房担保贷款合同的解除

商品房买卖合同与商品房担保贷款合同是相互牵连、但是又相互独立的法律关系：一个是商品房买卖法律关系，一个是商品房担保贷款的法律关系。在后一个法律关系中，借款人是商品房的买方，并且也是以该房产作为贷款抵押的抵押人，作为商品房出卖人（开发商）则为买受人的贷款提供保证担保，担保权人就是按揭银行。商品房买卖合同的解除往往会影响到后一个法律关系的履行，然而，是否必然导致解除商品房担保贷款合同呢？《商品房买卖合同司法解释》第24条作出了相应规定，即“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持”。但笔者认为该条款，不必然得出商品房买卖合同的解除后商品房担保贷款合同应该解除，而是应该根据我国合同法及相关司法解释来具体认定。

二、开发商有权单独提出解除商品房担保贷款合同

商品房买卖合同解除后，如果借款人和贷款人都没有主张解除商品房担保贷款合同的，对作为商品房担保贷款合同的保证人是否可以提出解除商品房担保贷款合同呢？

实践中有一种观点认为，《商品房买卖合同司法解释》第24条中的“当事人”是指商品房担保贷款合同的借款方和贷款方，不包括作为保证人的开发商。因为在与银行的商品房担保贷款合同关系中，开发商处于担保人的地位，其只负有义务，不享有权利，根本无权提出解除商品房担保贷款合同。

笔者认为，《商品房买卖合同司法解释》第24条中的“当事人”包括作为保证人的开发商。开发商有权提出解除商品房担保贷款合同。在商品房按揭贷款法律关系中，银行出于资金安全考虑，一般会要求借款人以所购房屋作为抵押，在所购房屋正式建成或者办理抵押登记之前，要求房地产开发商提供阶段性担保，担保在房地产办理产权登记之前承担保证借款人还款的连带责任。因此，在房屋建成并办理抵押登记之前，如果买房人与开发商解除商品房买卖合同，此时开发商承担的是保证义务。在商品房买卖合同解除后，买房人对于房屋的期待权消灭，开发商将购房款返还给买受人。在此时可以说开发商已经从房屋按揭关系中脱离，其对买受人又无任何约束力。若此时仍让其承担对借款人还款的保证责任，对其不公平。

三、开发商有权单独提出解除同银行间的保证合同

商品房买卖合同解除后，原买受人与银行之间借款合同没有解除，开发商能否单独提出解除同银行间的保证合同？保证合同是借款合同的从合同，在主合同没有解除的情况下，从合同如何解除？笔者认为，从合同的解除应当符合法定解除的情形，开发商才能解除从合同。而《商品房司法解释》第24条规定应当被视为合同法第94条第5项规定的其他法定解除合同的情形，其理由同前文所述开发商有权解除商品房担保贷款合同。同时，商品房担保贷款合同关系包括保证关系。因此，商品房买卖合同解除后，开发商有权单独解除同银行间的保证合同。