2020年 买房稳赚不赔的 只有这几个城市!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽睿智的房姐，请问龙华梅林关怎么看，投资800以内，万科还是龙光玖龙玺，都是外国语初中部，房租看起来还不错，不知道目前适不适合入。还是前海宝中更佳？请房姐指教

回答：龙光玖龙玺曾经的龙华地王，现在也算片区标杆：

1、地铁入户；

2、2018年新交付，89平四房两卫，套内80+；

3、深外加持。

缺点也明显：

1、89平要么看万科金域华府，要么朝北，鲜有看花园户型；

2、容积率4.5以上，花园略显逼仄。2018年，开发商在知道深外的确切消息之后，抢先开盘，当天售罄，同属深外学区的上河坊38平小户型，套均价一周内从220万涨到300万，目前已经回落到270-280左右。玖龙玺的业主也是挺有意思的，5月份三个大群1000多号业主集体约定89平二手售价不低于750万。城下之盟维持了一个月，六月份就有业主降价，最后以700万成交。总结：深外消息出来之后，片区迎来一波小高峰，一年过去了，整个片区房价都有些许回落，盲目追高的那部分买家惨了，除非真正为了读书，时至今日，玖龙玺挂盘量在50-60套，对金域华府、星河传奇的二手房价格、成交也造成了一定冲击。至于片区的投资价值，还需要再等等！优先前海和宝中，另外二手房已经高位，最近知识星球内推荐性价比高的新盘也可以关注下。

提问：房姐，你好！我是深户，老婆和小孩都是农村户口，现大小孩在深圳上小学公立！请问小孩是否都要转深户？还是不转？有什么利弊？谢谢

回答：迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。孩子户口不去深圳，没办法享受一线城市的教育资源和高考优势。有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。

提问：房姐，因为怕开盘抢不到名额，在看附近的次新房。最近的博林君瑞还可以买到89平的拆迁房，一口价一次性付款400万，这个月底交楼，说是明年三月份开始出证，先出商品房的，拆迁房出证得明年八九月份。家庭月收入两万六，老公名下科技园房子贷款每月还一万三，刚把我名下的房子卖掉，得子弹280万，腾出我的名额，求问房姐这类拆迁房有什么风险吗？海岸城值得投资吗？

回答：拆迁房不确定性很大，回迁房买卖，未来会是一个常态，因为深圳的新房供应主要靠旧改，旧改项目势必伴随着大量的回迁房。现在的沙井博林君瑞、颐安都会中央2期3期，未来的蛇口新世界、白石洲旧改，都会有大量回迁房流出来。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

深圳投资的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：姐你好，我不是广东人，一线城市都限购，想投资，打算在惠州的白云新城离深圳坪山直线距离800米，离深圳14号地铁线坪山最后站沙田站3公里（正在建设中）入手一个小楼盘，马路边，人流车流算一般，一万五一平或者选择惠州北站，一万一平，正在建设，目前是荒地，请问哪大？

回答：你好，惠州不适合投资，如果子弹100以上，建议优先考虑一线城市。目前深圳广州限购都非常好破，具体操作见知识星球内部分享。

广东适合投资的城市:梯队是 深圳 广州第二梯队是 东莞 佛山第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳和的机会。土豪随意，刚需慎重。买惠州的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛。

资金量太少又坚持买惠州，我也不阻拦，只给出我的意见，一定要买惠州还是买临深。白云片区，与沙田站也相距四五公里了，蹭不上多少地铁的利好。

提问：房姐说现在适合建仓的城市不超过15个，能完整列举一下吗

回答：北上广深杭州武汉重庆沈阳成都长沙南京西安郑州天津

提问：新人首问，佩服房姐高圈层思维，被吸引加入。坐标青岛市北，已卖出老破小97万，一个月后能得首付65万，手上现金10万公积金7万。置换210万次新小套三，税费10万。目标大沙路保利百合，本身没有需求孩子已上中学，孩子中学周口路周边没有心仪小区和户型俱佳的。问题一，若以后想再换房选保利百合有没有犯选择性错误？或给建议小区问题二，老婆目前不上班我月入八千，计划留10万作为一年还款额，老婆在一年内工作预计收入4000没问题， 置换后预计剩余资金20多万，再投资的感觉还贷稍有压力，考虑租售比，适合投资沈阳还是济南？再投资预计明年三四月份了因为我拿到全款可能年后二月份。

回答：你好，总体而言，青岛是沿海而建，地处海边的一般是发展完善成熟区域，尤其是市南崂山沿海一线，价格经过几轮大涨周期，已处于高位，投资价值有，但涨幅不会很大。城阳2w 市北2.5w，供应量逐步上来之后需求跟不上，疲软期淘笋看市中心。

保利百合自住没问题，但是需要淘淘笋，单价2.3以内入手是比较合理的价格。投资买沈阳，自住可以买青岛。自住和投资分开来看。留足2年月供。

提问：亲爱的小姐姐 能不能解释一下54大法落户具体操作？有什么影响？

回答：54大法破限购方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，还是继续昨天的问题，现在我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺，选择那个地区比较好？然后现在中介给我推了一些达到7—8之间的，并且都是星巴克，汉堡王，肯德基已经再租，每年租金增长5-8%，并且是开发直卖一手铺子3%的税，我本来是准备去投了 昨天听你说商铺很多坑 现在犹豫不决 想最后再请教一下

回答：商品和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。

门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。

但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金高，不是你眼光好，99%是运气好。

人在长沙，建议就买在长沙吧。买之前做好调研工作。

提问：新人首问。关注很久，为高人折服了。本人有一套汉阳人信汇4室自住，一套古五长汽老破小5楼两室出租。老破小15年50＋购入，去年卖有人90全款我没同意，今年90都没人问了。有一套小商铺，长丰春江郦城二楼，贷款还有4年。手上只有13。想卖了老破小（对口山鹰小学）50来平，贷款商贷买入旁边一个单位的小区的90年代的90来平5楼的房子（对口韩家墩小学），娃几年后要上学用。这样操作有意义吗？像我这样没本钱的人，怎么实现裂变?90万的卖出价，我是否还要降价?老公说卖了老破小买古五的洺悦府上班用，再卖了人信汇的买经开的别墅。我妈想让我买昆明，她支援30-40，他们我们两代人都能时不时去避暑避寒。我们三个谁对？

回答：你好，古田属于汉口主城区涨幅比较慢的板块，自住不错，考虑孩子上学，老破小出手后可以入手一套学区。老破小明年初挂出来，把卖房科技树用上。春江郦城贷款还清之后，做抵押融资。武汉继续入手一套低价潜力盘投资。经开涨幅不如三环内主城区，别墅从来不是好的投资产品，你们还这么年轻，没有到置业的时候，延迟享受。爸妈需要去昆明度假的时候，你帮他们定几天酒店就好了，昆明西南城市，人口吸附力比较弱，投资角度看涨幅有限。旅居地产接盘侠少。

武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！

回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。

2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，计算公式见知识星球内部分享。

3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。

提问：房姐你好，可以具体讲下什么样的二手房适合2改1，什么样的适合gpgd，以及什么样的贷款房适合截断抵押吗？小白一名，多谢指教。

回答：2改1是二套改首套，首付3成。

gpgd是做高评估价，降低首付。

截断抵押是未来获取更多资金。

具体操作方案见知识星球内部分享。

提问：新人首问！！房姐,您好,没看到您文章时候,我都自己瞎弄,买了会员,彻夜未眠把您的文章都看了,オ领略精神。

回答：1.我在哈尔滨有套住房,顶复,挨着重点高中,租金高3600+,在万达旁边,最近哈尔滨刚挂牌新区,房价一直在涨。

2.我就在新区万达不太远又买了一套，8000+均价，12月交房，有贷款,现在新区涨到1.2-1.3w

3.在海南乐东,我曾经给我妈买了个靠近海边的，当时7800均价，商铺40年的。

4.我用哈尔滨顶复抵押货款,在北京平谷用公司买了个50年的，1.68均价，oft，58万总价,一是觉得马上要通地铁,二是最近上北京发展,觉得得买一个。

我人才落户到海口了，觉得一带一路也许能有发展。

主要想问问，我这几个应该卖哪个留哪个，再怎么配置？？我信用卡还没开呢，刚在北京入职？？回答：你好，先说东北楼市大格局人口外流、省会吸血、东北振兴计划（包括政府和投资方面）。对东北的局势影响是：将来东部只会剩下四个城市-沈阳、长春、哈尔滨和大连省内人口越外流、越要退守中心城市和中心地段，并且东北确实近来洗心革面、引进了湖南和浙江的主政及骨干guan员，后劲不错。东北几个热门城市，房价没有下降，一直在稳定上涨的，也就只有哈尔滨了。长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。可以继续持有哈尔滨的中心资产。

我一直建议大家不要买北京的商住。一方面，商住本身有土地增值税，导致被吃掉，涨不上去；再者，北京对商住的限购进一步降低了商住的价值。最重要的是，北京的商住价格很高。在上海，商住一般只有隔壁住宅的3-4折，而北京则是6折起。个别神盘，商住甚至要到住宅价格的8-9折。

很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。所以平谷的loft就着北京下一波上涨后的带动，卖给下一波接盘侠。

海南商铺租售比高于5%可以继续持有，补充现金流，如果低于5%，建议直接出手或者抵押融资。

主场在北京，就把子弹扩充到100万以上，信用卡先办起来，买个东三环的上车盘。

提问：请问美丽的房姐，怎么洗征信，都是晚两天还款，忘记了。

回答：洗征信方案详见知识星球内部分享。

提问：房姐，我快30了 没女朋友 之前大专的时候就跟朋友一起创业（现在感觉连谋生都谈不上）近10年浑浑噩噩的失败亏了钱 我是副手的位置 这么多年过去了感觉什么都没学到没得到 也没有一技之长 家里是孝感某县城做家具零售生意 规模不大 两三百平一年应该赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照 很迷茫 不知道以后的路怎么走 目前情况是我自己手上还有10来个 然后家里说可以拿50个出来 让我在武汉买房 是sfsd1.我不知道这个情况还买吗 2.房姐能就我的情况给点人生建议吗 多谢 感激不尽

回答：有谁能够随随便便成功？通常要失败几次才能真正成功。

跑道很重要！假设你是一个三四线城市，在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感，天门，随州等没听说过的地级市。你辛辛苦苦，攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说，“妈，我也要像隔壁二狗一样，有500~600W”。隔壁家二狗，当年是你的初中同学。可区别是，你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。二狗含辛茹苦，坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子，拿几十万一年。

在人生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位，渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。你还想追上二狗，可以么。答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳，哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学，其次你得离开湖北，到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历，总之是无法回头的。这就是模式之残酷性。

模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。我们经常会讲一个故事，一个“弯道超车”的故事。一般而言，大学里的班长学霸，都不是混得的人。毕业之后，那些“起薪”的人，通常也不是混得的人。毕业三五年之后，次聚会，那些收入行业最火热的同学们，八成也属于炮灰。

真正的竞争，要到三十岁以后。三十岁后才会有批崛起着。而整个长跑，可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内，突然就有一个同学“弯道超车”，突然就有一个同学发了，突然就有一个同学当了大官。最终全班40个人，谁是赢家谁是输家，毕业照片里是看不出来的。为什么会这样，关键还是一个“模式”的问题。譬如上班的一二年，收入的明星，往往是进外企或者BAT，工薪高。而终其一生，他们的角色就是一个打工仔。而到了三十岁之后，做生意的，创业的，炒房子的，那些有望成为A8的人，才会冒出来。到了四十五岁以后，做实业的，混官场的，搞人脉的，那些A9的模式人才会冒出来。

模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财，那是在做准备！投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流，后者赚取现金流，完美互补。做生意和打工没有本质区别，都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前，没有通过房产增值获得桶金，现在应该反省自己，为什么还犹豫不决。子弹50先上车，留足2年月供即可。

提问：房姐，最近跑盘，看到好几个二手房，都是装修了一半的婚房，想自住，价格会稍微高一点，这种盘可以买吗？

回答：有些房东，在卖房前会把房子重新装修一遍，然后再加价出售，专业一点的，会把房子整得看起来很上档次，但这种以增加卖相为目的而装修的房子，用的材料都不好，并不值得入手，但不少购房者，因为懒得自己装修，又听信中介的馋言，会为卖相加价买单。

中介一般会怎么说？这套本来是装修来当婚房的，现在房东的老婆怀孕了，所以要置换成三房，急售…（房东会事先教中介话术，并承诺给高，或者，中介也被房东骗了，但这种可能性极低） 其实，“房东”自己可能也是个中介，这种房子，在重庆被称为串串房。

提问：房姐你好，为什么花山地价比中心城拍的还要贵，这体现了政府规划还是什么吗？地价都1.5了，以后卖房得多少？

回答：圈内人都看的很明白，这是zf和大房企的阳谋，拉升光谷东整体经济发展，还要靠地产持续助推。你看，连花山的面粉价格都超过面包了，光谷东也没理由不涨...花山未来的改善住宅会越来越多

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