我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，能否分析一下疫情对于武汉未来房地产的影响？谢谢！
回答：我们对疫情结束后的经济非常有信心，因为一旦各项指数受挫，zf势必推出各项刺激措施，我们的国情要求我们的经济增长必须不能低于预期！
这次新型肺炎对股市和楼市会有短期较大冲击，但是中期来看会很快恢复，实体经济大概二、三个月恢复正常。像这种打击广度大，伤害纵深小的公众事件，未来对于资本市场和楼市的走势，也会有他自己的特点。
因为打击范围大，非常容易引起较大范围的恐慌，这意味着短线的下挫是可能的。对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。
具体到我们可以看到的，那就是：
1、央妈会在节后加大放水利度，稳住总需求；
2、财爸会加大上项目力度和进程，自己下长子来托举总需求。
所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入大城市房产，特别是一二线城市。
当然节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。股票会快一些，有可能几天完成，房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。
初民看到奇迹的地方，末人只看到虚无！手中有货、弹药充足的人，从不顾虑市场常有的波段，能从容应对各种未知的恐惧。
傻空才只看短期，多军看得是长远的10年 20年。
持之以恒，方得始终！
提问：房姐，您对省会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值
回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。一般省会城市不要超过15公里。
城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。超过这个距离，无论是新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。
真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：距离老市中心不超过15公里干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，是双线、三线换乘。
提问：房姐好，请问置换时原先的老房子何时出手比较合适。预先先卖掉害怕没有合适的房源踏空，同步进行又担心新房房东等不及。置换一般是什么节奏？谢谢
回答：你好。置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。
这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。
提问：房姐，看中古田二路路口附近105平165万二手房，三室两厅一厨一卫二楼（总楼层是7楼没有电梯）值不值得入手
回答：目前田古二路的二手房成交价格普遍在1.5-2W之间，但是根据楼龄，位置，配套和小区环境不同差别也较大。但是总体来说，你看的这套房子价格比较低，但是2楼自住不太舒适。如果低于小区成交价10-20%左右，楼龄不超过15年，可以放心入
提问：你好，房姐，坐标广东南海区限购区内，个人家庭资产状况:男有婚前一套房;婚后双方买了一套房有贷款;另有商埔二个8%，每年递升现金奶牛;套房学位在使用，第二套越来越多利好支撑房价明确是上升通道中，所以手上都是优质物业，暂不想卖出。家庭年收入约50万。现想在广州地铁五号线窖口站入手300万左右刚需房，有个问题请教。1，通过什么有效的手段将手上资产融资出首付款来，并且融资成本要低，请具体详细指导一下。
回答：融资渠道很多，详见知识星球内部资料：《无息贷款方案》《各渠道融资成本等级》
提问：房姐，昨天问的问题，北京东北三环内70年产权的公寓，master领域，到底值不值得入？56.9平米，层高3.6，局部loft，月租金8500，08年的房子。跟周边80年代同样总价的40平米月租金6000的老破小比，选哪个？
回答：不建议买这种类型房产。而且本身也很贵。国展西坝河三元桥的老破小是很贵的（7-8万）但是金台路，十里堡，北工大还有不到6万的，位置更好。对全局不了解，会造成严重的误判。
提问：新人首问，智慧的房姐，一直有个问题再困扰我，水果湖的老破小卖了换你推荐的投资盘，值得吗？
回答：老破小学区用完，除了等拆迁，未来潜力有限，不如次新盘。的真实价值分为房票+学票。水果湖老破小房子本身价值不大，但是学票溢价严重。虽然学区划片一直比较稳定，但是未来的大趋势是会改革，学票的价值不稳定。详见知识星球内部资料《深度剖析——为什么买100%会亏本？》目前武汉25年以上的老房子很难办按揭，未来流动性受阻，建议裂变到低价潜力区。
提问：新人首问，房姐你好，我老家是承德的，目前在北京工作，名下无房，手里现在有100多，我现在也比较难选择，如果回老家买，老家房子也涨到10000了差不多，如果从投资角度，我是在北京买比较好，还是去武汉这种二线城市买一个好，北京购房资质明年二月才够。这个我如何选择，北三县如何
回答：子弹100多，主场在北京，建议直接买北京，现在开始淘笋。北三县除了燕郊，其他环京城市都不值得买。
北京按照总价划分:
1500万以上蓝海
900-1500性价比
600-900脱离底层
400-600红海市场
300-400血海市场
300万以内韭菜市场子弹100+，东三东四环十里铺，团结湖沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，天通苑都是不错的选择。有北京房票优先入北京，配合淘笋和gpgd降低首付。
有合适的笋盘，可以签远期合同，4月再过户即可。
提问：房姐，您好！有问题请教1.17年买的保利时代马上交房，月供六千，现在小孩不去那边上学了，我打算出租，办证后等两年再卖，家里人不同意，担心出租再卖影响价格，楼层太高也是家里人想快点出手的原因，不知道次顶楼会不会影响后期价格？2.米兰映像120平三房，满两年，月供三千，本来打算自住，15年花了近三十万装修，但是老婆在江夏有房，平常住的不多，尽管地铁通了，但是这个小区二手房成交价格只有2万四左右，不知什么原因，出租不忍心，放着价格又涨不上去，请问怎么办？3.小孩马上去南湖上学，老婆在庙山有叠拼别墅想先卖，但是现在别墅卖不动，而米兰卖不起价，保利现在卖不了，我想以租养租，减小一点压力，请您多多指点。
回答：1.保利时代和米兰映像都属于关山大道领涨区，未来空间很大，位置都不错，保利时代花5万简装出租。米兰映像装修比较好，可以做民宿，房子保持的更好，民宿收入比租金收入多3倍。现在二手市场都特别冷，不建议现在出手。
2.庙山别墅可以考虑出手，但是别墅的成交周期很久，建议按照星球内部资料《卖房科技树》操作，中介会优先推荐。
提问：请问房姐：西安房产沣西新区的万科大都会，长安区的万科城润园和咸阳的万科大都会，这三个标的哪个值得投资？
回答：你好，西安这种正统的摊大饼平原城市，惯常做法都是找未来可能成为区域热点，现在价格还不高的副中心。要有大片土地可供开发，要有给力的轨交规划。西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波，目前熄火中，近2年不会有太大起色。沣西新区不确定性太大，并不属于投资标的。崭新的新区，需要赌，需要守大长线。更推荐大明宫，昆明路西延线，纺织城板块，逢笋入。
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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武汉房姐2020-01-30 15:48:39
