好消息!刚刚 央行投放1.2万亿,提振市场信心!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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刚刚，央行发文：

为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，2020年2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

央行直接向市场投放1.2万亿资金，此举对于增强社会各界抗击疫情、战胜病毒的金融支持能力，对于恢复节后的社会经济生产，对于稳定社会经济预期，具有一定的心理强化作用。但是此次疫情造成的冲击以及当前的严峻形势，依然不容乐观，而且影响深远，后续还需要更多的利好政策来恢复和支持经济发展。比如减免企业和个人的税费、降低贷款负担、延长贷款期限、财政鼓励政策等等。

央行提前一天“预告”公开市场操作，可以说也是为了更好的稳定明日A股开市的投资者预期，政府所有出台的举措都是为了提振市场预期，乐观积极向上的面对。此次武汉突发事件，短期内投资者的市值或者基金净值缩水肯定是有影响的，但是在国家强有力的政策和调控下会缩短这个时间。

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提问：房姐，您好！今年一月份买的房，已经放款但还没开始还房贷，怎么申请房贷延期还呀？

回答：房贷哪个银行的？招商银行，有人已电话申请工商银行，部分人员可申请中国银行：延期只针对特殊人员和湖北省建设银行：目前可登记！2月3日后处理！浦发银行：受疫情影响人员均可，电话申请即可！农业银行：具体细则没有出来交通银行：暂时没有接到通知邮政银行：暂时没有接到通知兴业银行：没有通知，但正常有十天宽限期！平安银行：延期只针对特殊人员和湖北省中信银行：三类特殊人员可申请光大银行：受疫情影响的人都可申请华夏银行：特殊人员的可申请民生银行：目前没接到通知

提问：(新人首问)房姐，想给三岁半的孩子置换汉口老名校1.公公名有华苑143平楼梯房2.长江新城有公名长江明珠92平电梯三房这套现置换对沈阳路小的仁义96年电梯公房可看江已下定面积36.82平，建面49,105万3我和老公名有美联城仕86.25小三房纯公贷4.老公婚前汉口北金马凯旋cbd二楼铺建66平34万5婚前我名丰华园经适房82平6.我爸名台东路老一室一厅建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20个，不想贷。1:长江新城里的长江明珠那套现卖掉买仁义电梯公房可行不？2:两边的固定资产如何优化重组，可以实现价值化3:现在有没有必要表现部分房产，流现金投资存银行？

回答：卖出评级对比:

没有贷款先卖

房龄老的先卖

面积小的先卖

这些房产里最应该出手的是华苑楼梯老破大，台东路老破小和孝感的私房。这几类房产处于房产生物链的最底端，未来涨幅非常小，建议尽早出手裂变。长江明珠因为有长江新城利好，可以暂时保留。丰华园在硚口，区位一般。这2套可以考虑楼市回暖后出手裂变。

置换小户型挂名额，思路正确。淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等市场回暖后出售。商铺租售比在4%以上可以保留。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。子弹不要存银行，跑不过通货膨胀。

提问：房姐，新年快乐。感谢一直以来的指导。准备明年去武汉发展了，但是对武汉不熟悉。想年底去踩踩点，想请教一下租写字楼在光谷片区，是直接在房天下app上，链家上找还是什么渠道去租比较合适和真实呢？准备下周去实地看看又不知如何下手？望指导。做职业培训教育的，想租100平方左右。在光谷片区不知道是否合适。如果有合适的中介望推荐，非常感谢

回答：链家 我爱我家 中原等58 安居客 房天下这些渠道也可以看看1.社区店机构一般的文化课、艺术类教育培训选择在学校附近，或者社区。一方面，大型社区人群居住集中，目标客户的流量大，容易接触到客户；另一方面，教育资源就近、运营成本相对便宜，如果能与周围的培训机构形成互补，还容易招生，进而降低招生成本。2.学校店机构学校店机构，宜选择靠近当地层次水平较高的学校，通过好学生的号召力招收中等学生。托管晚辅一般选择在学校附近比较好，并且不要过马路。因为学生过马路会增加出行的风险。3.高端培训机构出国留学、高端语言类项目，可选商务中心区高级别写字楼。高端少儿培训、艺术培训等的上佳之选是大型的SHOPPING MALL，写字楼、商住两用楼、普通民房退而求其次。至于，成人职业教育类项目扎在交通便利的地方就行，一般写字楼可选。光谷IT产业多，如果是IT相关的培训可以选址光谷。

提问：房姐您好，请教下四新未来的发展和规划怎么样，和后湖比哪个更有优势，谢谢。

回答：四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。后湖也是比较成熟的副中心。

2个区域都有不错的项目，重点看选筹。

提问：姐，下午好，耽误您宝贵时间，望回复一下。目前工作一塌糊涂，也没有一技之长，房贷和小孩需要经济来源。求指导人生规划和职业规划？您说的天花板高的行业具体指哪些呢？如果从0开始，做哪些职位或项目好呢？我91年，男。求房姐推荐，感激不尽！

回答：未来看好的行业：AI，云计算，物联网，区块链，基因检测、基因编辑，定制化医疗，定制化培训，新零售，大数据、教育培训、文化娱乐影视、体育健身等等做销售，找热点行业难度不太大的。当然，确实要吃苦。在炮火中浴血奋战、百炼成钢。销售只要会做，是普通人最容易达到年入50万的职业了。

提问：房姐您好，当初不懂房子婚后用我的名字买了时代新世界两套58小户型，我们自己一套，姑姑姑父因为没有武汉户口，借我的户口我买了第二套。新世界开发商说引进崇仁路小学新时代校区，公立幼儿园，带装修2.65万一平买的，现在感觉学校没有置业说的那么好，汉西房价走不动的感觉，我应该卖掉还是等等呢？第二个问题，我们听一个设计公司的朋友说说徐家棚秦园居，安居苑那一块地已经被华夏幸福拍了，有拆迁的可能。就想单价1.6-1.7万入手一套秦园居的楼梯二手房，120平左右的三房。如果拆迁，就赚点钱，如果不拆就三口自住，交通还还算便利，您觉得这个家庭决策对么？如果这个决策不行，首付60，月供1.2万，还有更好的方案么？回答：你好，时代新世界只适合自住，溢价比较严重。汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。好在时代新世界楼盘品质和学校还行，短期内溢价会一直存在，如果生活半径在附近，可以暂时保留自住，等下一波涨幅来了出手裂变。秦园居如果没有确定的拆迁内幕消息，不建议入手，我们投资只买有确定的盘，别从一个坑跳到另外一个坑。拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！

回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。

提问：房姐好，1.人生方向困惑2.投资困惑。1. 女，年龄37，俩娃，大娃明年上初中，小娃明年小学，河南县城公立学校老师，收入低孩子县城上学福利好。老公在温州，年入40，温州无房。我想带娃们去温州上学，老公让我保编制，我想放弃，37岁还有竞争力吗？2. 投资：县城有四间全款门面出租，套房3套，郊区待拆迁分房。郑州刚购入锦艺金水湾，贷款120万，每月还8500，打算卖掉两间低的，转手税费太高，出手困难，有什么办法呢？目前手里50，是继续郑州还是武汉，武汉可落户会有房票，或温州瑶溪还迁房自住？

回答：1.人的一生不是等分的。 20以下，基本是纯消耗阶段，浪费也正常。 而20-40岁，就是人生的排行榜了。 十几年的黄金时间，错过了，这辈子就“死亡”了，突破了，才能继续往下走走。

也就是说，这十几年的时间，决定了你在人类排行榜的结果。身在体制内，有个好处就是可能较为闲一点，如果你恰好没有一颗单位里往上爬的心，完全可以在问心无愧的大前提下搞搞副业。

在30多岁这个年龄，还有一定的迁徙力，享受生活，可以在河南县城。学历够用，体制内，三五套房，衣食无忧。 但四五线城市经济活力肉眼可见的萎缩，不适合干事创业。既然想放弃，就证明你有一颗不甘平凡的心，所以在你还可以折腾的年纪，去搏一把。城市化进程势不可挡，人生选择也必须跟随大趋势，没有从高能级城市退回低能级城市的道理。

2.县城门面租售比5%以上可以保留，剩余的可以出手。留一套住宅自住，其它房产通通出售，把卖房科技树用上。开发房票继续入手郑州和武汉低价潜力盘。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。 非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。 所以温州这样的城市，在经历这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。自住可入商品房，投资回避。

提问：房姐我武汉长大，来深圳16年了。现已经落户深圳。今年在武汉用父母名义买了东湖金茂府给父母改善明年入住，深圳自住也有一套，月供17000左右。现在子弹400，不想贷款增大压力，就想投资现金流比较高也稳定的房产。深圳武汉都可以有什么好的推荐呢？另外如在深圳买整栋的农民房有什么好的保证安全的方法么？

回答：农民房是单独的流派，金融属性不强，杠杆不足，逻辑，投资还是建议选红本商品房。除非有可靠的消息渠道，入手等拆迁可以。子弹400，深圳继续入手1套租售比高的小2居或小3居，分割出租缓解月供压力。南山，宝安是比较推荐的区域。剩余子弹武汉开发房票入手2套低价潜力盘，投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐，您好！新人首问。自己刚把首套房资格腾出来，准备入手一套国产光立方的房子。是叠拼别墅的下跌，产证面积是一楼的155平，公摊15平方，送50平的入户花园和一个60平的空高5米6的地下室。如何用拆骨法计算它的实际价值？350能不能入手。另外父母手下有一套武车一村的77平的1楼，和一套安普顿小镇的1楼45平。安普顿小镇的是否需要卖掉？女朋友有首套刚需的资格，安普顿小镇这套房，是否可以过敲给女朋友。是否可以考虑再把武车一村的房子过户给我，开发住出老人的房票？父母今年63岁。

回答：拆骨法：正常面积为1小花园系数0.25，私密性低系数减小，花园过大系数减小，花园系数也减小。50平米算稍大，本案算0.2地下室不上产证是一个败笔负一楼系数0.2负二楼系数0.15如果有采光，系数略微增加。武车一村房龄太老，涨幅弱。安普顿户型太小，占房票，光谷南不是发展重点，都可以出手做裂变。没必要对敲了。

资产配置方案见知识星球内部分享。

提问：房姐，我看了精华文章中所有的关于贵圈流派的文章，对其中一个老破小的流派特别感兴趣，因为我本身是学美术的，对装修特别感兴趣，想到如果通过改造老破小既能挣到钱，还能有精神上的成就感，真的很让人向往啊！希望房姐给我一点指导，谢谢！另外，关山大道上有一个盘叫光谷创业街，2002年建成，这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子，甚至有单价11000的，请问房姐，这种房子叫笋房吗？这个盘有改造的价值吗？

回答：1.老破小流派适合北上深。核心点在于这些城市的新盘少，且价格高，上车门槛太高。

你人在北京，先淘淘北京的老破小好了。

老破小：租售比非常高的小房子，一般来讲房子越小，租售比就越高。如果能遇上租金5%以上的老破小，那就闭着眼睛买。老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，在北京有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。

选择老破小的核心优势：租金。小房子的核心优势是租金，因为租金是有下限！在租房市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。

选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。在北京，1居是最最基本的刚性需求。只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。北京潘家园的61平准新房，可以租个5000/月，跟30多平的老破小差不多。

老破小的优势：投入低，高，不担心房价的波动，好卖。老破小的劣势：面积小，房价低，虽好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，也会拉低一部分房价。

2.武汉为什么老破小市场太小？因为流动性还是不够+涨幅不如次新另外，贷票到后面真的是瓶颈，心力瓶颈也是瓶颈。

提问：房姐 对于的事有什么看法 自己信这些吗

回答：我理解的是了解自然、知悉自然、顺应自然。不宜过分解读，不要夸大其词，想要风生水起，还靠自强不息。

提问：房姐好，深圳东门金座一45平小房子，190万，带学位。请问值得买吗？我是属于投资。二套，首付五成。也不知道以后这里能涨到多少，是否值得投资，有没有什么方法可以首付低一些。

回答：罗湖价格一直很低，房价大涨也没见怎么动弹，如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。

房产投资需要成长性，但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动的。

经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。如果纯投资考虑涨幅，建议放弃。

提问：房姐，出个笋盘有哪些特征的教程吧？怎么才能淘到低价盘？谢谢啦！

回答：详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》

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