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本期问答嘉宾：徐sir、影源、武汉数据君、土拍酱、周米说房、金银湖人
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先给大家分享几张图
被限购了，买公寓投资怎么样？
问：因为限购，只能在武汉买公寓，大部分投资小部分住，目前看上凯德西城公寓，均价18500，想问下这里的投资公寓前景，看到周边很多没开发的地块，听有人说这里以后会是硚口古田商业中心什么什么的，5年后能涨多少，租金高吗
数据君：投资公寓现在并不是一个很好的选择，公寓的交易税费高达20%，而且流通性也比较差。先不说涨多少，这么高的税费，现在新房限价，二手房都难卖，更何况是公寓。如果你是因为没有资格了，手上又有闲钱，那么买公寓作为配资还可以。凯德西城的优势是商业配套好，轻轨近，租还是比较好租，如果作为配资的话，还不算太差吧。硚口虽然是把古田二路当做核心来发展，叫做汉江湾生态新城，但目前来看，还没怎么发力，基本还是以当地居民为多，产业发展还有待时日，意见仅供参考。
月入2万 该如何买房？
问：数据君你好，我是户口刚转武汉的，想在武汉买套房，现在上班地点在郑州，以后也有很大可能回武汉，买房主要考虑孩子上学和老人居住的问题，首付预算四十万?，和老婆月收入一起20000左右，想听听你的建议和意见。
数据君：要考虑孩子上学的问题，建议你首付加预算。可能你还不是特别了解武汉现在的行情，大致跟你说一下。现在楼盘普遍加装修，装修部分很多情况下不能贷款，通常1.5以下的加2500装修，100平就要多25万的首付。卖毛坯的楼盘则大部分提高首付比例，甚至要求全款支付，所以对于你来说，能限度承受10000的房贷，不妨把预算提高一些，至少把总价提高到200万。另外看你对学区的要求高不高，不过即使总价200万学区也只是普通，好点的就是汉阳招商1872。如果提高到300万总价，也可以选择关山大道保利时代，琨瑜府，泛悦城，这3个盘需要拼运气。既然要回武汉就要考虑一下未来的工作区域大概会在什么位置，结合起来考虑。我建议你先计算一下自己的承受能力，看能拿出多少首付，再根据资金情况看能选择哪些楼盘，再来比较学区，配套，品质这些因素。平时多关注相关楼盘信息，会对自己买房有很大的帮助，加油吧！
总价500万买哪里？
问：目前在庙山五月花有个房子 想卖掉 再卖买两套武昌的南湖 关山 徐东哪两个地方优选 总价在500万以内有什么楼盘可以推荐，南湖创意天地有个写字楼，是不是庙山和写字楼都可以卖掉换住房。
徐sir：考虑置换改善性住房，现在确实是个好机会！二手房可以卖个好价格，买新房又便宜倒挂！肯定建议你出掉一些小开发商，品牌差，地段差，配套差，物业差，发展慢的位置！此时，郊区换中心，这个选择极佳！中心区限价，还没突显真价值，趁还能追的上，赶紧入！关山，南湖，徐东的话，看你打算住哪里？家庭情况如何？这三个位置价格相对差不多，20000-25000之间，如果按纯投资排序：关山，徐东，南湖！如果按居住排名：徐东，关山，南湖！所以你自己权衡一下你的需求！你找的这三个位置基本上没什么新房了，所以特别难挑！二手的话，可以自己找中介看看房源，复地东湖国际，统建锦绣江南，华侨城等，沿着中北路看到徐东！关山无非保利时代和中建大公馆，琨御府和泛悦城2019年才有货！南湖就那几个金地格林，大华公园世家，水域天际等，在就是比较偏的南湖南边，基本上快文化大道了！不适合你！所以你要么选青山，金地自在城，金茂府，金科城，招商一江景城等，中南附近还有中南汇，百瑞景，佳兆业，雄楚大街有理工馆，万科，城投等，都可以去看看，市区新房选择太少，价格不低！关于写字楼要不要卖掉？这个要看你的实际到手价和你目前的租金如何？如果实际到手价比较多，可以出掉继续换住宅，投资一套，自住一套！如果出手价低，你的租金年回报有6%以上，就暂时留着！以后可以给你住宅回血！月供不用愁！总之换房买房都是好时机，今天的放开户籍政策，又是武汉一轮新的抢人策略，又释放了一大批接盘侠，变相放开限购，所以继续入住宅，守几年，又是一个波峰到来！楼盘看完之后，我们再做比较！谈谈你的感受，有时候买房子也是个缘分！也有点感性，喜欢的房子贵一点，也是值得的！
现在投资合适吗？
问：手头现金160万，第二套想买投资性房子，请问哪里空间比较大？最近洪山区的南湖九玺要开盘，均价听说2.3到2.5之间，值得投资吗？最近政策频繁出，都是叫跌不叫升，这个时候买房投资还合适吗？
徐sir：160万第二套，标的物总价320万左右，南湖九玺的位置属于景观，养老，环境，带点感性的类型！配套，交通，学区偏弱，投资的话，有局限性！喜欢的人特别喜欢，不喜欢的人觉得到主干道很偏！你如果纯投资，可以接受2.3-2.5的价格，总价又在320万左右，其实完全可以把价格拉到2.3-3.2万左右，面积不在乎大，在乎精，140的3房和100平的3房其实功能差不太多，但是总价差的有点远，所以你如果比较喜欢武昌的话，可以考虑，关山大道保利时代，中建大公馆，中南路中南汇，百瑞景，新房都不太好买，说了也白说！买的到再说吧！关于适不适合投资，看自己的抗压能力，我觉得武汉还有一个大波段，均价2到3万比较合理，所以你没有别的投资渠道，收入也比较稳定，供房压力小，什么时候买，都是可以的！想投资房产赚钱，尽量拉高负债！负债越大，你的房产总值赚的更多！当然，你觉得现在压力很大，也是可以放一放的，我的判断2018年横盘大概率，个盘涨幅可能强劲！
宏图大道V金银潭该怎么选？
问：今年底宏图大道2,3,8三条地铁交汇，势必引来全方位的关注，目前金银潭均价已破16000.美联奥林匹克花园精装预计18000，相比之下银湖城刚开的14500。请问一下，东西湖的这两个区域怎么选择？
金银湖人：就目前利好来看，3地铁交汇的宏图大道和即将双地铁的金山大道沿线，都值得期待和投资。通过地铁换乘都可以轻松到达武汉三镇。
如果价格差不多，投资的话，短期内宏图大道涨势更乐观。如果自住，考虑长线的话，金山大道环境更佳更有前途！
长江新城5年内并非
问：临空港经济开发区，中法生态城，长江新城，三个地方，老师认为从现在开始5年内，哪个区域发展更快
影源：从这3个区域来看目前产业基础的是临空港经济开发区，近两年产业发展势头很不错，招商力度在全市各区排名靠前，长江新城属于武汉百年大计，将以超前理念、世界眼光，打造代表城市发展成就的展示区、全球未来城市的样板，但目前尚处于规划期，未来发展也会很快，中法生态城主要以法资企业及生态宜居为主，个人认为5年内还应该是临空港更快点，10年后就看长江新城了。
房产税能降房价吗？
问：听说明年会出台房产税，这对武汉房价会有什么影响，房价会降吗？此外，还想问下，房产税大概会怎么征收？
土拍酱：1、明年还出台不了。按照的文件，房产税力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”。
2、按的解读是根据当地房产评估值来征税，这就要求每个城市都要先建立评估系统。但是目前很大的问题是虽然二手房也有官方评估价，但和市场价差距很远，而且这个评估价到底由谁来定，可能还需要多重论证。
3、目前很多发达国家确实是在持有环节征收重税，以保障房价稳定，普通人不能简单的通过房产买卖就能容易赚到钱。但中国情况比较复杂，一是产权，二是已经在前置环节（土地、购买等）收过税，所以如何能保障持有环节征收的合法性，也需要论证。
4、持有环节的房产税肯定会对房价有影响。但是会有多大影响最终得看政策细则。不过按照目前“房住不炒”的原则，越来越收紧的调控政策趋势是肯定的。
5、虽然有政策影响，但在一线城市房价居高不下和人口的持续流入，武汉房价水平目前看来还是比较健康的，所以才会出现抢房热潮，短时间看这个热潮还会持续，降是没啥可能了，刚需还是赶紧入手吧。
白沙洲PK四新 哪里强？
问：能说说白沙洲比四新更有投资价值的原因吗？保利新武昌，保利上城，四新之光请推荐一个，或者别的楼盘也行，首付80，纯投资交茶水费，考虑出租和，谢谢！
周米：您好。白沙洲比四新更有投资价值应该是从整体楼盘价格要低，更靠近金融港光谷来说的吧。不过白沙洲目前也是百废待兴的状态，缺乏规划，灰多扬尘大。您这边纯投资的话选择白沙洲是没错的。未来5号线、12号线建成后，对白沙洲发展都是有带动作用的。保利新武昌、保利上城和四新之光就保利新武昌吧，5号线江国路站就在小区门口。白沙洲香水湾也不错，毛坯，就看能不能买得到吧。四新之光也不错，能买到也可以。
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武汉数据君2017-12-28 19:19:50
