武汉那些买了老房子等拆迁暴富的人，现在怎么样了？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，武汉江汉路附近燕马社区什么时候可以拆迁，36平米60万可以入手吗，长期投资，只出租不自住等待拆迁这样可以买吗？

回答：1.博拆迁流，如果附近都拆了，仅剩1.2栋，可以赌一下，房龄近30年大概率会拆。

2. 如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

3.关键点在于，如果5年不拆，拿得住吗？多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。

首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。

风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：房姐，你好，因为工作流动性不大，近期在看无锡楼盘，因不懂楼市，担心卖错，再加上无锡楼盘差价不大，困惑很多，不知道如何选择，目前看盘如下：1 太湖新城山水区，融创文旅城，小区门口自建小学，单价2万，105平，2+1房型，是无锡销售之冠 2 太湖新城雪浪地铁站上建的，绿地天空树，单价2.1万，107平 3华侨城运河湾单价2.1万，95平 4宝能城，市政附近，这个月末开盘，放风价2.3到2.5万，114平 5锡东新城，映月九里，单价2.3到2.5万，89平，小三房 作为投资，我该如何选择，或者姐姐有更好的楼盘推荐，无锡市场怎么样？急盼回复，谢谢！

回答：优先太湖新城，融创文旅城还行

三线城市怎么学习买房投资？ 这是一个很现实的问题，很多时候我们生活的城市限制了我们的眼界和机会。在三线城市，除了佛山无锡等几个特殊城市以外，首先城市本身的房地产市场很难具备房产的机会。

长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。 但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了，但是长远看，比其它的三线城市更稳一些，能跑平大势。

提问：房姐你好，最近几年总有关于广佛融城的传言，而且广佛之间也通了地铁，但是这两个城市房价差距很大，佛山均价才一万出头。请问房姐如何看待佛山的投资价值？如果未来十到二十年广佛融城，是否意味着佛山具备很高的上涨空间？

回答：城市的竞争力往往不是通过摊大饼的方式实现的，类似深圳或者浦东这样成功的特区新城，都是产住结合，要引导非常的民营企业和金融环境支持才能够后起超越。

广佛同城是规划概念，不是政治概念，不太可能合并成一个城市的，而且摊薄单价并不会提升竞争力。佛山是没有佛山人的房地产市场的，是由广州人决定的。房产投资密度高 优于体量大，选择广州低价区更优。

提问：新人首问！请房姐帮帮参考！急 目前老公名下一套万科金色家园88平米两房，无贷款 。我名下一套小房子卖了五十万 本人名下有一套即将拆迁公房不占名额（有可能还建到江汉人家或者盛世江城 不确定）两人不上班 不想背贷款。母亲在友谊路做生意 同住万科金色家园 现在有小孩万科两房不够住 想置换三房 目前三种方案不知道如何选：1卖万科 加十万买海山友谊城三房 方便我妈做生意 就是海山环境学校对小孩学习成长不好，另五十万在六渡桥买个老破小投资 2卖万科 买盛世江城三房 办证加未满两年税要205万，剩下六七十万资金买六渡桥旧房等拆迁 3将万科两房改三房，手头五十万买老破小

回答：1. 海山友谊城不建议买，房龄老，未来涨幅弱。小区只有2栋，没有小区环境，自住不合适。

2. 盛世江城可以买，但是需要配合淘笋，单价1.7左右入手更合适。不满二的税费可以通过2种方式免除，具体操作见知识星球内部分享。

3.万科其实可以保留，未来还有空间。可以做分割出租，增加租金收入。

4.不鼓励全款买房，不用杠杆，利润无法放大。

5. 六渡桥老破小，如果有拆迁内幕消息，可以买，如果不确定5短期内会不会拆迁，要做好5-10年不拆迁，也没有接盘侠的准备。更好的方式是买个次新刚需户型，租金低月供。

提问：房姐您好，珠海和石家庄的房产您了解多少，哪里值得买? 我看过石家庄市中心的恒大小公寓，地铁上盖，但考虑到将来无法转手卖，没买；其他住宅有恒大，融创，万科等还在逐个考察中。石家庄的房子我个人感觉除了房子本身以外，差别不大。石家庄目前属于弱二线？未来规划的京津冀一体化城市圈，不知道对这个城市有多少带动作用，所以不知道买房是否有投资价值? 珠海地区的房子有投资价值吗？我去看了几个盘，感觉横琴还行但要长持8-10年才能看到结果，其他区域的目前我还判断不出来。由于经验少，所以不敢轻举妄动，一方面进来好好学习，一方面也想听听房姐对我提到的这两个城市的购房看法作为侧面印证参考。谢谢房姐!

回答：房地产市场长期看人口 中期看土地 短期看金融 当下看政策。

石家庄周围任何一个省会都比石家庄强，可能燕郊也比石家庄强。主要是石家庄太贵了，比郑州还贵。石家庄是强制被献血人士，没有太大发展。珠海如果生活在当地是可以买的，但是投资不建议买，环一线城市未来发展不确定性大，退出机制也不完美。

结合你的主场，建议把子弹打在未来有确定的二线省会城市。

提问：房姐你好，已经有一套房，买第二套想30%首付，有办法吗，不jlh。

回答：二套房，有4种方式可以操作成首付3成，具体操作见知识星球内部分享。

提问：庙山东方雨林未来涨幅咋样，建议持有时间多久啊

回答：庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住。补涨区，涨幅很慢，建议出手裂变。

提问：房姐，从房产投资率方面看，范围内应该如何选筹？

回答：单从房产投资角度来说，城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块20分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

提问：房姐，重庆江北区天赐龙都2010年的房子中间层198平165万您觉得可以吗？是商品房但是小区就一栋房子。(2)春语江山139平175万可以看江。两套交通都离地铁较远。我个人倾向前者，但感觉独栋是硬伤。另外能谈谈您对低价大户的投资建议吗？其中房龄、是否有地铁、小区规模等相应该占多少比重呢？

回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。而这个人群，本身又有诸多背景条件。

比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，四居的价格和流动性是实打实的差。

而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。以重庆融景城作为例子。融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后。原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高。其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。

核心区域，有小区环境，能贷款的老破大依然有市场 价格控制在1w内 买老破大的重点是杠杆，天赐龙都单价8000差不多算足评吧，缺点是小区仅1栋楼，成交价太少，楼盘价格很难靠自身成交价拉升，依赖区域房价的整体抬升。

春语江山是鹅岭片区比较稀有的次新房，临近内环几何中心，至解放碑商圈4个地铁站，北靠山（鹅岭公园）南面水（长江），看来水意指来财，缺陷是从小区到地铁站这段路行走不便 建议选择南向看江房源。单价1.2+可以考虑。

提问：房姐：您好。请问您怎么看中北路和徐东区域的投资价值。算溢价太高吗？为什么关山比徐东更有投资价值呢？

回答：中北路的2.5选不了次新好小区，2.5可以买关山大道很好的学区新房。关山大道的成长性会更好，但要注意对应的客户画像，控制面积和总价。武汉投资的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐，您好！如何判断一个城市当前的二手房市场的整体态势，一般从哪几个维度和要素入手？盼指教！另:当前武汉二手房交易市场如何，哪个节点时间出货比较合适？谢谢！

回答：城市市场有不同，越是初级市场，对次新需求越旺盛，老破大涨幅靠后，或者两次累积一次。武汉处于初级市场。理论上三重顶是出货时机，但是等到天时地利人和的时机节点太难了。找相对好的时点，也就是赔率大的时点买入。但不追求“大涨前夜”。买入后因为是长持，也就不刻意追求卖在“三重顶”。长持是的战胜周期的方式。武汉以往的周期是4-5年一个涨幅。现在是政策市，具体得看放水情况。关注年初3-5月行情。

提问：房姐你好！潜水很久，今年40了最近一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。

回答：往后的日子，越来越难 越来越难。

其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。

中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。

对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。

回武汉没问题，但是现在的问题是该换赛道了。

提问：父母在晒湖小区有一套老破小大约80平方，租1500，今天看到中南欢乐汇有个loft,大概90多万，想卖掉晒湖的房子，买这个，再租出去，这样置换合理吗？

回答：思路错误，商住和公寓回避，没有涨幅，后期卖出税费极高。应该是出手老房子，裂变2套低价区住宅。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法:一变二，二变四》

提问：姐，从近段各种大V的言论、以及国外成熟社会发展来看，未来大城市集群化是大势所趋，城镇化尚有10年发展空间，而且成熟的社会体系中，房产交易人员应该是有一定的配比的。想问一下如果此时在大城市深耕这个行业，各种手段都懂，在长远看来是否能取得良好发展呢？非购房问题，如房姐对未来城市化有灼见，可浅析，与大家分享..

回答：问题在于，现在的房地产从业者只懂卖房，不懂投资。

现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。

目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市…… 这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。所以不管你现在在哪里，一定要尽努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。只有大城市，才有房地产。抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。

提问：房姐您好，我在广州，目前越秀持有一套老破小，市值约200w，贷款剩58w。上个月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大笋盘。首付100w都是借的。两套都是中上省一级学位房，都是快30年。请问是卖掉老破小来付老破大首付，还是用老破大二次贷还老破大首付然后破小继续持有？感觉老破小好像已经没什么上涨空间，腾出房票等有笋盘再入还是继续持有？谢谢

回答：老破小做凤变冰后出手，腾出房票再换筹。详见知识星球内部分享《装修篇——如何花5万装出30万的效果？》

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