这是一篇过了“保密期”的报道。
2018年11月27日，我收到武汉万科负责人的微信，找我做个“调研”，提出6大问题，让我做答，并要求保密。
仔细看过6大问题，涉及面很广，专业度也有点高，有些问题也超出了我对万科的认知。
因此，我也“违规”了，找了一位不愿透露姓名的业内专家“私聊”，以下内容是我们双方对万科的回应，经过我综合成稿。
现在承诺的“保密期”过了，刊发出来，供业内拍砖。
当然，你也可以说，万科的6大问题，很初级，很空洞，很宽泛，像一个刚刚入行的“新犯子”。
一句话，都是行业和房企的常识性问题。
中国房地产发展已走过20年，过去，大多数房企的大量精力，都集中在如何让楼盘卖得更贵、卖得更快，“多快好省”的“大跃进”，让大陆楼市如过山车，呼啸而来，呼啸而去，可有谁停留片刻，做个冷静的智者？
房住不炒，让我们重新回归常识，
停止浮躁，让我们重新审视初心。
常识在网络上，叫做关你屁事；
常识存脑袋里，就叫你的能力。
Question ①
- 万科：您觉得不动产产品质量及物业服务质量对房屋的价值有什么样的意义？
- 羊锅：关于房屋的价值，主要有两个大的方面，一是内在的，一个是外在的。
内在的，分为产品质量、物业和运维两个方面。外在的，也分为房企的品牌价值及楼盘附属的资源价值两个方面。
内在产品质量、物业和运维是构成房屋价值的必要条件；品牌价值和楼盘附属的资源价值是房屋价值的充分条件。内在的产品质量和物业、运维还是有区别的，核心是产品质量。至于物业和运维，则是次要的。
不论房子在远郊还是中心，不论房子是临湖还是滨江，房屋价值的关键还是产品质量。
Question②
- 万科：产品质量和服务质量都有相应的行业标准，那么万科的标准是否会高于行业标准？
- 羊锅：万科是房地产行业的领跑者，它的产品的质量和服务质量，肯定要高于行业的这个标准。
一般来说，行业的标准是一个动态的指标，并非一成不变的，同时，在行业标准中，产品质量和服务质量的有些指标，是比较抽象的。
即便有些具体的指标，其行业标准多半是中位数的标准。所谓行业标准只是一个行业的平均水平。
因此，它特别需要有一些领袖企业，将产品质量和服务质量做得高于行业标准，带动行业标准不断地向上提升。
Question③
-万科：房地产的开发周期短（1年多），使用周期长（70年），但重开发轻管理的现象普遍存在，万科是如何看待这个问题的？
- 羊锅：房子的开发周期很短，但使用周期却漫长。
目前的现状是，普遍重视前期开发，忽视后期运维管理。
一方面，房企主要是完成“从无到有”的过程，因此，更多以项目的开发为重心，想办法把项目建成，包括资金投入，人员配置和组织机构，这个是个必然的过程;
另一个方面，是消费者的因素。在我国20年房地产高速发展中，购房者的重心是如何买到自己想要的房子，至于买到以后，如何让房子持续健康的运营，甚至让房子的价值能够快速提升，他们考虑得并不多，这是“短缺经济”形成的不成熟的房屋价值观。
如何在较短的开发时间里，让房子成为“全生命周期”的产品？
在很多发达国家，房地产产品都是按照“全生命周期”来思考、规划和建造的。
如果像万科这样的一批企业，在国内房地产发展的重要关口，能够对房地产的开发，以“全生命周期”的理念，来贯穿整个企业的发展过程，那将会极大的把整个房地产，尤其是住宅产品的“全生命周期”品质，推向一个高度。
我们对万科有这样的期待，万科也有这样的能力。
Question④
- 万科：智慧小区、健康节能、装配式建筑等新技术应用引领着行业的发展，请结合项目具体说明一下。
- 羊锅：20年中国房地产的发展，就是一个“三粗”的发展模式，粗放、粗糙和粗暴。
不仅“三粗”，而且还是大批量+快速。
眼下中国的整体国力，包括人均GDP达到了七八千美金以上，它将会像发达国家一样，会带来消费革命，对于房地产行业来说，也将会有新的消费需求。
目前，我国房地产的消费革命，有几个特点。
，功能会更加精细和多样；
第二，产品的品质，包括建造和部品的品质，要求更高。
如何提高房子的品质？
首先是要建造的工业化。要改变现在手工作业、现场作业的现状，让盖房子工业化，标准化、流水线；
其次，家居智能化。所有的部品，包括家具、家电以及整个物业系统智能化。
第三，环境优好健康。建造环境、自然环境，包括空气等，还有很大的提升空间。
第四，运营的专业和高效。目前，国内房企并不是特别的重视，而在西方发达国家，恰恰是后期的运营，要求很高，非普通企业无法涉足运维。
多年以来，万科一直“在意”通过建造的工业化、部品化来提高房屋品质。
2006年，我参观了东莞的万科住宅产业化研究基地，在那里，我看到一个短片，日本人像搭积木一样盖房子，一个20多层的房子，仅用一个月就盖好了。
多年来，万科一直在持续探索行业的标准，积极参与、制定有关政策和法规，包括装配式建筑、部品部件的集成，以及家居智能化、环境健康友好及运营的专业高效等。
Question⑤
- 万科：地产行业引领带动周边哪些能力？产业链会有哪些不支持不匹配的问题？
- 羊锅：地产行业的产业链对区域经济的影响是毋庸置疑的。
现在，国家已经确定了房地产是国民经济的支柱行业，国内主要大中城市，都是把地产作为重要的一个支柱产业。
最近一项调查显示，城市对地产的“依存度”，平均达到30%，个别省市超过70%，的也有15%。
政府、市民及业内，对于房地产在国民经济以及整个区域经济发展的着眼点是不一样的。
对于政府，地产是城市面貌、GDP、税收；
对于市民，地产是交通，教育、商业及产品；
对于业内，更看重每个项目的利益与整个社会、城市的利益是否协调。
比如，现在政府出让土地，动辄三百、五百亩，流行大盘模式，而拿地后的开发商往往是把整个地块全部“填满”。
大盘模式带来了很多城市病，交通拥挤，配套不齐，环境恶劣。万科能否站在城市角度，考虑社会未来的发展，主动把它分成小块，增加道路的密度，增加公共空间的通透？
站在企业的道德层面上来要求万科，是有些苛刻了，但是对于万科这样的领袖企业，这个要求也并不过分，万科也应该有这样的自觉。
在房地产开发中，我们更看重房企的社会责任，万科对整个城市的空间环境，也应该有这样的深度思考。
Question⑥
- 万科：万科品牌的核心价值什么？如何让万科的业主感受到万科的价值？
- 羊锅：我理解万科品牌的核心价值，有两个关键词，一个是良心，一个是责任感;
从企业到产品、服务，万科能真诚的面对土地，面对城市，面对大众，万科是一家讲良心的企业。
万科的责任感有两个方面，从小的方面说，万科对自己产品，高度负责，精益求精，从施工质量到工程管理，从户型设计到精装选材，尤其是物业管理，对产品和购房者是很负责任的。
从更大层面上说，万科的责任感可能更多与王石有关。
王石对中国房地产行业的发展，以及行业在国家层面的形象，他是有一定社会道义上的责任，所以，万科总能在关键的时候，在敏感的政策面前，做出表率。
如何让万科的业主感受品牌的价值？我相信，绝大多数业主，对于选择万科是物有所值的，未来，如何提升万科品牌的价值体验？
万科在武汉的开发量大，开发时间长，从2001年的万科四季花城算起，已历18年。如果万科率先把它的老旧小区进行升级改造、全面更新，做这样的“带头大哥”，我们相信，万科的品牌价值将会得到极大的提升，真正实现“全生命周期”的住宅，如此，万科品牌价值将超越所有的房企。
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默默无闻走世间
轰轰烈烈过一生
羊锅说楼2019-01-23 18:50:24
