第一套房买对了,才能房产裂变:1套变2套,2套变4套

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽的房姐，您好，想请你帮我分析一下背景：我大学毕业两年 26岁 北京工作（工资15K，回汉后工资会降）家在襄樊，没有女友，2~3年后 计划回武汉。目前家里和我的积蓄+再借一点 40子弹，条件不太好。请您帮分析一下：1、现在要不要加入买房大军，还是等到一定岁数再买2、有没有必要一定在武汉买房，能不能在襄樊买房；3、如果买的话 我该怎么利用仅有的这些钱，去选挑选价格，楼盘、位置4、根据目前经济、工作状况，如果在武汉买房，美丽智慧的房姐，能不能够推荐适合我的楼盘 ;5、买房会影响到我未来很长一段时间的工作、生活，请房姐提点一下：买房后，生活和工作该如何规划，让房子负面影响降到回答：1.买武汉，现在买，别买襄樊。2.逢笋入，保证确定，武汉投资的楼盘见知识星球内部分享。3.如果月供压力大，建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供。能留在北京就继续呆着，不要老想着回武汉。如果是我，能留北京，一定会留下来。你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？说实在的，谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱。有几个小建议给你：1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱。虽然说“穷人的弱是全方位的弱”，不好听，但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己。不能仅仅在资产和收入上，还要在生活方式、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高。2、不要玻璃心，不要太着急。战略和战术一样重要，房产投资本来就不是一个急于求成立马兑现的事情，做人做事一样，心急吃不了热豆腐。全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏，宽广眼界，多维认知。不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。你的财富不主要来自于工作。人生靠康波，先把武汉的房子买了。

提问：房姐，您好，纯投资您一般是考虑长线还是短线啊！一年持有多长时间，是经常反复买卖，还是持续持有？是等交房后涨价卖出还是再装修出租金？回答：房产投资都是玩长线，一般10年左右。时间短了太少。只要把筹选好，就不管了等着涨。比如沈阳这种还没有启动的城市，适合短线，基本3-5年就可以出手了。但是强二线城市比如武汉，如果选筹选的好，持有10年是没问题的。具体什么时候卖，得情况，会有卖出评级对比，比如要啃一套次新，但是没有资金了，我会把房龄老的房子出货一套，然后再裂变出2套。

套房买对了，才能房产裂变：1套变2套，2套变4套。提问：老师好，两套法拍房，您觉得可以入手吗？如果可以入手，入手哪套？纯投资，不胜感激！沈家湾花园小区，武汉市洪山区沈家湾花园小区6栋401室，84.77，市场价205万（单价2.4万），法拍价148万（1.7万），就在百瑞景旁边，是，对口武汉小学，重点小学，首付45万，（不含过户费，贷款的手续费），好租。宝通寺地铁站，走路15。翡翠城，武汉市东湖新技术开发区雄楚大街411号1栋9层11号，2006年建成的小区，81.9平，9楼，市场价170万左右。法拍133万（不含过户费，贷款的手续费）首付39.9万，贷款利率根据银行利率来算。优点：好租，地段好，靠近虎泉地铁站，走路10左右的样子。回答：价格看起来都比较低，但是法拍的水很深不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。当然法拍房选好了，至少赚50万，详见知识星球内部分享《法拍房捡漏实操技巧》。

提问：多次提问了！好感谢博学多才的老师！我现在有几个问题麻烦你了！看了你的星球问答改变思路:1.孝感人，打算在武汉不限购区买一套自住，（没有房票），另外想到沈阳北买一套投资。但是沈阳北2号线均价都9000－10000了，不敢追高了，那个国奥新城现在说7000左右适合投资吗？或者你还有更好的推荐？2.我们身上只有25个，葛店有一套小户型现在不好出手，是截断做抵押融资，然后武汉和沈阳现在都买？还是慢慢卖先买一套呢？如果慢慢卖，是先买武汉的还是沈阳的呢？3.感觉沈阳的投资客很多，到时候会不会不好出手呢？问题有点多，麻烦你了！回答：自住还是建议破限购买武汉主城区，葛店出手。破限购很简单，具体方案见知识星球内部分享。武汉自住解决了再考虑沈阳，新盘买不了就淘淘二手。沈阳这么便宜，有什么好担心的。东北如果处于衰落，就需要一个最后的集中营；如果复兴，也需要一个核心发动机；怎么看都是沈阳占据了这个位置。实际上东北3个省会城市，哈尔滨和长春人口都在流失，只有沈阳一个城市的人口是净流入的。2018年流入10万，不担心接盘侠。外地人到沈阳买房的不到10%，我们要找有人口基数的低价潜力区，的选筹见知识星球内部分享。

提问：杭州湾绿城打造神盘火爆开售！！！轻轨口上海市区，高铁20到杭州临海，政府斥资1.5万亿打造世界第五大湾区面积87-88-91-93-97，首付仅需5万元。最近很都中介自己都会买这个盘，蓝城春风桃源，请教房姐是否真的有投资潜力？回答：杭州湾不是优质资产。受长三角一体化政策利好影响，但仍然改变不了发展形势的不确定性、价格波动更大、流动性差难租难卖的实际问题。不建议买杭州湾，它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业。杭州湾的潜力甚至都不如宁波市区。没有价值的房产即使是0首付也不代表有购买价值。

提问：房姐，如何办理无息贷款？回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：请教房姐：我现住和户口都在北京,老家沈阳,但由于寒冷和距离原因,想在张家口买房.张家口看的房子与沈阳比在价格和户型上有点优势.张家口有冬奥,沈阳有中心城市预期.房姐您怎么看？谢谢！回答：张家口的冬运会，武汉的军运会，郑州的少数民族运动会是一个意思。大概车站刷新下，城市外墙刷新下，套路扩宽下。但是这些在底层中介严重，却成了巨大利好。不能指望一个活动改变一个环一线城市了奥运会的撒钱契机只有一次，已经过去了。未来两年坚定看好沈阳，持续稳定上升的只有沈阳。2019年沈阳土拍不要太火热，除了楼面价18300历史性地王，还有很多隐形地王，媒体报道声音都被按住了。圈内人看的很明白，这是新书记和大房企的阳mou，拉升沈阳整个城市经济发展，还要靠地产持续助推。沈北、南站、北皇姑三大板块基础价格过低，即使价格翻翻，整个城市房价均价也不会有大幅波动，政府炒近郊反而稳房价。沈阳政府都在放心大胆造势营销沈北，正是个体投资者的机遇！

提问：乌鲁木齐户籍，子弹85,根据老师建议拟按50+20，武汉+长沙投资模式。求推荐武汉及长沙小区（多推荐几个小区）要求：5-10年房龄、核心地段（地铁+学区）、房租相当于月供的次新二手房。1、求推荐武汉及长沙管家公司（装修、落户、）渠道？求长沙落户政策？2、听说惠州临深房子（灿邦珑廷、牧马湖、卓越），价格1.6万精装修的期房，说价格低不限购，有潜力？说二手房评估值低没办法做到贷款70%，又有20%的增值税？但是新房买了出租才1700左右，还贷压力大，二是新房5年后不好出手（房子太多啦）。这些疑惑请老师能否做详细的判断和解答。3、目前房价走势房姐能否做个判断？回答：惠州不如武汉，二手房卖不掉也租不掉。优先武汉1.6，次选长沙和沈阳单价8千武汉长租公司挺多，尽量选择大品牌 自如 江寓等。房住不炒是这届政府对房地产的态度，不会轻易改变。但中国房地产市场的根本问题—土地财政的根本制度因素—没有任何变化。 地方政府要发展经济、要做基础设施建设、要给公务员发工资，不卖地钱从哪里来，继续借债吗？借债=印钱，通货膨胀怎么办？中国房地产市场的问题是根本的制度问题和发展动力问题，不是开个会提个口号就能够改变的。我不质疑zy对房地产调控的决心，但是这必然导致很多副作用，最显著的就是经济降速、失业率上升，进而导致局势不稳。后面房地产市场的走势是以稳为主，个别城市可能会有行情，但这些个别城市会被严格打压。作为多军，赚钱更为不易，不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要，建议出租，并长期持有房产。等待下一轮风口。未来武汉市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨，大部分维持现状。对多军来讲，建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力。我的建议结论如下： 1、新多军和刚需。该买买，武汉市场单价1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。3、长持者。建议简装后出租，长租。长沙最近2年不会大涨，沈阳涨幅会来的更快。

提问：请问2改1是什么意思？能详细解释一下吗？回答：二套变首套，贷款7成，具体操作方法 见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，请教一下预算300万上下，70多平的两房，深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，谢谢了！回答：300来万的70多平刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了?当然不是，，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老房源。层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。

提问：您好房姐，最近被房子的事情搞得困惑不已，所以加入您的知识星球向您请求支援。先表示感谢！我现在想卖掉三线城市的房子（我们住房，价值130w左右，当时96万买的），现在我们这房价跌的厉害，实在不想辛苦挣的钱就这么跌没了，所以打算卖掉。我们想去别的地方投资一个房产，可以买了租出去，过几年也可以再卖掉，总之怎么挣钱怎么来。前一阵看到了杭州西湖有一个公寓，四万一平，总价136万左右。当时就交了定金准备买这个，这最近仔细想想，觉得空间不大，起点太高，打算不买这个了。我想请房姐给我指条明路，现在到底应不应该去买房，我应不应该在这时候卖掉我们的房子。如果可以买房，想让您给我说几个有潜力的地方，谢谢！回答：你好，大部分三线城市在15-17年的普涨之后，都进入下降通道，经济和人口无法支撑房价继续上出，出现缓跌状态。可以考虑出手，把资产置换到二线省会城市。如果主场在浙江，建议买杭州。杭州城市核心东移，5年长线滨江 萧山价格看好，土地持续出让，政府有巨大动力拉升土地储备的城市近郊片区。5号线沿线，未来科技城也可以关注。目前横盘期，如果能抢到价格倒挂盘，有确定，可以无脑入。二手房目前是买方市场，议价空间大，现在到年底前重点淘笋。杭州投资的楼盘，见知识星球内部分享。不要碰公寓，涨幅很弱，二手交易税费极高，限制流动性。在70年产权的纯住宅。

提问：房姐你好 汉阳十里铺阳光城 十里新城小区 3楼毛坯 两房的 ，3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价？市场价是多少了？回答：低楼层成交价在1.8左右 多少算笋？这是一直困扰大家的问题 之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。详见知识星球内部资料《淘笋方法论》。

提问：不好意思，我又来提问了，最近一直研究你的星球，比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作方法，目前手上的全款房估计可以贷到170W，按照市场上的抵押产品，但是每个月月供要2W多？这个压力有点大，后面还要还新买的房子的贷款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可贷款170W，有两张房票，能不能指点一下如何操作？回答：很简单，新手留足2年月供即可。剩余子弹都可以继续加仓。一名职业投资者，买入之前，现金流进出都要列出来。哪里有富余，哪里需要抹平，怎么抹平，都安排好了。说说断供这件事。最近网上风言风语，到处传cf客断供。但稍微有点经验的，略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供？一种是刚起步阶段，短时间内买入多套房产，用了极高的杠杆和融资成本，现金流没有算好的疯魔流。一种是没什么底仓，买的基本都是贵妇CEO盘，几年不涨，无法变现，遇到现金流一紧张，就要面临断供卖房。而一个正常的人，四平八稳买过三四套房，经历过一两轮大大涨后，就会发现，自己的负债率无论如何也提不上去了，每新增一笔贷款都无比困难。而cf客，则比普通人更加谨慎，涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力，今天转眼就小了50%。只要你愿意停下来，随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层。

提问：还要问一个问题，我们现在在武汉，需要为了孩子现在在一线城市买房吗？目前有2-3百万闲钱，不过一线城市要有户口才能买房吧？回答：可以，思路非常正确！给在二三线工作和生活的朋友一点建议。这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。为什么? 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。这个时候，最需要解决的问题是什么？就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。北上深一线城市破限购不难，具体操作方案见知识星球内部分享。

提问：30岁才转行写代码(前端)，现在两年了，但是基本上算下来实际只有一年的工作经验，现在处于待业中，不敢找工作，因为年龄偏大，和刚毕业一两年经验的比没有任何竞争力。三十多了，技术还处于初级阶段。怕公司不会要年龄大，技术又菜的。不知道何去何从，忘房姐指点一二。多谢回答：赢家是把精力用在球场上的人，不是把眼睛盯在计分板上的人。人生能否有成就的真正门槛在于，集中所有精力和资源，数十年如一日积累优势，你欠缺的只有对自己人生的自负盈亏。当你真正面对人生孤旅，一切性格中的怯懦，软弱，逃避，自欺欺人，都会在这时候被无限放大，唯有自律自愈自燃。公道人间惟白发，贵人头上不会饶。我是天生被火吸引。所以我认为，那是你的一个特点，在你的DNA里。

提问：你好，请问深圳的回迁房是否值得入手？有朋友介绍个做回迁房的中介，大概流程是和拆迁房的房主去做过户，然后以回迁房的资格和价格购买原地建造的商品房，红本，售价为市面商品房的半价左右，且不用深圳户口。劣势是要全款一次付清，且建设周期长，3-5年。以现在深圳房市的热度，总觉得如果真这么好的事中介不至于这么主动跟进我，要被抢完了，是否有什么风险和中介没说的劣势？回答：直接和开发商签约的房源还是可以赌一把和业主签约的算了，99.99%是坑提问：新人首问: 子弹600。纠结在武汉买一套豪宅还是在深圳关内买小户型？投资为主。回答：高端项目的附加值表现在溢价上，是相对于普通项目更多的。在楼龄相对短(楼龄长有很多涉及到产品和需求淘汰的问题，不在这个话题内先不说）的时期的表现一般是顺市起风，到逆市就会现原形，比如配套学校物业不好等等各种问题都会导致高房价不稳定。但无论从资产配置角度还是流动性和空间来考虑，如果有房票，拆成单价和总价更刚需的2-3套更稳。深圳300万就可以撬动1000万的住宅，剩余子弹在武汉入手2套，低价潜力盘，如果还有房票，沈阳不限购区再建仓2套，高中低区都有仓位，8W+1.5W+8K是最稳健的资产配置。

提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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