穷不过三代,富不过三代的真相:80%的穷人买房不会用杠杆

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆 在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您

回答：给你个基本公式：

率=涨幅*杠杆率*周转率

在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而很多城市本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。

剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。

先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。

比如2016年的大涨前夜，2017年暴涨，低首付操作手法率爆表。

但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【值】更多，而不是【相对值】。

而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。

另外，房子作为一项资产，还有三个要素：性、风险性和流动性。

老破大：性一般、风险性低、流动性差；

次新：性较好、风险较低、流动性较好。

而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。

一个乡镇企业家，他雇佣了200个工人来制造塑料凉鞋，他用了这200人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分工资而已，这个过程是杠杆在起作用。

很多人只看到了自己付出的利息成本，但是穷人思维和富人思维的差异是穷人对于钱、资金、财富的认知是片面的。

提问：新人首问，比较佩服你的知识面和地域的熟识，连很小县市都分析得条条有理。我的问题是，居住在广州番禺，预计年底有广州房票，小孩两岁半，主自主兼投资，打算明年入手总价200万左右小三房，是在老城区淘(主要九几或零几年)还是有地铁的效区找次新，如亚运城，在片区是否有好建议?另一要破解问题，非sfsd，如何能做到低首付?去年已在武汉入手一套，明年5月才交房，武汉的房子有什么办法可以贷出一部分资金?

回答：你好，亚运城其实不是一个好的投资小区，真实的答案如下：1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律；2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些区域都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多；3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城（思科），亚运城距离这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。当然，如果，你注重学位、关心居住环境，纯自住其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。广州有3种方法操作成首付3成，投资的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，想请教个关于学位房的问题，对比深圳广州。1.深圳，学位紧张，经常存在被分流现象。2.广州，学校多，学区内的基本都可以上得了对口小学。请教下，深圳是否更加倾向于开展大学区（共享学区等类似政策），来缓解被分流学生家庭的“闹”。而广州因为学位充足，有房几乎就可以入读对口小学，没有足够的动力开展大学区政策？因此如果考虑投资学位房的话，广州更有优势，或者说广州学位房更能保住这个对口学位？谢谢。回答：“义务教育仍然公办”这个大前提下，的疏导方式不是统筹到其他学校，也不是多校划片，因为会造成很大的家长端矛盾和抗拒。而是“学区化”、“集团化”。学区化，是指让板块内一般的学校和好学校结对子，由好学校带动一般学校的提升，从而缩小不同学校间教育水平的差距，实现“家门口的好学校”。集团化，是指名校在各地开设分校、托管校，扩散其优质教育资源。无论哪一种，都会缓慢稀释当前优质学区的价值。但因为优质学区本身也存在马太效应，对冲了这种稀释的效果，所以这显然是一种长效机制，需要足够长的时间来发挥作用。教育资源供需矛盾越大，改革的动力就越大，变化发生的速度一般来说也就越大。因此，深圳的学区稀释速度，的确可能快于广州，你的观察和分析是有道理的。

提问：美丽房姐你好，今年32岁在哈尔滨某金融企业任职，家庭年收入15，名下一套建面120的房，该房gjj贷款还剩60w未还，贷款期限到退休，手头还有50子弹，考虑资产保值，想投资房产，恳请房姐提供宝贵意见，拜谢！

回答：你好，东三省，哈尔滨和长春人口持续外流，只有沈阳人口净流入。哈尔滨已经不便宜了，沈阳才是最优选。楼市的波涨幅往往是供需平衡点打破，从供过于求变成供不应求，是连带着触发激活货币价值。沈阳人口出租增长状态，入市房产减缓迟早要接触平衡点。沈阳成为国家中心城市后，价值被严重低估。长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。好消息是，给了你刚好上车时间，也给了沈阳涨幅足够的确定性，沈阳房价和周边城市势能差更大了，弹簧压的越狠，反弹越凶猛。我一直说的一句话，这个时代最重要也最稀缺的能力是鉴别力，纷繁复杂、误导重重的信息迷雾里个人鉴商高低，决定人生成就和幸福感。中国依然有七八年高速发展期，踏准大势躺赢才是正路。这波二线城市红利，是为了再造十个GDP新引擎。让中国能持续保持5%以上高增速、保持高就业的途径，发展十个新国家中心城市。一线金融拉动、基建唱戏的老路，二线在重走一遍。国家经济高增速从15年开始，又可以维持十年。二线这一波红利期，套路你已经清清楚楚知道，zf下一步会怎么走，对我们都是明牌来打。人生这种好机会没有几次，错过了深圳南京杭州苏州厦门福州济南青岛郑州，别再错过沈阳。沈阳投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好:请问一下，投资加自住，复式楼有哪些优缺点，后期好脱手吗？复式楼分为很多种，具体看楼盘。

回答：顶复才有豪宅的视野与私密，普通复式压抑，楼上楼下都是人，还不如平层舒服。通常来说，复式要比平层的单价低一点。但是随着城市的发展，改善需求越来越旺盛，未来长线看，房间数量多的复式房子也是有很好的价值的。

提问：美丽房姐您好！江苏人，毕业8年一直在武汉（我北京集体户口，前公司已离职，老婆个税交上海满7年）。去年JLH，卡梅尔小镇两房还完贷款（婚后买的）转我名下，老婆个人组合贷入花山郡2楼143平，2021年底交房，已复婚，手中20万求教：1、北京集体户口一直不买房有无风险（档案已到人才市场），有计划入燕山老破小入户，有无必要，或更好选择2、我房地产工程口，老婆银行客服，计划近两年去上海长期发展（老婆总部在曹路）并买房，离家近无户口，与留武汉哪样好，有无必要纠结。曹路附近房求推荐想对我的资产再分配，职业再规划，求房姐帮忙参考，内心矛盾.

回答：北京集体户口不买房也不会被清理，不用担心。燕山是坑，进去可能就出不来了，放弃。城市选择上倾向去一线城市，但是银行客服类工作未来很容易被人工智能取代，职业天花板太低，可以尝试转岗或者换一个天花板更高的职业。曹路投资还不错，适合低首付人群落脚，淘单价3万左右的次新笋盘。现在来看上海的市场数据表现还不错，可能有回暖趋势。抵押或者出售卡梅尔小镇融资入手一线是比较合适的策略。

提问：智慧房姐好！重庆年净入50，想卖南滨路珊瑚水岸一线江景房（非自住）两套投资深圳！问1.卖江景房换深圳刚需房，逻辑是否正确？若正确，如何判断的卖出和买入时机？是否等楼下十号线南滨路站明年底开通后再卖出？（出口在小区旁）2.公司有福利抵款房，在蔡家金科集美嘉悦（6号线曹家湾站旁），单价一万，是否可入？3.深圳是否优先选择西乡沙井坂田这些没有大涨的近地铁楼盘？近地铁一般指步行多久？优先选择90平刚需三房还是144以内改善四房作为投资标的？（如果卖出前面所说两套可得子弹600左右）。

回答：1.珊瑚水岸一线江景其实卖掉比较可惜，现在重庆是淡市，卖不到理想价位，先去深圳淘一淘，明年初出手1套。保留一套，如果子弹不足，可以做抵押融资。2.优惠价格是套内1万还不错，建面1万就一般了。3.分析下这几个区域：西乡：西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势；沙井：大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；近日，国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区；实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光；因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力巨大，能都跑赢大势，全深圳看可能只输光明中心（随着光明中心关注度的提高，房价上涨了不少，目前沙井和光明中心不相伯仲）；坂田：坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡，目前来看视乎需求还没有松动，现在不一定是坂田的买入时间；之前我们没有推荐沙井，是因为有更好的产品，如果核心板块再涨下去，下一步会考虑推荐沙井片区；深圳投资的楼盘，详见知识星球内部分享。地铁盘通常指距离地铁1公里之内。优先考虑刚需小三房，购买力充足。

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？

回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。

提问：房姐，征信多大30条，分别有信用卡和房贷还款，都是两年以前，最近两年用卡良好，没有出现，请问如何消除，请赐教。

回答：详见知识星球内部资料《信用卡怎么消除？》

提问：首先我必须发自内心的感谢智慧兼美丽的房姐。刚开始的时候还觉得花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我一直不断的看别人的提问，房姐的回答，觉得好多东西都是超级实用的，如果不知道这些买房的坑和应对的策论我们有可能多花几万甚至十几万的钱，不要说我夸张。房子是个大东西，一不小心就会多花十几万。而且也是通过星球的资料让我了解到民宿是我未来的职业方向，在重庆做民宿我还是有信心的。现在问题来了，我想在沙坪坝应该选哪些地方做民宿更好一些呢，装修的风格应该怎么定呢？智慧的房姐能给我些什么建议呢？谢谢！

回答：民宿是一个朝阳行业，最近有很多巨头砸重金进入民宿领域，相信他们也是看到了这个产业的前景，但到目前为止确实没有一部法律来完善这个机制，民宿只要不糟邻居投诉，物业也是睁一只眼闭一只眼，但民宿的经营需要高度的精细化运作，这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认可度高。要提升就是做附加值。这个就八仙过海，各显神通了。什么KTV，电影室，团建房，展示厅，都有。【关于保洁阿姨】 1.现在途家、小猪等上面都有保洁阿姨（收费） 2.有工保洁阿姨（我的是30元/h）保洁阿姨只负责打扫，布草清洁是需要送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个费用支出。【关于前期规划】规划是按照原则来的，是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。

提问：美丽智慧的房姐好!今年在您的指导下入手了一套85平的朗诗里程的房子作为投资，手上另一套关山大道泷悦华府144平的房子刚刚交房，还没有办证，17年入手的时候原本是想着以后回武汉定居的时候自住，结果我老公在北京工作越来越好，年薪70多万了，感觉北京更加适合我老公奋斗，因为他觉得武汉太安逸了，所以我觉得我们回武汉的几率越来越小了，因此就萌生了想在北京买房的打算，但是北京的政策是认房又认贷，我们再买就属于二套房了，北京二套房只能贷两成，而我们即使把泷悦华府的房子卖了也只能凑个200万，在北京二套首付200万顶多买个一居室，可是我又不愿意买一居室，也得有个两居室的，老公在上地那边的软件园上班。

回答：有房有贷，北京也可以首付3成买入。子弹200，可以淘到单价总价500-600的刚需上车盘。从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。除了回龙观这种没有什么学区，没有亮点，因而没有太多溢价的社区外，其他房产基本不适合作为投资。新生码农必须正面应对，要么做接盘侠，要么投资归投资，自住租房。

提问：房姐，深夜提问普通本科，目前计划从事销售行业，不知您这边有没有什么建议呢？包括行业选择、城市选择、待人处事等等？深圳房地产中介如何呢？看起来貌似也过得不太好呀。有忘我深耕的决心，希望能得到一些指引，谢谢！

回答：你好，问题太空泛。必须结合你自己的专业背景、擅长方向、工作经历和人脉基础来判断。原则是始终关注什么行业是下一个风口。对个人职场发展而言，选你的社会资源、个人能力能发挥的城市。很多事情在普通人眼里是完全不可思议，因为大部分人都是职场选手，职场的思维是习惯于怎样加薪30%和职位升一级。收入是有阶层的，职场阶层的收入区间就是5万-50万(CEO经理人等不在此列)，所以几百万在职场阶层看来是一个极具诱惑而且不可思议的数字。可是呢，某些职业群体，月收入10万很普遍，比如一些抖音博主，比如一些撸卡羊毛党，卖流量打广告的微博大V…这些是大家能理解的，还有些职业呢，日收入1万，比如我认识的一个贷款中介，去年个人收入300万，当然，这个圈里还有收入1000万的；选择比努力重要，想要有更多的收入，首先要选择正确的模式，期望在职场勤勤恳恳年薪百万的，不是没有，只是概率和中彩票差不多，更不用说很多人连摸彩票的资格都没有。你现在在销售行业，没有问题，销售只要会做，是普通人最容易达到年入50万的职业了。因为销售是和人打交道。技术是和物打交道。销售需要调动你的全部肾上腺素和脑细胞。和人打交道最难的。人是万物之灵，搞定人比搞定物要难十倍。对于很多没有什么社会经验的职场小白来说，我的建议是先去大公司学习规范的职场工作方式和管理。等到积累了一些经验和人脉，再考虑创业或者是加入创业公司。

提问：房姐，你说20%的人掌握了80%的财富，那房产投资如何用好逆向思维呢？

回答：买房就是一种投资，投资要怎么赚大钱呢？最理想的当然是做高概率+高赔率的事情。通常来说，这两个条件很少同时共存，因为大家都看好的高概率事件，一定是预期被市场消化，价格较高，赔率较低，而高赔率往往都是爆冷门或者黑天鹅出现，大部分人都没预料到，所以这两点很难做到兼顾，靠这个方式赚大钱的人也不多。退而求其次，大部分人其实可以做到的呢，是正确的非共识，什么意思？非共识，就是敢于跟大家判断不一样，这样才有超额回报，而正确，则是正向赚钱的基础，你要敢于跟别人想的不一样，且要保证你对未来的判断是正确，这样也能赚不少钱。如果你跟大家判断都一样，都看好这里，那么结果很可能是，这个地方已经上涨，即使你冲进去可能涨幅也有限，甚至很可能被套在高位。

提问：司法拍卖房可以考虑入手吗？

回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公开去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。流拍，流拍后处置，判决过户...法拍的成本，不是挂牌价。打点官司，执行时间，清场，债务，户口...每一步都需要钱和精力。拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。因为本身你是新手，我不讲这些你可能完全意识不到有什么问题。所以中介推给你法拍房，大概率是有利可图

提问：新人首问，美丽的房姐，我杭州及老家四线城市各一套，杭州价值300W自住目前杭州还有一张房票，老家价值245W今年年底交房，目前已经挂出去卖了，手上子弹200+，我和老公都是做生意的，流动资金起码要留80，接下来我应该怎么投资房产才能使得化。对于你说的房产抵押贷款出来再投入房产炒房会不会冒风险就目前的楼市来说，我目前的想法是把老家房子卖了，然后加上手上的，可以杭州再入一套，然后去临安买一套，临安目前不限购，谢谢！另外，你是我你会怎么投资？

回答：你好，思路正确，4线城市人口净流出城市，房价缺乏动力，可以出手裂变。详见知识星球内部资料分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。可以开发老人票，做接力贷买入，不占你房票，也可以首付3成，贷款30年。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实也有20公里以上了，开车半个以上。投资二线城市的主城区洼地板块更有价值，武汉 重庆 沈阳都是不错的选择，其中重庆和沈阳二手房不限购，单价比临安更低。

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