前几天有人在购房群里问，武汉主城区二环线沿线哪里有两房小户型住宅。
圈圈对着地图看了两遍，感觉实在没有。在大房癌的当下连三环外很多项目都是100平起步，二环附近想找个小户型是在不容易，是不是感同身受，开始要吐槽了。
但市场总还是有些可以让大家捡漏的，这不前几天圈圈踩盘时候发现在武昌的二环边还有个福星惠誉东湖城这个老盘即将推新，卖毛坯，还有小户型，首付门槛在50万以内。
没错就是东湖边那个福星惠誉东湖城，距离上一次开盘已经超过2年，这一次预计11月底加推三期产品，我们一起来看看他的具体信息。
项目简介
福星惠誉东湖城三期星湖公馆位于武昌二环内，大区域上可以算作是临近东湖，属于武昌徐东组团。
福星惠誉东湖城整个项目体量约120万方，于2013年开始开发，到目前已经有5年的时间了。本期预计推出的地块是K4地块，与前期地块不同，这次的K4地块是一个在二环内的地块。
根据规划显示，福星惠誉东湖城三期为福星惠誉东湖城项目的K4地块，整个地块净用地面积14652.3平米，总建筑面积86759.1平米，计容建面61344.9平米，住宅建筑面积60455.75平米。
由于面积较小，所以只有两栋楼共532套房源。容积率4.19，绿化率30%，全地下车位608个，全人车分流设计，车位配比约1:1.14。
1号楼40层，3梯4户，其中15层和27层为避难层。户型建面约106、128、144平米。
2号楼32层，2梯4户。户型建面约78、99、108平米。
产品为全毛坯交付，公摊预计在23%左右。（公摊数据为项目案场口头释放，圈圈并未对公摊数据进行核验并不对实际公摊数据负责，请以实际购房合同公摊为准。）
整体地块分布图
其中2号楼南边是沙湖大道和沙湖港水渠，2号楼整体视野不错，1号楼虽然南边有2号楼，楼间距在60米左右，但是较高楼层视野没啥问题。
项目效果图
项目实景图
这一期产品与前期产品完全分开，全部位于二环内。
区位上，北面是一些老旧小区；
南面是连接沙湖港水渠和沙湖大道；
西面是在建的颐桂苑项目和爱家皇家公馆；
东面紧邻规划绿化用地（现状为汽车服务公司）、规划联盟路。
要知道现在武昌的二环内现在已经没什么地块可以开发，可谓是，福星惠誉东湖城所在的板块拥有绝佳的环线位置，区域内楼盘众多，周围开发的比较成熟了，不过区域整体面貌和细节还有待提高。
动态：
福星惠誉东湖城预计11月开盘推出三期住宅产品，1、2号楼，建面约78平两房，约99平、106平三房，约128、144平四房，共532套房源，毛坯销售，参考周边价格约20000元/平左右，目前诚意登记中，1#、2#楼已接近封顶。
价格分析
作为武昌二环内的房子，同片区的供应实在不算多。福星惠誉东湖城前期产品最后一次开盘在2016年11月底，当时的价格为17400元/平。现在已经过去两年了，所以前期的价格并不能作为参考。
目前周边最近的拿到预售证的项目为星湖公馆旁边的颐桂苑，那个项目毛坯备案价在20000元/平左右，另外带有3500元/平的精装修。而星湖公馆卖毛坯，参照周边其价格预计也在20000元/平左右。
目前周边爱家国际华城等项目二手房价格在22000-24000元/平左右，福星惠誉东湖城前两期产品二手房价格也在21000-24000元/平左右。因此，如果此次开盘毛坯价格在20000元/平左右，其性价比还算不错。
项目周围二手房门店挂牌价格
目前武昌二环线沿线新房供应主要集中在雄楚大道沿线、东湖沿线和滨江一带。
其中雄楚大道沿线的万科金域学府、保利大都会等项目带装修价格约在25000-28000元/平之间，东湖沿线的华侨城项目靠近二环高架的产品价格在29000元/平左右，靠湖一点的大平层价格在36000元/平左右，滨江一带目前新盘不多，只有临近二环线的青山滨江有部分供应，带装修价格也在20000-26000元/平左右。
因此，相比之下同样作为二环线沿线，福星惠誉东湖城三期预计20000元/平的价格具有很大的市场竞争力。
户型分析
2号楼建面78平米两室一厅户型
这个户型为2号楼1单元的全朝南户型，户型设计整体紧凑。厨房采光有影响。
99平米建面三房两厅一卫户型
这个户型是2号楼2单元的全朝南户型，典型的刚需小三房，功能性很强，同样也是卫生间、厨房采光不太好。
2号楼建面约108-115平米三房两厅两卫户型
这个户型属于前两年流行的手枪类户型，南北通透，主卧套房，整体功能性很强。不足的是，次卧与入户门隔得太近，整体动静不分区，中间过道略长，浪费了一些面积。
1号楼建面约144平米四房两厅两卫户型
这个户型和108-115平米左右的三房户型设计很像，同样是南北通透的户型，只是比它多一个房间，设计为四房，整体功能性很强，但依旧存在走道略长的问题。
1号楼建面106平米三房两厅户型
这个户型是2号楼99平米户型的放大版，整体设计紧凑实用，不足之处是卫生间自然采光略差。
1号楼建面128平米四房两厅两卫户型
这个户型和108-115平米左右的三房户型设计也很像，是南北通透的夹套户型，设计为四房，整体功能性很强。
项目配套
1、交通配套
地铁线路：项目附近有2条地铁线路经过，距离项目距离最近的是4号线铁机路站和罗家港地铁站，其次是正在修建的位于团结大道和铁机路交汇处的12号线团结大道站。
从地图上测距，从项目出发到铁机路的距离在700米左右。罗家港站点的距离在900米左右，到地铁12号线团结大道站步行目前在1.3公里左右。项目北面的一条通向罗家港站的市政道路还在施工没有开通，开通之后到底罗家港地铁站的距离将缩短至400米以内、
自驾方面：项目周边路网丰富，距离二环线400多米，离徐东片二环枢纽红庙立交桥600多米，可以通过红庙立交走二七长江大桥快速通往汉口，反方向去往洪山、光谷，除了抵达汉阳距离稍远些。距离武汉站直线5公里左右，走欢乐大道可快速抵达。
不过项目目前北面的沙湖大道还是个半截路，没办法直接将三期与之前的前两期直接连接起来。但也可以接道爱家旁边的铁机路、杨园南路可以上欢乐大道或者团结大道。
项目门口半截的沙湖大道。
公交方面，距离项目最近的公交站点为团结大道爱家国际站和团结大道红庙站，都是700米左右的距离。315、375、515、616、618、734路公交都可以到达爱家国际站，392、534、566、777、782、810路公交可以到达红庙站。
这些公交线路中有像315这类可到达青山一带的，还有像810、777类可以到达武昌光谷、南湖、卓刀泉一带的。
2、商业配套
K4地块由于是纯住宅地块，并没有社区底商，因此周边临近地带最近的社区底商为爱家国际华城的社区底商。以及沙湖港水渠旁的临街商铺。
在距离项目800米左右的福星惠誉东湖城二期有一个商业街区，目前商铺正在逐步交付中，暂时空置率还比较高，但基本的超市、药店、生鲜市场、餐馆、二手房门店等已经进驻。
福星惠誉东湖城二期商业街区实景图
另外，项目周边距离较近的大型商圈是徐东商圈，距离项目约2公里左右，其中汇集了新世界百货、群星城、销品茂等大型商场，同时从项目去往楚河汉街步行街也没有多远的距离，4号线四站路就可以抵达，十分便利。
3、教育配套
项目旁边的爱家皇家公馆有一所自带的双语国际幼儿园，项目对面的东沙花园也有自带双语幼儿园。
项目周边有洪山区广埠屯实验小学、梨园小学、广埠屯小学和平分校、梨园中学、东湖中学等。整体的教育资源不算太好，但这基本是整个板块的通病。目前项目周边爱家国际华城、花畔里等小区对口的是洪山区广埠屯实验小学。
福星惠誉东湖城一期项目附近目前有一所东湖外国语学校已经报建。
东湖外国语学校规划效果图
4、医疗配套
项目对面隔一个水渠就是武汉东亭医院，距离最近的三甲医院华中科技大学同济医学院附属梨园医院步行距离在1公里以内，周边较大的医院有武汉广华医院、武汉市武昌医院、铁四院医院等。
5、其他
项目周边自然环境还算不错，2号楼正对着沙湖港水渠，远看是美丽的，但由于周边道路目前都在施工中，尘土较多显得水质不太好，两岸的观景平台上也少有人维护。
与此同时，项目距离东湖梨园景区和东湖绿道都是比较近的，距离东湖绿道华侨城九女墩入口仅1.5公里。
优劣势分析
1、价格优势。参照周边的新盘价格，星湖公馆的价格预计在20000元/平左右。福星惠誉东湖城三期星湖公馆卖毛坯，首先从这一个点上就比周边的项目性价比要高。同时，项目这次有78的小户型产品，这意味着其首付门槛在50万以内。
2、地段优势。项目位于武昌二环内，又靠近东湖风景区。
3、交通便利。项目旁不远处就是二环线，从红庙立交上二环线到武昌、光谷、汉口都十分方便。项目周边还有4号线、12号线两条地铁加持，业主出行较为方便。
4、项目周边教育配套一般，主要是由于项目所在的整个区域教育资源一般，名校较少。
5、这一期产品与前期产品在位置上有一段距离，不能直接享受前期产品较为丰富的商业配套，且这一期体量整体较小。
圈圈有话说
福星惠誉东湖城三期星湖公馆整体的优劣势是比较鲜明的，二环内的区位、地铁加持、卖毛坯是的亮点。但同时教育配套不足也是其弱势。但有小户型产品，首付门槛低让其比周边项目更有竞争力。
由于小区体量较小，大小户型兼具，因此整体品质也不会太高，适合武昌对地段及总价较为敏感的刚需及刚改家庭。
首付50万目前在武昌范围内可能都无法买到白沙洲三环内了，因此对于刚需来说这样的门槛是个不错的选择。
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买房小妹2018-10-31 10:32:28
