定调2020房地产!限购政策渐进放松,明年房价稳中有升

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：

房姐你好！首套广州，子弹110，二套考虑广州（黄埔，新塘）或者东莞（南城，虎门），广州首付7成，东莞4成。今年东莞微涨，广州持续阴跌。假设投资5年，只从投资来分析的话，你建议哪里好呀？另外，总价一样，是5年楼龄90平好，还是12年110平好啊？假设其他条件完全一样，谢谢！

回答：你好，深圳 东莞都涨了，就剩下广州没涨，广州都这么弱了吗？并不是按照往年的涨幅规律，深圳先涨，半年或者1年后，广州跟涨。加上广州又放松了几个远郊地段的限购政策，未来1-2年如果有利好消息刺激，广州很有可能会带动一轮涨幅。东莞的天花板不如广州，主场在广州就好好利用主场优势淘笋。广州全款抵押淘笋。广州投资的板块，详见知识星球内部分享。逢笋入原则，保证确定。同一板块内，价格相同，房龄越新越好。90平和110平如果同样是3居，选90平。

提问：亲爱的房姐好！女30，单身，2017年三月份在房地产火热的时候在京台个高速口买了空港跃界小区的loft，每平米1.6万，买一层送一层，七十年产权，民水民电，暂时厨房没通燃气；贷款30年，每月还三千多，现在花了六万装修完了，就差家电家具没有买；目前不好往外出租，当初买的时候有些跟风，附近利好是承接北京大红门批发市场；听说现在买已降到一万二一平，现在看完房姐的文章，觉得选筹太失败了。我现在硕士毕业刚上班第二年，存款10，除了房贷年收入也就剩七八万。想问（1）空港跃界的房子是买好家电等明年看机会出租呢，还是卖出去呢（2）这两年要不要攒二三十万再纯投资一套呢，如果投资买哪里呢，很迷茫，请指教。

回答：你好，环京房产以前分析过很多次了。永清房产，是割韭菜的。 只有赌徒来回炒作，你买在一个相对高点，那么想要解套，可以等到下一波北京大涨出政策，环京又一波韭菜接盘。家电淘二手的，先出租。子弹凑到15以上，去沈阳入手一套8000左右的低价潜力盘，租金可抵月供。沈阳后再入手一二线省会城市。

提问：房姐你好！急急急，昨天去看了龙城中心的金地龙城中央的房子，楼龄比较新，金地这边80多平3 房，350万左右。也是中高层，无遮挡，毛胚，近地铁。又去看了中海康城国际一期的11栋24楼86平。报价330万，税费乱七八糟加一起快20万了，满五不，欠款多280万。简装，远地铁。哪个性价比更高？刚需自住为主吧，也会考虑几年后置换。新手买二手房，心里很忐忑。总怕坑多。

回答：金地龙城中央比龙岗大道北的万科天誉便宜0.7-1w单价有几个核心原因1.地段差 龙岗大道北是规划建设配套完善的龙岗中心城、算是龙岗目前的地段之一，但是龙岗南的南联则偏向于工业区、城中村和郊区居住大盘混杂的状态2.距离交通节点远 金地龙城要跨过龙岗河或者东侧路过向前村才能到地铁3号线3.学校差 万科的天誉学校是9年一贯实验学校，生源也都是中产的小孩很纯粹，金地龙城所属的南联学校就很普通了金地是3号沿线为数不多的价位中等，地段不错的次新房，小区花园精致，物业管理好，门口社区公园漂亮，小区开盘适逢15年疯狂上涨期，投资客太多，所以要洗个两年才能把投资客出清，回归到一个合理市价，旁边合正旧改起来以后，会把学校短板补上，几个楼盘连成片后居住氛围便利度会更好。中海一期相对老一点，如果业主不能配合操作成，税费确实比较高了。我理解你的需求是自住，自己喜欢金地也是可以买的。

提问：聪慧睿智的房姐，把你的帖子都翻了两遍，相见恨晚啊。坐标西安，户口深圳。我老公有套贷款的房，已经卖了。我有套正在按揭的房，在西安。1）计划明年买深圳，有没有操作，可以让我以SFSD购买深圳的房产，或者降低首付。2）还想买西安的房，改善，看中了曲江一中旁的中海御湖，单价3Ｗ左右，175平，这个价格和面积值得入吗？或者房姐在西安有推荐楼盘吗？

回答：你好，你们夫妻2人的处女贷都已经用过了，深圳有2种方案可以操作成首付3成，见知识星球内部分享。。自住 学区 改善和投资思路不太一样，曲江一中的学区单价在3万左右了，考虑自住可以入手，但是肯定不如刚需盘。西安高新曲江再好的房子非学区不能超过20000。至于，看个人情况。投资角度看短期内继续凉凉。等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

提问：房姐你好 帮朋友问坐标上海 父母名下一套普陀中远两湾城2房满五 市价800多 无贷款 本人夫妻两人名下一套中远两湾城1房 市价480个 有280贷款 另有临港自贸区海上风华一套290个 有80个贷款 请问有啥好的投资建议中远两湾城这个地方原来是“两湾一宅”地区，著名的棚户区，二十一世纪初旧区改造，拆迁后此地变成了中远两湾城，可是还自带“滚地龙”属性，虽然随着时间推移，记忆会模糊，但这个小区实在太太大了，抛盘多而且也是群租的圣地，二房东尤其多，经常被整治。然后地理位置又是被苏州河“蜗”在里面，机动车的交通不是很方便，前两期栋距太近，还有蝶楼。话说回来，中远两湾城毕竟是内环内的，轨交也算方便。

回答：普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，未来略微跑输大盘。自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。普陀的未来在真如、长风、桃浦。临港自贸区以前分析过，短暂的炒热之后是长时间的横盘。离当前市中心70公里的远郊房产不是优质资产。有行情时也许也会神经刀上涨，但在大多数时候流动性不佳。如果还有房票，可以在近郊区淘淘笋，性价比高的拿下，抵押中远的全款房融资。

提问：绿地理想城140平左右毛坯，新证，单价14000元/平以内。2-3楼的，值得投资吗？打算短持。回答：绿地理想城在抖音上维权被曝光之后，价格一直走低这个价格不贵，但是短期投资，口碑洗不白，流通性和地段都比较差，长持可以试试。现在的楼市不适合短持，除非在流通性好的楼盘中淘到8折笋，操作ABC单。详见知识星球内部资料《中介常用的吃差价手段—ABC单》。

提问：我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。

回答：1.主场在广州，深圳和广州是更好的选择，大仓位还是应该放在一线，更安全。为什么？京沪如果开放随便落户，不是武汉重庆成都西安天津的几十万一百万级申请量，而是几千万上亿的申请量。这就是魅力。现在深圳开放落户，吸引的是流量，加上深圳的宏大规划，ZF扶持，现在房价还远远没有到达天花板。小仓位可以放在二线城市，吸引的是全省的流量，相对于的，天花板也更低。2.城市发展水平划分：东部>中部>西部目前来看，武汉和重庆都是不错的城市。但是目前2个城市都处于横盘期，需要逢笋入。武汉和重庆投资的楼盘，详见知识星球内部分享。建议优先武汉，房票用完再考虑重庆。3.未来交给公司打理即可。已经完成看房200套，执行能力很强，淘笋方法论详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐你好，我和我老公在一线城市工作，小孩现在上幼儿园小班。一线城市郊区有房，月供1w。去年武汉中建御景星城入手了140平毛坯，但是是借读大学的表弟的房票买的，纯商贷上浮25%，每月还款1.3w。明年夏天交房。但是现在很尴尬，看到周围万科拿地，单价3.1w感觉中建是有上升空间的。但是因为月供压力很大，生活质量受到影响。而且武汉的房子没打算自住，有什么办法可以压力小一点，比如租出去？怎样租出去能收回多一点钱？或者民宿？有什么好的减小月供压力的建议吗？另外，目前一线城市买不起，你推荐小孩以后去武汉上学吗？如果在武汉上学，需要小学还是初中过去？应该考虑哪里的呢？中建的学区如何？

回答：你好，中建御景星城可能上新世界小区里面的学校，之前说是引进崇仁路，后来也黄了，现在只能知道有小学，但是能不能上，不确定。中建属于改善盘，适合自住。缺乏上涨动力的。提高租金，建议做分割出租或者民宿。一线城市是指的哪个城市？如果是北京，你能直接拿到北京户口，那就拿，不能拿的，先买房，再解决户口；如果不能在1-2年内拿到北京户口，那么推荐两个方案：1.工作居住证买房+深圳户口，适合所有人2.工作居住证+天津户口，适合小孩10岁以上，不想离开北方的人深圳户口＞天津户口，深圳的未来教育＞天津教育。武汉教育不错，但是湖北高考并没有什么优势。

提问：的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：房姐，问一个题外话，深圳房价这么高，普通人难以望其项背，这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白，很纠结选择深圳还是武汉？

回答：选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把，一线城市是的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者，去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累，换句话说，有父母给你铺好的康庄大道，打怪升级不用愁，可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。

提问：新手首问，姐姐好，军运会后，卖地很多，会不会一两年后新房很多，供大于求，四五年后这批二手房天量入市，二手房会跌成狗啊？现在有点过热了，子弹100，能进吗？进哪个好啊？

回答：，人口。武汉主城区的人口流入其实是很不错的，每年都有一个稳定的增长。第二，土地。你可以仔细观察一下武汉近期的土拍市场，新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区，一部分甚至是土著思维里的郊区。真相是，内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了，即使有地也会捂着，先卖郊区，道理之前都分析过的。这两个原因合起来告诉我们，有限的主城核心区内，人口会越来越多，自然需要的房子也就越来越多，无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单，价格都会日渐起来。相对应的，价格起来了，新房癌就慢慢好转了。买新区需要等，的确可能要站岗的，新区二手市场还需要一定时间才能活跃起来。开发商拿地是对武汉的信心，现在价格差距不明显的情况，核心区还是。楼市的启动一般有以下几个特征:阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）子弹100，可以入手2套潜力盘，武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，请问孝感临空经济开发区的金辉城值得投资吗？

回答：四五线房价窜高的基础，正在灰飞烟灭。以广东几个宇宙级房企为代表的开发商，肆无忌惮的在四五线（县城和地级市）拉高房价，严重脱离本地实际收入，已经是近年来中国楼市一道不堪的风景线了。近年来，四五线城市的主要购买者是：1，本地正式编制改善需求。这些人长期居住县城，以前是住单位福利房小区，有改善的需求，但人数不多。一个县30万，正式编制的高收入人群，例如机关事业国企的在编人员，也不过是1-2万人。考虑到夫妻往往都是体制内的，也就是一万多套的需求，两三个小区就塞满了。这些人是以房换房，实际支付不多。大单位的合同工，靠工资是买不起的。2，本地工商业小老板，养殖大户，例如开饭馆，手机店，服装店。这个人数很少。3，拆迁户。棚改结束后，已经很少了。小地方土地多，老城区拆迁不划算，还不如搞个新区，成本。但是小县城二手房的前景暗淡1，房产破旧了。县城的物业管理水平有限，老农民的文化素质不高，私搭乱建，侵占公地，毁绿种菜，司空见惯。十几年后，公共设施老化，小区绿化破败，私自搭建严重，小区逐渐破败的情况是很正常的。这种房子卖不起价。2，接盘侠越来越少。县城以下，也只有农村了。现在农村哪里还有什么青壮年啊？县城外来大学生，都是正式编制，也不需要买房。县城丈母娘求着出房子，带孩子，已经是标配了。3，县城根本不缺新房子。新区大片的新楼盘多了，即使还有一定需求，何必去买十几年房龄的县城旧小区？不如加个二十万，直接住新区。建议，三十岁以下的年轻人，不要再考虑老家县城了。买房在实际居住地的大中城市。

提问：智慧房姐，深圳投资，你说的能暴击的光明中心包括公明吗？想找3万+光明，但光明中心基本没有。

回答：公明是光明的老中心，距离光明很近；由于产业结构类似东莞，存在一定数量的本地小老板，公明核心居住区（宏发美域、宏发上域等）的房价已经涨过一波；而当光明发展集中到中心区，整体的品质会很快超过公明这种四线城市的居住氛围，对于光明本地的土豪来说，相比南山福田，光明中心是更优的选择；如何理解深圳各个区域？简单概括以下几点：1.南山是年轻有为的IT精英；2.福田是金融业中年大佬；3.罗湖是退休的外贸传奇；4.宝安是国家重点培养的潜力人才；5.龙华是政府培养的金融接班人；6.龙岗是独立打拼的有为青年；7.盐田是爱旅游不爱挣钱的驴友；8.光明是南山的小弟；9.坪山是龙岗的小弟；光明已经没有单价3W+的楼盘了，投资的板块见知识星球内部分享。

提问：请问房姐姐，哪里是领涨区？回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。

提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话次谈崩了就没挽留的余地了。回答：中介没义务帮你，自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球。

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