我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：开发商楼层的定价逻辑是什么呢？为什么中高楼层单价最贵，次顶，楼底单价，投资最优选次顶，那么自住呢？不太清楚里面的逻辑以及坑点，平房姐讲解一下，学习学习。
回答：每个开发商的定价策略都不一样。
跟楼间距，前后排建筑高度，视野等都强相关。一般是中间，依次向上向下递减。
如果有江景，河景稀缺资源，越往上越贵。东边户比西边户贵。
自住一般选择3分之2处。投资一般是中间楼层到次顶之间，哪个就买哪个。
1-5层和顶层会折价10%，一般不建议入。部分地区对4.13.14.18等数字敏感，也不建议入。
提问：房姐好！我们有套无贷款的房，去年不愿意jlh以二套资格首付85子弹组合贷款买了中建三局大公馆一套81平的，商贷利率上浮算的首套20%，这两套房都是我一个名字买的，老公目前房查无，他的征信上不晓得第二套上了么。现后悔买早了买小了。目前有两种想法，一是老公的弟弟想买房，但他们无资格买，我们把去年才买的81平卖给他们，相当帮他们代持，他们给我85万首付，然后按银行管月供，我们jlh以老公名义再买套大的，这样操作的话注意什么，老公还能公积金贷款不，他没贷过，只今年提取过，每月代扣了一丁点他的，他公积金一个月5k。二是我们等待，目前我们手上子弹10，两人年收入35，我们是慢慢积累再自己买大点面积的？
回答：1.你们代持可以签一份代持协议（详见知识星球内部资料—代持协议模板），约定好首付和月供每个月按时打，以及违约金。不过是后面能够过户给他们，太占房票了。还可以公积金贷款。
2.如果现在能抢到合适的可以入，抢不到就持币观望。
提问：美丽的房姐，如果万不得已，准备用别人的人房票联合买房，有建议的内部约定模版吗？
回答：详见知识星球内部资料《有钱一起赚！合伙买房操作手册》
提问：房姐好,又来麻烦你了,想问下全款房抵押贷款
1.年化6.5%十年期先息后本,中间不归本
2.年化6.37%二十年等额本息
这两种方式哪种比较合适
用抵押贷出来的钱换核去卖限价新房,相当于0首付了,在这种行情下建议这么操作么,月供压力比较大
回答：选1更优，中间不归本，很难得了
现在新盘已经没有明显倒挂了，可以淘淘二手笋，入手后出租缓解月供。
提问：你好，房姐，本人前年买了128平的海伦春天四期，收了毛坯房之后发现很小，与期望相差很大，现在考虑与老婆假离婚首付三成买个二手的大平层或者别墅，预算200万左右，因为新房没找到合适的。关于别墅，看了保利十二橡树庄园260平的独栋别墅，价格680万，感觉价格不高，汉阳三环的联排都已经七八百万了。大平层看了汉街的御湖世家，地段好，可是房型不是特别喜欢。请房姐帮忙解答，谢谢。
回答：万达御湖世家也算一线豪宅了，位置和景观都没得挑，就是户型设计太奇葩。保利橡树的别墅价格不高，年底也有很多破产老板甩卖的便宜别墅，可以多看看，但是自住还是买一线湖景朝南别墅。主要看你的生活半径在哪里，买距离近的。还是那句话自住选自己喜欢的，投资选涨幅的。
追问：十二橡树庄园680万老证和水墨清华530万新证哪个划算？顺便问下，中介说别墅评估首付都要到四成左右，可否做高评高贷，市场价手续费是多少？谢谢
回答：选单价低的，别墅可以做高评高贷，一般贷款中介收的手续费是贷款金额的3%左右。
提问：您好！还是想咨询下首地167和196的在自住的情况下哪个比较合适。如果交cs哪个比较合适，实在有点纠结。可能现在就3口人，有二胎打算。再加上父母如果老了有可能一起住？麻烦您从户型自住加投资的角度帮忙分析一下。感谢！
回答：选择167，性价比更高。
面积段在100-140之间，每增加10平，空间感会有很明显的变化。
但是超过160平之后，就没有明显感知了。
后期出手，167也比196流动性更好一点点。
提问：请问，这个政策落实了吗？很关心这个贷款利率上浮
回答：今天刚出的，汇丰的利率已经降了，其他银行具体有没有执行得去问问。
提问：房姐，在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下，投资房产还有很大的利润空间吗，另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢，是否应该分散投资
回答：风险和利益是共同存在的，就像赌博，我看你玩，没有风险的，赌博，押大赚大，压小赚小，做生意就是赌博，有可能赔完本钱，有人说现在房住不炒大环境下，买房就是赌博，盲目买入买错是在赌博，但即使在如此严厉的高压政策下，武汉也在慢慢放开限价，10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅，不买也是赌博，等待的过程可能已经错过。
我觉得会涨，但是如果万一今年不涨呢？你现在就不买了？也就是说，你完全不想承担资金成本，想你一买进就涨。那如果之后买入了，遇到每一次楼市周期，面临平盘或回调，是不是在那之前都要把房子卖了，持币等待大涨前夜？买房坚决不做主动择时，被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小，市场热度已经蛮好，笋盘被市场迅速消化的情况下，值得引起重视，不可掉以轻心。
在我看来，现在已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？既然横盘2年了，那么机会（赔率）越来越大。
正确的做法是逐渐加大买入比例，横盘时间越长，越值得多买。下跌无可能，上涨无限制的top10城市，可以放心大胆的买。我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。
提问：你好，两个问题想请教下，1：手里目前140万现金，有套老破小（17年40万买的本来想等拆迁，现在打听到可以卖50万，也不想等了，租金1450/月，等于银行4.35年化），如何配置资产能利润化，坐标无锡
2：公积金还没用过，听说只能用两次，在什么情况下用最划算，是现在拿来贷款投资还是以后稳定下来后自住买房再用，五年内不准备结婚
无锡情况是2年内限售，对其他城市不了解
本人想法：公积金余额3万左右，公积金首次贷款是10倍，那就是30万，余额正好可以抵掉2年的还款，然后再贷款30万商贷，可以用老破小租金还，140+30+30，买套两百万左右的房子，两年后再卖出，这样啊行得通，也考虑其他城市
回答：1.老破小建议出手，未来增值空间有限，拆迁不可期。
2.公积金可以申请2次，现在贷款把公积金用掉。
3.如果考虑自住，可以入一套200万的，如果是考虑短期套利出售，不建议入单价2万左右的CEO，一进一出税费吃掉利润。
长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。现在买入，起点高，距离终点的距离（利润）就少了。
投资考虑，建议避开太湖大热区域，关注近郊延长线，比如惠山，锡东低价区，未来涨幅更大，下跌空间也很小。
3.范围内有比无锡更适合投资的城市，无锡的整体中规中矩，想要深耕本土市场，笋盘驱动。
提问：房姐您好！我现在是武汉的集体户口.想自住一套能的房子目标在二环内武昌的积玉桥徐家棚那一块还有汉口的cbd那块选择.目前看中一套江汉区恒大御园11楼的报价270万证没有满两年是否值得入手呢我是sfsd.那个位置我很喜欢另外我是等新盘还是接盘二手比较好呢二环内很少有新盘了想买个小三房谢谢
回答：自住和投资要分开
首套房，自住要选自己喜欢的，先把家安治好，再带上子弹前行。所以自住房买CEO都行。
投资角度，投资要选的不是各方面都好的房子，而是目前没有优势，但长远看会补齐短板的房子。
所以西北湖目前适合自住，价格高，且各方面条件都成熟了。
但是投资不合适了
如果要买这里，建议淘笋盘
提问：房姐好，入手了白沙洲三环内一套88平的毛坯二手三房，华润紫云府二期，单价14000，值么？
回答：很值，目前华润紫云府的成交价都在1.6左右了，而且有地铁，华润也是大品牌！
提问：房姐，怎么看待现在滞涨？能否分析下原因？感谢！
回答：同样的房价滞涨，一定要分辨出是什么原因导致的滞涨。分为三类：
类：本该继续上涨，人为因素压制不让涨；这类城市的调控政策更严，阻止房价上涨已纳入地方的任务中；
第二类：正常的市场表现。既无上涨动力，也无下跌压力。地方政府出台的楼市调控政策目的更多的是一种zz表态：都调控了，咱不能掉队。
第三类：漫长的阴跌压力。在三年前楼市一片红的大好趋势下，阴跌了五年的楼市逆势飘红。现在楼市低迷，这类城市的房价必将再次回归阴跌之路。
提问：姐，我是一位硕士，目前在北京工作，想走博硕途径落户，然而出乎我意料的是材料提上去被拒了，原因是我现在没有在武汉创业就业（申请表上工作地址和住址都填的北京，但弄了一个在武汉的老师的借住证明，信息都是真实的），我想问这种情况只能我在表格里都填假信息才可以吗？此外，一直在想一个问题，武汉最近几年新房建设源源不断，以投资为目的买房，尤其是买到白沙洲这样的地方，新房这么多，现在买了以后作为二手房以后不会卖不出去吗？不知道姐你怎么看？
回答：我以为你申请北京户口呢，武汉申请户口资料可以填J的，不核实。
白沙洲单价低，武昌的接盘侠多
提问：房姐，今天去长江新城那一块看了，感觉跟想象中的差距很大。因为除了几个零零散散的楼盘之外，绝大多地方给我的感觉就跟我们村一样。之前看你经常推这边的楼盘，可以麻烦你讲解一下原因吗？
回答：我并不太看好长江新城的未来，没有必要为规划付出溢价，所以一直说的是单价1.1以下的可以入，超过就没有必要了。光谷东到现在能不能成功还是个问号，更别谈其他新区了。
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武汉房姐2019-12-21 16:52:29
