我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐房姐，最近看一些网上自媒体关于光谷东有3个论调：一个是光谷东的房价，迟早超过关山大道，因为规划好，地理位置不割裂，大片土地开发，独立成城，而且离中心城区远反而是优势，不受中心城区吸引牵制。还有种说法，是说光谷东再涨也涨不过关山，因为地理位置是不变的，光谷东离主城区太远了，关山大道怎么也是三环内。这两种说法哪种更有道理呢？还有花山这种地方，有的人说被周边山河阻断，无法辐射周边地区，成为一个“桃花源”，天花板很低，这样子的说法是对的吗？

回答：关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？

一.先说说产业新城的发展产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段：阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长 年平均增长50%以上。阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展 催生出产业配套服务。阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。下图为光谷规划一张图，红色区域为商业区，黄色区域为住宅区。光谷东的商业主要分别在光谷广场和关山大道沿线。商业零星分布，聚合度不高。光谷规划一张图再看看光谷东，规划非常好，土地平整 分割有序，路网发达，产业区 住宅区和公共设施 绿化设计的都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。光谷东规划一张图光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展打破房价环线论，这一点房姐很早就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)：1.明确产业规划与定位2.制定招商目标3.出台优惠政策4.确定营销价格5.持续跟进招商服务从光谷东的土拍价格也能看出，政府确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地卖住宅来搞钱，比如阳逻。

二.再来说说房价新区建仓的缺点：新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主）新区开发到一半的时候，商品房很贵 新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人。这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等）很多人都知道，房姐不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。而光谷东目前的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好，透支太严重。

三.最后说说人口

关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。而光谷东的人口流入，一部分是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村 望京，在老北京人眼里 都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育 医疗 商业 住宿 娱乐）都能在新区内完成，自成一体。对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能跟着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。四.花山很明显就是光谷东的后花园，有山有水，是改善自住的不二选择。加上土拍价格利好不断，未来发展不会很差。

---

提问：新人首问：位置浙江绍兴，子弹150，家庭年收入30+，年公积金8+，夫妻名下各有房一套(一套价值500+余公积金贷40-，一套300+期房商业贷100+)，请问：1、本想入杭州“江河汇”版块，可惜限购+摇号，网查钱塘江径宽1.2km，现想改入钱塘江对岸的萧山北(可人才落户破限)，房姐帮助分析和推荐一下合适楼盘；2、近3年绍兴地铁盘、亚运盘很火，新盘房价炒的已经2.2万+，请问绍兴的柯桥、镜湖哪些盘投资价值更高？请睿智的房姐帮忙指教！回答：你好，优先考虑杭州。 亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。 杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。目前没有明显低沽板块。 除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。杭州投资的楼盘，详见知识星球内部分享。绍兴镜湖板块属于CEO集中地，也是均价的板块，zf已经炒作成就了高预期。如果未来自住，是非常不错得选择。各方面都满意，就当纯消费。投资我更倾向低价区或者其他二线省会城市。提问：老家在襄阳。目前在新疆工作。准备在2020年投资住房一套。有朋友的意向是浙江的湖州以及武汉，不知道相应的政策和投资潜力?能兼顾孩子上初中的学区更好。能否给一些意见和建议？这两地均无，其他的业务。回答：你好，不建议继续入手湖州。不知道你观察了没有，苏州的中介，今年一直在炒作湖州的房子。为什么炒作？因为17年的那批投资客把仁皇山等板块炒热之后，准备出货了。现在冲进去，属于高位站岗。湖北人投资武汉。不知道你的子弹多少？投资和学区是2种不同的选筹逻辑，建议先考虑清楚，更侧重哪方面？溢价太多，投资是回避的。的投资是买非，若以后考成重点，这才是暴击。武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：大连房价怎么看，三百首付哪里更好回答：大连已经涨过一波了，属于外贸型城市，最近经济开始下滑，就业和人口都都不乐观，zf重点发力方向在沈阳。 不过大连的IP价值高，东北三省干部们人手一套别墅，都是标配。 北方人自住很合适。子弹300，建议拆分成200+100，200入手北京投资，100入手大连自住。关注东港板块，高新，凌水板块，还有金石滩板块淘笋入提问：房姐除了炒菜，普通人还有提升阶层的办法吗？回答：这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际，是二代们的特权。普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。提问：智慧房姐，新人首问～坐标天津，想投资碧桂园天樾81平方米两室洋房一套，8层顶楼，特价14150年底价格，三成37万带税首付，贷款4500每月，请问算一手笋吗？能买吗？望回复，谢谢回答：不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，爆炸事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强。顶楼折价，10%左右，自住可入，投资谨慎。提问：你好，近期朋友组团去希腊购房，对此有什么好的建议吗?期待中。回答：希腊这么垃圾的地方，不要过去当韭菜。提问：房姐，读研三年，用学校户口买了两套神盘，但是也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑，不知道以后找工作影响如何。特来求指导！回答：恭喜，你已经超过99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。深圳落户去工作生活没错，可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，赌国运。正常国家发展轨迹都类似，八九十年代吃饱饭是刚需，生产饲料的刘永好家族首富；家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；最近十年消费金融和互联网是最耀眼明星；发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。提问：房姐，你觉得人生的目的是成功还是幸福？是应该跳出舒适圈，超越自我，还是应该降低欲望，享受当下？人的能力、性格不同，是不是都应该去大城市、好公司，在竞争中进步？最近在北京学习，发现北京人好多早出晚归，在我家乡的人睡觉的时候，北京人却在地铁上，这么艰苦奋斗值得吗？回答：人生的目的是通过多元化的体验，获得幸福。低层次的幸福，来自生理、安全这些基本需求的满足。高层次的幸福，来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。高层次的幸福，带来的感受，是低层次的幸福，所无法替代的。当然，对绝大多数人来说，我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”，其实只能获取到很有限的生活资料，非常被动，只能获取暂时的安全，根本无法保证长久的安全。为了获取更长久的安全，人们本能地希望获取更多生产和生活资料，在社会中占据更有利的位置。渔夫自豪地告诉富豪：我不已经在晒太阳了么？这个故事，其实不是渔夫的真实经历，而是富豪编出来，讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴，继续晒太阳。富豪微微一笑，回去继续日夜奋斗。于是，渔夫的后代，世世代代是渔夫；富豪的后代，世世代代努力成为富豪。提问：姐好，想请教您一个买房的问题。一个朋友手上有一百万的现金，在北京有购房资格，首房首贷，在北京也是刚需，但是100万凑点钱只能在北京买个很小的一居，现在很纠结是借点钱在北京先上个车，还是去重庆用爸妈的名义买两套房？另外，除了商贷以外，还有什么比较好的借钱途径？朋友亲戚的钱比较难借。回答：如果现金流撑得住，就尽可能借钱或用其他信贷产品，在合理可行可操作的范围内凑首付。尽可能买的大一点。朋友亲戚的钱借不借得到，和过去长期的做人有关系，是长期为人处事的红利变现。借不到钱，自己首先要反思，然后在目前可行的方法技巧和做人做事角度迅速提升，争取情况有一些改观，多借到一些钱。此外就是当地的各类针对上班族的信贷产品了，可咨询当地的专业人士。详见知识星球内部分享《无息贷款方案》和《所有渠道融资成本的等级》提问：美丽的房姐，您好，帮朋友问下：湖北人在深圳工作，入了深户，13年在南山中心区上车一套带学位一房一厅小户型，现在月供不到3000，出租租金可到6000左右。深圳限购单身或离异只能买一套房，目前单身女，所以有想法年底把户口转回武汉，再把深圳的小户型贷款还完做抵押贷，再贷款150万在武汉全款买一套养老房附带投资价值，不知道这样操作可行否？主要顾虑在于1:武汉房产是否还有上升空间？2:在武汉买完房子后户口转回深圳的难易度？3，武汉房子处理保值及未来有退路，有哪些可选择的楼盘？优先考虑武昌或光谷，望指点，不胜感谢！回答：你好，抵押深圳买武汉，思路正确。武汉目前还是在横盘期，但是从17-19年，武汉横盘已经快3年了。按照武汉往年的涨幅规律：4-5年一个周期，横盘时间越长，多军的赢率越大。武汉的城市基本面没有问题，限价导致的横盘状态在慢慢回归正常。楼市的启动一般有以下几个特征:阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）只要符合深圳落户政策，可以随时迁进迁出。武汉投资的楼盘见知识星球内部分享。提问：什么叫2变1，二套房可以改成首套贷款吗回答：对！二套房也可以贷款7成，具体操作流程见知识星球内部分享。提问：房姐，你对上海的地段的划分和研究令人叹为观止。不知道对于北京的地段划分您有没有什么自己的看法，因为一直以来帝都的价格体系都极为混乱，您觉得北京的一级地段和二级地段能有哪些呢？能否粗略的讲解一下，谢谢～回答：北京和上海类似，中心城区的统治地位非常难以撼动。西二旗冲到过10万，近期有所回落，但也无法挑战二三环核心区15-20万的层峰楼盘。原因很简单，对于承担首都功能的城市来说，部委和央企总部在哪里，哪里当然就是的核心。北京传统上一直是西贵东富、南穷北教。所以东部发展CBD和商业，西北成为教育和学区高地，北部崛起科技巨头，也就是顺理成章可以推导出来的。当下弱势板块的未来逆袭空间，取决于北京导入人口的速度。人口导入越多越快，越有可能新板块崛起。但只可能拉近与传统好地段的距离，彻底翻身不太可能。赌南部的逆袭是有机会的，一方面高铁越来越重要、大兴机场启用带来的人口和产业涌入，另一方面，众所周知的千年大计，带来的微妙的地缘变化，相信很多朋友都能感知到了......房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。扫描下方二维码进入，5000+会员已加入，即将恢复原价，越早加入越便宜！知识星球热门文章：《房产税为什么会导致房价上涨？》《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》《干货！如何养出银行无法识破的流水？》《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》《深度剖析——为什么买100%会亏本？》《99%的新区会失败 以鬼城收场》《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》如果你也喜欢房姐的内容，请点击右下角的“在看”支持下，谢谢~