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提问:房姐,做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢!
回答:知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式,建议先学习下。详见内部资料《干货!炒房各流派都是怎么赚钱的?》
提问:房姐你好!坐标广州。问下广州海珠区琶洲有一套楼梯旧两房,大概200-250。等值更换选择哪里?回答:思路正确,海珠区老房子不是很优质的资产,交易成本也不高。广州ZF很不重视老市中心。车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔重点关注,这几个区域也是广州最有价值的区域,上车的盘不少。买入后出租,也可以缓解大部分月供压力。提问:你好,房姐!说下我的情况。2016年8月购赣州经开区香溢华府32栋6楼复式,100平。代款48代W今年1日1日交房。现在未装修。2018年5购入香溢华府33#8号商铺58平90W代款45W。2018年7月开始出租3800元/月。三年合同递增10%现4150元/月。现在手上100子弹,今年8月入房产经纪。一直纠结复式是否装修,一是楼梯房二是装修得30子弹。但不装又得租房1200元/月。我应如何规划?如何看江西赣州房产市场?回答:赣州本地自住一套大房子就好了,其余资金去其他城市。自住还是需要装修的,按1000元每平的标准。1.基础硬装建材不能省,尽量环保标准。2.可有可无的元素一律省,断舍离极简风是我鼓励的。省下的钱都用到1.里面去。提问:房姐,天天看您更新,入迷型粉丝儿。想问问海口有没有发展,一带一路的政策会有利好吗?我户口落在那了,想以后孩子高考分也低,再就是有机会再买房,这思路对吗?再有,北京大兴机场建成,附近永清的房子值得买吗,以后做成日租公寓应该有需求吧??回答:赶上15-17年大势,不少多年老项目快速去化,市场存量太大。且整个海南一共一个半企业,其中一个海航还被折断翅膀,海口没有新就业和新高端人才流入,政策继续打压海南楼市不放松的话,短期不看好。环京地区能买的只有燕郊,现在也不是好的入场时机。永清回避,没人接盘。2个地方都不算好的选择。提问:房姐,为什么大部分人选择买新房而不是二手房?回答:除了新房癌之外,最常见的原因是,觉得买二手房麻烦,不仅要多付税费中介费贷款服务费,可能还要帮忙解押,而买新房,就相对轻松省事多了。但想要通过投资房产赚钱,买二手房才是更好的选择,因为二手房的价格是由房东决定的,更有谈判空间。可太多人因为懒,错过了不少二手房淘笋的机会。提问:想请问,位于惠州南站星河丹堤的毛坯房,因要用钱想卖出,不知道什么时间会有好的卖点?谢谢老师!回答:惠州的房子,任何时候都是好的卖点,在猪都能被吹上天的季节,要抓紧时机脱手,在猪飞不动的时候,惠州横盘的时间会比任何城市更久。尽快挂盘吧,难道还在等涨?等到14号线开通,对惠州南站又是一波利空。PS:你运气不错,星河丹堤是惠州为数不多二手房卖的动的楼盘之一。提问:您好,想问一下您对深圳花好园这个楼盘的看法,我是手上有120多万闲置资金,想买个单间或者一房一厅,想前期出租,后期过10年左右给女儿住的回答:花好园是车公庙片区的小户型刚需盘,如果在车公庙上班,住这个小区再方便不过了,走路就能上下班,每天睡到自然醒。车公庙的交通强大到令人发指,四条地铁线交汇,鄙视所有双地铁口。但是,车公庙被两大问题控制了涨幅,一是无缝链接上下沙,和城中村你中有我我中有你,二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后,没有了高收入群体的支撑,花好园的单价只有七万多。但这里的房子好租好卖,而且租金很不错,买个小户型投资加自住是可行的,但是一定注意,不要买朝向滨河大道的户型,日夜不息的超强噪音实在太可怕了。提问:就投资角度做板块选择,武汉应该聚焦哪个板块呢?武昌区,还是光谷片区?回答:武汉时候投资的板块不少,但是板块涨幅不能让你赚钱。让你赚钱的是你历尽艰辛,买下的这一套房子会涨;以及这套房子每一步交易流程中,降低成本的努力。最后都要落实到选筹上,武汉投资洼地不多了,的楼盘详见知识星球内部分享。提问:工作在北京 明年四月份社保满五年 老家河北县城有一套全款 想置换到北京远郊总价四百万左右的房子 北京作为楼市调控标杆 未来会不会一直横盘 现在置换合适吗回答:北京楼市已经横了两年半,我观察的很多楼盘两年来价格一分没涨,但也一分没跌。未来会不会一直横盘?一定不会,就算不放松调控,通胀也扛不住啊,再说压抑太久必有一波行情,只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适,投资绝迹只有刚需和置换的北京,长期横盘说明泡沫已经挤干,跌无可跌,房价已是谷底了。提问:美丽的房姐您好,如果我购买当代国际花园或者万科红郡,等小孩上了初中,也就是10年后卖出,您看我算的对不对?1.当代80多平190万首付80,贷款110,10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万,租金3000×120=36万,要花213.7万,还不算首付付出去10年的成本2.当代40平,总价105万,首付55,贷50,10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万,减去24万租金,要花102.7万不知道我这样算是不是对的,我要是10年后卖出,您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区,能够卖到多少?有赚的吗?是买40平好,还是80多的好?麻烦房姐了!回答:1.如果不叠加杠杆,需要房价的涨幅超过资本成本,也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间,未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件;但如果是到某个年份某个城市,那每年10%的涨幅,就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨,一涨把5年涨幅全部补足,比如武汉。2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况,首先应该使用的是正确的公式,详见知识星球内部分享。3. 在这个理论基础之上,买入资产的时候很少会从极微观的角度(例如某些自住需求)来衡量这套房子是否值得,更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值(正向加成、反向拆骨等),综合起来明显低估的房子就是优质资产,平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价,他们的标尺相对比较冷血理性,少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响,所以只要有“买”和“贷”的资格,同时财务情况平稳,下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上,是市场价高出一大截,都不是好的选筹,重新淘2万内的。提问:房姐,征信多大30条,分别有信用卡和房贷还款,都是两年以前,最近两年用卡良好,没有出现,请问如何消除,请赐教回答:详见知识星球内部资料《信用卡怎么消除?》多种解决方式分享给你提问:房姐,请分析下未来10年的房价走势,感谢!
回答:1、未来十年,比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里,好的城市,必然有好的基本面,有强劲的刚需支撑,有相对合理的房价收入比、租金,而更好的流动性。相反,那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。
2、没有人口流入的城市要谨慎。今年,发改委首提收缩型城市,说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市,人口持续收缩,经济未来也将面临收缩,资产未来的空间相当堪忧。这方面,甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。
3、未来,房地产的角色仍然重要,在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言,不是每个城市都还有上涨空间,也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大,不要再蒙眼买房,也不要再豪赌。
后面房地产市场的走势是以稳为主,个别城市可能会有行情,但这些城市像苏州一样会被严格打压。作为多军,赚钱更为不易,不是所有的房子都赚钱了,要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要,建议出租,并长期持有房产。等待下一轮风口。
未来市场会以平稳为准,小部分楼盘上涨,大部分维持现状。对多军来讲,建议大家长持收房租,用租金覆盖部分月供压力。
我的建议结论如下:
1、新多军和刚需。该买买,重庆这市场单价1万多真的很便宜,不要怕,买到就是赚到。
2、老多军。建仓标的精挑细选,留足月供和首付,准备抢笋。
3、长持者。建议简装后出租,长租。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。请大家关注“武汉房姐”微信公众号,进入知识星球提问,有问必答并送赠送价值10000元的内部资料;重要信息只在知识星球发布。知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款,破限购等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别快一步实现财富自由。扫描下方二维码进入,4000+会员已加入,即将恢复原价,越早加入越便宜!知识星球热门文章:《房产税为什么会导致房价上涨?》《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》《干货!如何养出银行无法识破的流水?》《新版征信被破解!离婚买房之路还能继续》《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》《楼市提款机——如何对敲把钱套出来?》《因为宏观调控,所以房价飞涨》《深度剖析——为什么买100%会亏本?》《99%的新区会失败 以鬼城收场》《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》《干货!炒房各流派都是怎么赚钱的?》《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚?》《房子裂变具体操作手法:一变二,二变四》《楼市提款机——如何对敲把钱套出来?》《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》如果你也喜欢房姐的问答内容,请点击右下角的“在看”,么么哒~免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。
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