谁是调的有钱人？抖音上的广东客。
他们的标配是：
脚踏一双人字拖，身骑小摩拜，手揣大麻袋，腰上挂着一盘钥匙。没错！就是一个大圆盘，上面一圈孔，每个孔一堆钥匙。
广东的土豪，果真如此？
我广东的朋友说，抖音表演，稍显浮夸，现实生活，大体如此。不过，他提醒我说，那一盘钥匙里，肯定不只是住宅，绝逼还有一堆商铺的钥匙。电商时代，商铺还能投资？
投资住宅不是更靠谱吗？
我那位广东朋友说，实体商铺仍有需求，尤其是社区底商，而且，广东投资界最靓的崽，最注重资产配置。
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今年的“双十一”，3破百亿；今年的“双十二”，暂无成交数据，可去年是3000亿。电商，把“单身节”变成“剁手节”，让悲情变成狂欢。
网购来势汹汹，从PC端到移动端，从微博到微信，无处不在，随时随地可以买买买，实体商业一度溃不成军，哀鸿遍野。
然而，自从电商面世以来，它剁了你的手，可何曾阻档你过早、宵夜、洗脚和K歌的脚么？
你“把妹”不能点外卖吧，是不是要看个电影？
宴请甲方和合作方，还得去一家个体面的酒店吧？
朋友欢聚、深夜买醉，还是需要霓虹闪烁的酒吧。有人说，男人和女人逛街是有区别的——男人是缺什么逛什么，女人是逛什么缺什么。实体商业存在的一个重要价值，就是购物过程中逛的乐趣。对于社区底商来说，它的存在就是日常，须臾不可离开。
柴米油盐酱醋茶，楼下买着方便；感冒发烧，可以立即下楼买药；生鲜和菜场，必须是当天的新鲜货；偶遇好友，还是转角的咖啡店最亲切……自己健身、减肥，小孩的陪优、补习，全家人的洗剪吹、白天的火锅、晚上的麻辣烫……社区底商不仅是消费的场所，也是家长里短的“信息情报站”，更是嘘寒问暖的社交场所。电商提高了商业交易的效率，可买与卖间的乐趣，面对面交流的温暖，它永远无法替代。
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“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。”这是很多人都喝过的投资“鸡汤”。可具体到房产投资里，尤其是住宅限购背景下，绝大多数人却忘了这条投资理念，一窝蜂的购买住宅，除了把两张房票用足以外，甚至不惜以离婚的极端方式来，把所有资金全部将住宅“梭哈”。龙湖客研部总经理谢链锋说，个人投资房产，既要看资产，还要保证手上有充足的现金流。住宅投资，从买入到卖出，前后至少得五年以上，且房产的流动性不强，手续繁杂。当然，你也可以出租，但楼上住宅的租金是很难超过楼下的底商。所以，配置一定比例的社区底商，既能保证资产的，而且，每月有稳定现金收入（不含租金的递增）。老谢研习武汉楼市多年，既是理论家，也是实干家，这次，水楼台先得月，自己在龙湖春江郦城买了二套一期的底商，让资产的配置得以优化。
武汉的商铺神话，诞生在汉口的江汉路万达步行街，开盘即售罄，目前，二手铺的转让价格高达8-20万。稍后，“一铺养三代”的财富故事传播到光谷。十多年前，光谷世界城的步行街商铺开盘，每平3万左右的价格，可天价铺面却被一抢而空。开街后，商铺租金仅400多元/平/月，如今，租金高达1000-2000多元，呈指数级增长。7年前，后湖的汉口城市广场，临街商铺售价每平3万多，目前是满铺租出，根本没有二手铺出售，如今，其年15%左右。优质商铺不仅是资产，而且每月有现金入账，租金还在不断递增，如果你有急用或周转，也可以抵押贷款。“这样投资组合拳，进可攻，退可守，可谓人生赢家。”老谢说，个人投资讲究资产的配置，用于分散风险，做到现金和杠杆之间的平衡。
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商铺有多种，底商最“来菜”。老谢说，龙湖春江郦城的商铺，之所以获得许多投资人的青睐，正是应证了这条基本的商业投资逻辑。目前，市面上的商铺有四种，专业市场、商业盒子、商业街区和社区底商，专业市场受电商冲击，而商业盒子的购物中心，一旦散售，与萧条也不远了，商业街区也不尽理想。。所以，最稳妥、最安全的铺子就是住宅底商。
对于楼上的业主来说，楼下的商铺是刚需，每天的吃、喝、穿、用等都要就近解决，而且，大型的社区的底商几乎都是满铺。社区充沛的人流，是底商的巨大保证。从体量上看，龙湖春江郦城是个70万的大型社区，其中，住宅和公寓共有50万方，住宅有3216户，粗略估算，未来入住的居民将达1万人以上。然而，整个春江郦城的底商只有1.7万方，一期、二期大大小小的商铺加起来只有340间，人多铺少，有保障。最让投资人开心的是，再过几天，春江郦城的一期、共有1092户业主就收房、入住，因此，购买一期底商的投资人，马上可以获得，极大提高了投资回报的时间。其实，龙湖春江郦城底商的人流，不仅仅是楼上的一万多名业主，这个位于长丰大道主干道的大型社区，所有底层商铺，都沿着长丰大道主路一字排开，长达一公里的底商，全部一线临街，来来往往的人流车流，如同一江春水，源源不断的汇入街边的各个商铺。未来，春江郦城还有两大利好，也会给底商带来十足的底气。
其一，三年后，配套春江郦城的10万方龙湖天街将开业迎宾，每个龙湖的天街都是城市的中心，是区域商业的王者，每个龙湖的天街更是滚滚的人流。不论是重庆、北京，还是成都、杭州，所有龙湖天街开街当天，人流都在20万以上，日均人流达5万以上。那些紧挨春江郦城的底商，就是背靠大树底好乘凉了。其二，目前，规划中的两条地铁，23号线和31号线，都在春江郦城和天街汇集。
目前，龙湖在武汉布局了4个天街，有意味的是，不论是光谷还是古田，不论是青年路还是江夏，每个龙湖天街都是“双地铁交汇”，它也表明，每一个龙湖天街都之所以成为区域的商业中心，是因为它的人流和客流通过地铁来自武汉三镇。环视春江郦城和天街周边，不仅有华润、蓝光等大型社区的10万人流，还有园博园每年280万的游客人流，同时，通过天街可以吸附整个古田区域50万人的流量。商铺的旺来自人流的旺，一天有10万人经过的商铺自然会生意爆棚，而天街周边的底商，只需要从巨大的人流中分一杯羹就足够了。
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投资避风险，关键算回报。老谢说，每一种投资都需要计算投资回报，投入博取回报。先看龙湖春江郦城底商的价格。目前，其底商价格从1万/平至4万/平不等，面积从10-155平，首付5万，即可上车。“这个价格蛮好。”洪德江，春江郦城一期底商的买家，十年前，在汉口万松园的外校门口“捡漏”，只花了200多万，买了两间二手小铺子，学校、地铁，还有对面的武广，每个月“躺收”几十万。老洪说，好地段的小面积，低门槛的商铺，在都是稀缺资产，我看了一下，春江郦城是整个古田一个有在售小面积商铺的项目。
买商铺，其价格不仅要看地段、人流，还要看产品。
眼下，春江郦城的底商，一楼的层高在5.7-6m，二楼的层高也在5.1-5.8m，相当于买一层送一层。综合来看，春江郦城的底商，性价比很高。
再看它的回报。
东哥，专业投资武汉社区底商上十年。在京汉大道的万科金色家园、唐家墩的香江花园、后湖的汉口城市广场等，都有他的铺子。“商铺的回报，要看周边的行情。”东哥说。买春江郦城商铺之前，他顺着长丰大道走了几遍，明查暗访沿线商铺的情况。他说，目前，春江郦城周边没有一个空铺，全部满铺营业，这表明，区域的商业需求极其旺盛。从现有街铺的租金来看，大约在150-180元/平/月，可是，东哥说，这些现存的商铺，都是“老破小”，开间窄，进深短，业态单一，无法满足现在及未来的需求。掐指一算，东哥说，即便按现在周边的商铺租金来算，买龙湖春江郦城底商的回报，年近10%，也在6%以上了。一口气，东哥买了春江郦城一期的三间铺，而且，租户都找好了，一个文具店、一个快餐店，一个小超市。“这些都是社区生活的刚需。”十多年来，东哥的投资方向只有一个，社区商铺。他说，股票，不敢碰；古玩，不会玩；住宅，被限购；理财，不过5%。底商的回报是全稳妥且安全的。
番外篇
▲中国正走向一个低利率时代，理财是每个人都必须面对重要课题，你不理财，财不理你；
▲全民买住宅，投资品过度集中，所以，你需要另辟蹊径，不要挤在千万人拥堵的路上；
▲打好投资组合拳，分散风险，住宅+底商，既有潜力的产品，也有现金流的保障，因为你不能守着一堆房子吃青菜罗卜。▲武汉的容积率高，有名，方寸之间，集中了大量的高层和超高层，居住体验是差了一点，可它的“副产品”是社区居民多、集中度高，底商需求大，在抢占社区居民“最后一公里”的服务上，社区底商有着电商无法替代的优势。▲假如，有一天电商不在了，我们的生活依旧；如果某一天实体商业消失了，我们的身心将无处安放。
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羊锅说楼2019-12-23 18:05:57
