忍了10年!武汉这个房价涨幅最差的地方,再也不敢碰了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：武汉房姐，你好。手上有90w，庙山碧桂园御景湾按揭一套，南湖风华天城一套（无房贷）问1：想再投资一套房，请问在武汉非限购区域，哪些盘可以入手？问2：庙山这块有空间么？问3：如果没有空间，怎么处理相对合理？备注：刚刚创业。

回答：庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住。

南湖区域是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。

卖出评级，没有贷款 房龄老的优先卖，风华天城可以考虑出手做裂变。腾出你的二套房票，再开发1张老人票，入手2套。武汉纯投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，美丽的房姐你好，现在手上子弹100，想在杭州的临安区青山湖这边投资一套，青山湖的地理位置是在杭州到临安的中间，政府定位是青山湖科技城，三月份轻轨要开通，这边靠近轻轨站的要2.2w，其它的1万6.7左右，你看可以买吗？还有一个问题是小孩今年高二了，想给他买套房先落个户 ，本人是衢州的因为杭州市区限购所以跑到这边来，这个想法可以吗房姐，想听听你有更好的建议，（你推荐一下其它城市也可以考虑）谢谢！

回答：临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。

离未来科技城其实也有20公里以上了，开车半个以上。未来科技城都没有发展起来，更别提临安。子弹100，建议直接破限购买杭州。

提问：美丽的房姐，最近想在老家随州市买套新房给父母养老自住，均价6000多，但是被好多朋友劝退，说随州现在房价虚高，三四线城市房价都在跌，随州过几年肯定跌，让等个两三年再买，想请教下房姐，到底是现在买呢还是再等两年？

回答：你好，朋友分析的正确，建议先把子弹投到一二线省会城市，有了赚钱效应之后，再考虑给父母买养老自住房。同样是单价6千，沈阳一年涨幅30%以上，但是在随州不可能发生。四五线房价窜高的基础，正在灰飞烟灭。以广东几个宇宙级房企为代表的开发商，肆无忌惮的在四五线（县城和地级市）拉高房价，严重脱离本地实际收入，已经是近年来中国楼市一道不堪的风景线了。

一，县城地级市（四五线）房子确实有大量的人买近年来，主要购买者是：1，本地正式编制改善需求。这些人长期居住县城，以前是住单位福利房小区，有改善的需求，但人数不多。一个县30万，正式编制的高收入人群，例如机关事业国企的在编人员，也不过是1-2万人。考虑到夫妻往往都是体制内的，也就是一万多套的需求，两三个小区就塞满了。这些人是以房换房，实际支付不多。大单位的合同工，靠工资是买不起的。2，本地工商业小老板，养殖大户，例如开饭馆，手机店，服装店。这个人数很少。3，拆迁户。棚改结束后，已经很少了。小地方土地多，老城区拆迁不划算，还不如搞个新区，成本。4，人数的本县农民工家庭。农民工长期在外地打工，县城买房也就是春节住半个月，打打麻将唱唱歌，实际利用率极低。但他们以前是必须买房。

二，孩子读书问题，倒逼农民工在县城买房现在农村散落的低质量中小学，基本灰飞烟灭了，即使勉强有一些乡镇小学，教育质量也不高。农民工在沿海打工，开阔了眼界，还是希望孩子读个高职大专以上，至少高中要读一下。长期以来，沿海大城市对外地孩子报名读书设置了大量的额外门槛，要这个证明，那个证明，烦的不得了。而农民工是到处流动的，一般也办不下来这么多手续。大量的孩子只能回去当留守儿童。农民工收入越来越高了，夫妻两个到手两万美元，比比皆是，达到中等发达国家收入水平的农民工，已经是司空见惯了。自己有钱，孩子也要读书，最合理的办法是，在县城买房。直接解决四个问题：一是婚房有面子， 二是方便老人看病陪读，三是孩子读书十二年，四是自己春节住几天。核心是孩子读书。

三，大中城市入户门槛取消，农民孩子读书难正在快速解决 大部分农二代，由于自己童年留守儿童的阴影，已经完全接受了现代教育理念，孩子必须带在身边，再苦再累，也不放回老家了。95后农二代，至少三分之一以上，有个大专学历，基本符合杭州广州的入户条件，夫妻双方只需要一个大专即可入户。那至少有一半的农民小夫妻，符合大城市入户。孩子读书解决了。孩子已经在县城读书的农民工家庭，一般不会乱动。但是，新增儿童家庭，这个问题已经很明确了，基本不愿意在老家县城买房了，希望孩子在大中城市读书报名，顺带买个大中城市小户型。 这个倾向，在找我咨询的人中，已经越来越明显了。有些人说，放弃农民户口，是不是吃亏了？农民是最聪明的。这个问题实际上有对策，夫妻两人，高学历的那个入户大城市，低学历那个保留农民户籍，两头占好处，不影响责任田和宅基地。

四，越来越多的农民工家庭考虑卖掉县城房产1，孩子满十八岁了，也外出和父母团聚打工。县城房子实际上是七老八十的爷爷奶奶在住。一家三口春节来回一次的路费，老家人情开支，很高，还不如在大城市吃吃喝喝，或者去旅游一次。县城房子实际意义不大了。 2，自己已经拿到大城市户口，孩子随迁，小升初，或者初升高，没必要再在县城混了，就想换房到实际居住地。3，大量县城精英家庭的子女，考上大学留在大城市，不回来了，急需买房资金。县城房产就是半个首付。 4，大专以上农二代，有机会直接在广州杭州落户了，不需要再去县城了。五，县城二手房的前景暗淡1，房产破旧了。县城的物业管理水平有限，老农民的文化素质不高，私搭乱建，侵占公地，毁绿种菜，司空见惯。十几年后，公共设施老化，小区绿化破败，私自搭建严重，小区逐渐破败的情况是很正常的。这种房子卖不起价。

2，接盘侠越来越少。县城以下，也只有农村了。现在农村哪里还有什么青壮年啊？县城外来大学生，都是正式编制，也不需要买房。县城丈母娘求着出房子，带孩子，已经是标配了。

3，县城根本不缺新房子。新区大片的新楼盘多了，即使还有一定需求，何必去买十几年房龄的县城旧小区？不如加个二十万，直接住新区。 建议，三十岁以下的年轻人，不要再考虑老家县城了。买房在实际居住地的大中城市。

提问：房姐您好，郑州恒大未来之光8500精装修，值得购买吗？

回答：恒大未来之光的情况，本质和瀚海航城、和昌盛世城邦没啥两样，都是荒地造城。恒大的实力毋庸置疑，一旦造城成功，整个港区就会形成三足鼎立的局面，北港、东港、南港，竞争更加激励。但这不算好事，港区本来铺的摊子就大，北港发展这么些年，还是半生不熟，现在力量分散到三个板块，怎么能集中力量办大事呢？开发商毕竟卖了房就走了，深耕还是要靠港区自己，基建配套没上来，港区只能是一个鬼城。不值得买。

提问：新人首问：桂林临桂区现在合不合适买入？用途投资成分大。最近附近几个城市都讨论桂林临桂区比较热，说是要建国际旅游城，是桂林新投资建设的方向，但也有说是北方炒房团大量资金操作的结果。看了万达九著、金科集美、大城小院等，基本都是5500，小房85-88，大点121-140，可低首付。自身工资月1.6w，现金15w可加，已有1间小城90商贷房36万。如果要买，买哪里？多大面积合适？

回答：你好，桂林没有投资价值，广西还有点投资价值的只有南宁了。放眼来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。

旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

炒房团兴起于南方沿海城市，北方投资观念相对落后。稍微精明点的人会在大开发营销的期买入，营销结束之前的最后一棒卖出。大开发商的宣传能力不容小觑。但是长远看，投资人口仅流出地区的旅游地产并不是优选。

提问：新人首问！房姐你好，终于加入到这个星球了。去年年中我和老公办理了jlh，他净身出户，本来想利用他的首套首付的刚需资格的，然而因为我们买到了武汉一个需要全款支付的神盘，所以只能全款支付，不够的费用是用的我结婚前买的房子的dyd出来的钱买到的，每个月还贷款都是从我yhk走。请问如果现在我们暂不复婚，现在如何签订一份协议能够降低风险保障我的资产安全，可以签订一份代持协议吗？如何注意条款，协议如何具有法律效应呢？另外就是如果复婚了，将来办理房产证税费是不是并不按照套房算？能否加名，加名后是不是只算我占50%？感谢房姐的指教！

回答：你好，老公代持风险是人品风险控制: 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。

代持协议模版在星球内部资料里，可以直接下载。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》

复婚后都算二套房。全款房办房产证的时候可以加夫妻2人名字，约定份额，各占50%即可。

提问：房姐好。坐标常州，19年上半年为了孩子上学买了新北万达太湖明珠苑北区的顶楼（平顶），十年二手房两室89平米，组合贷每月还5900公积金用后还3900请问1.太湖明珠苑北区房子前景如何？孩子上完学十几年后卖掉好卖么？顶楼一旦漏水会不会不好卖？到时想买的房子是不涨得也买不起了？2.如果两年后卖掉重新购房，公积金已用一次且取完再买房没额度，纯商贷还贷也要6000，卖掉再买还是不卖哪个更划算？3.如果卖掉重新买哪里？是再找万达同一学区其他次新房；还是咬牙去买天宁区一流比如县北新村；还是青枫公园旁河枫御景，保利九里，这里学区差点。常州哪里适合自住+投资？4.南通人才引进补贴20万，教育好能去么？

回答：你好，在常州自住+投资 优先的不是位置，而是学区。学区对常州的价格影响很大，倾向天宁钟楼淘笋。上海不涨，苏州大涨，无锡南通湖州的大开发商房子都在涨。苏南民众毕竟存款多，改善需求和炒作需求一起就涨了。南通是地价推动型的楼市，另一方面原因是苏州外溢需求，南通的人口在流失，南通是江苏计划生育执行最彻底的城市。从基本面上来看，未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。不过南通的老房子你去看看，壕河边也很便宜。自在可以考虑，投资就算了。

提问：美丽的房姐，长沙有房票，工作生活在苏州，子弹30，想投资一套未来好租好卖的房子，麓谷片区可考虑么，金地中交麓谷香颂如何?长沙买房最重要考虑什么，谢谢

回答：你好，长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊。

楼市动能考察指标，当前的长沙，处于十分微妙的境地。人口上，常住人口市区400万，全市800万不到肯定是不止的，但是超过1000万也不太可能。底子上，长沙是座“小城市”，体量规模有限，这个底子正在改观但还未有质的变化。不过可喜可贺的是，长沙是一座南方城市，而且还不是云贵桂这种西南边缘城市（虽然风俗习惯很像）。不利的是，长沙虽然是省会但并不是副省级城市，行政级别偏低，资金量也不突出。

最后一点也是最最关键的一点，长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显，长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪”+80%出现！去年0.8W的房子今年二手1.2W，去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。标杆板块梅溪湖涨到1.8W后再无动作，单价超过2W的只有个别楼盘，远远没有形成一片2W+区域。而从环长沙周边的县城地市来看，株洲、湘潭、宁乡、浏阳都没有房价暴涨的新闻传出。

一句话，长沙二手房涨的少，不够火，有点拖后腿。

应该庆幸的是长沙在南方，但是与西安、沈阳的区域中心副省级城市相比，长沙行政级别又低了下去。我担心的，是未来持续上涨动能不足。

金地中交麓谷香颂不算贵，如果能接受长持可以入手。但是同等价位，沈阳涨幅确定性更高。

提问：房姐，我快30了 没女朋友 之前大专的时候就跟朋友一起创业（现在感觉连谋生都谈不上）近10年浑浑噩噩的失败亏了钱 我是副手的位置 这么多年过去了感觉什么都没学到没得到 也没有一技之长 家里是孝感某县城做家具零售生意 规模不大 两三百平一年应该赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照 很迷茫 不知道以后的路怎么走 目前情况是我自己手上还有10来个 然后家里说可以拿50个出来 让我在武汉买房 是sfsd1.我不知道这个情况还买吗 2.房姐能就我的情况给点人生建议吗 多谢 感激不尽

回答：有谁能够随随便便成功？通常要失败几次才能真正成功。

跑道很重要！假设你是一个三四线城市，在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感，天门，随州等没听说过的地级市。你辛辛苦苦，攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说，“妈，我也要像隔壁二狗一样，有500~600W”。隔壁家二狗，当年是你的初中同学。可区别是，你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。二狗含辛茹苦，坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子，拿几十万一年。

在人生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位，渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。你还想追上二狗，可以么。答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳，哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学，其次你得离开湖北，到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历，总之是无法回头的。这就是模式之残酷性。

模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。我们经常会讲一个故事，一个“弯道超车”的故事。一般而言，大学里的班长学霸，都不是混得的人。毕业之后，那些“起薪”的人，通常也不是混得的人。毕业三五年之后，次聚会，那些收入行业最火热的同学们，八成也属于炮灰。

真正的竞争，要到三十岁以后。三十岁后才会有批崛起着。而整个长跑，可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内，突然就有一个同学“弯道超车”，突然就有一个同学发了，突然就有一个同学当了大官。最终全班40个人，谁是赢家谁是输家，毕业照片里是看不出来的。为什么会这样，关键还是一个“模式”的问题。譬如上班的一二年，收入的明星，往往是进外企或者BAT，工薪高。而终其一生，他们的角色就是一个打工仔。而到了三十岁之后，做生意的，创业的，炒房子的，那些有望成为A8的人，才会冒出来。到了四十五岁以后，做实业的，混官场的，搞人脉的，那些A9的模式人才会冒出来。

模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财，那是在做准备！投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流，后者赚取现金流，完美互补。做生意和打工没有本质区别，都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前，没有通过房产增值获得桶金，现在应该反省自己，为什么还犹豫不决。子弹50先上车，留足2年月供即可。

提问：您混过体制内吗？体制内生存法则及晋升法则是什么呢？

回答：体制内生存法则：尽量不要只展示你一个人的魅力。尽量不要模仿只有你领导才能做的行为。体制内晋升法则：官吏不同命，不要想太多，大多刀笔吏埋头干活讨生活罢了。很多小吏满口我和某某很熟，不过是坐在角落远远聆听主席台上部署工作。

提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？

回答：板块轮动的规律是怎么样的？

比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。

首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；

2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；

3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场不是现在的市场，否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。

我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些20甚至10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。

提问：您好，美丽智慧的房姐，认识第二天果断加入会员。我广西户籍，广州社保7年，老公珠海4年社保。在中山坦洲两套小房，市价70万左右都按揭。有一个是我妹的票买入。打算在珠海买二手70-90方，又想在广西再买一套以备孩子高考可以转移到比较容易的广西。老家首付15-20万左右，珠海首付50-70万。手上能流动投资子弹有30万。我的问题1.在珠海买，你建议那里，什么价位比较合适?参考的标准还有那些?2.如何裂变，如何首付?是jlh,还是卖掉妹名额那套，还是用父母的票，妈妈未到60已退休。3.珠海新香洲二手均价2.1-2.4万，金湾新房也要2.3万左右盼指点，感恩

回答：你好，既然已经交了7年广州社保，为什么不考虑广州呢？我的建议是优先选择广州，原因有三:1.大城市才有房地产，供需、交易频次和金融环境都是广州优于珠海。虽然珠海现在的IP价值很高，粤港澳可以吸引流量，各种大V都在推荐，但是这些流量只限于新盘。珠海的二手房市场是本地人的市场，珠海人口太少，二手房不成气候。

2.广东历来涨幅也好、上涨时间也好，都是深圳领涨，广州跟涨，其他三线城市补涨。

3.你们有过贷款记录，也可以做三成首付。

4.广州教育质量明显优于珠海。中山2套房出手，买广州学区，剩余子弹买低价省会城市投资。广西房产现在买入没有意义，等孩子需要高考的时候再回去买。把子弹和房票都用在刀刃上。

提问：美丽的房姐：1、考虑还款压力及利息，如果把首付多付点，那装修款及月供留存就要搭进去了。手上有几个银行的xyk请问银行有哪些业务可以把装修月供T出来吗？（具体到某个银行某个业务哈）。或者说您有其他更好的渠道推荐？只要年利率折算下来不过于高就好哈。2、一般来说月还款额占月收入多少百分比比较合适？3、二手房公积金SD是不是只能20年？有这个规定吗？三个问题烦请解答！谢谢！

回答：1.XYK做空当接龙，年利率在4%左右，属于低成本资金。需要配合P机操作。详见知识星球内部分享《信用卡年赚100万之旁门左道》2.新手不要超过50%3.公积金可以贷30年。

提问：房姐好，房产证已经过户了，但是银行没有放款。向借呗微粒贷能不能用，需要还点xyk ……怕上zx，有影响放款！

回答：别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。

网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。

普惠金融能不能用？

1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：房姐，问一个题外话，深圳房价这么高，普通人难以望其项背，这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白，很纠结选择深圳还是武汉？

回答：选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把，一线城市是的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者，去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累，换句话说，有父母给你铺好的康庄大道，打怪升级不用愁，可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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