这个被你忽略的城市,正在悄悄崛起!房价连续3年涨幅30%

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球。

提问：房姐，在沈阳，雅居乐这个楼盘为什么涨幅远远超过平均涨幅？这个楼盘涨幅这么好的底层规律是什么？沈阳又为什么能涨这么多呢？

回答：投资要的是确定性，牌桌底下已经勾兑完成。从16年底开始深入考察沈阳，只有整个城市被低估，才有黄金可以捡。不止雅居乐，星球内推荐的楼盘都是提前与开发商和国土部门沟通确认过，未来土拍价格确定翻翻，新房售价涨幅已经报批通过。然而，16-17年开发商站大街上喊：我的房子铁定涨价，买了铁定赚钱。本地人一个也没有信的，连开发商内部基层员工也觉得领导在割韭菜。作为投资大客户，只有楼市启动初期，才可以坐下来和开发商对等沟通，一家一家确认信息，慢慢甄别细致调研。沈阳纯投资需要考虑三重宏观因素与三重微观因素，宏观：，城市是否有投资价值。人口、资金净流入水平是否高，土地供应量大小，二手存量房多少。第二，片区是否有投资价值。片区是否有政策加持、地铁加持、商业配套加持、学区加持，政府与企业的【实际资金投入力度】、【实际人口导流力度】是否充足。沈阳特点是ZC天花乱坠，落地效果很一般。不要看他怎么说，要看他怎么做，钱真正砸在哪里。第三，投资项目的潜力。投资大忌，只买自己喜欢的楼盘。你喜欢的楼盘大多配套成熟、小区绿化物业完善，或者像万科这种精准收割中产阶级的开发商，卖家已经把五年的投资吃掉了。三重微观因素有空再讲。投资要买现在一片荒芜、被市场低估，未来可能一飞冲天的标的。沈阳过去3年，每年保持30%的涨幅，原因还是单价太低了，未来还会继续上涨。

提问：亲爱的房姐，请问武汉在这次疫情之后房间会下跌吗，会跌多少呢？

回答：随着疫情确诊数的不断上升，唱衰的声音越发蔓延，这些天陆续收到各种私信问疫情对楼市有啥影响？楼市是不是要凉了？未来还能不能投资房产了？关于这我想说的是：买房人不要慌！大家该干嘛照常干嘛，目前阶段，楼市冻结，量价失真，买卖双方都停止运转，失去指标信号的市场已经无法反应出真实的楼市走向。但这不是“实质性”的，只是出现了延迟效应，买房、卖房的需求被暂时无法抗拒的疫情强行压制了下去，但需求不是消失，并不会因为时间的推迟而消散，请你记住，疫情总会过去，买房者会迟到，但绝不会缺席！疫情后经济上涨有压力，接下来的货币政策会很有看头，假如未来几个月如果能放出更多的货币，大家都知道这是对楼市的利好。弹簧压得狠了，一旦反弹起来，会相当可怕。。。

提问：房姐最美！请问郭公庄附近，单价6.4新房性价比是否可以呢？科技园长期看（十年内）算不算一个好的发展呢。

回答：郭公庄的位置接近西南5环，附近本身人口不是很足，流动性会比较差，存在一定的风险。丰台经历前面两轮大涨后，已经从过去的「便宜」变成了「有点溢价」，同样6万多，望京也有次新住宅。北京新盘除了限价房，90%都溢价。丰台科技园发展到现在还算有点人气，但是依然不是投资。

提问：房姐，您好！古田二路金地悦江时代，96平小户型，单价1.9万，值得入手吗？古田版块未来的发展潜力如何？

回答：硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。如果生活半径在古田，可以买。投资这个价格有更好的选择。

提问：你好！我来武汉五年了，目前青山有一套还建房127平米，年前刚卖了平顶山的房子，有100万的闲钱，年前看中光谷东，恒大“童世界”，靠近鄂州，华容那边。目前只交了定金。想请你帮忙参考一下。谢谢！

回答：你好，童世界以前分析过很多次:在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。从投资上讲这种资产一是没有潜力，二是没有变现能力。能推动房子的是学校地铁，商业医疗，不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。不值得投资，恒大有无理由退款，建议退掉之后入手武汉三环内主城区。

提问：房姐好，手上资金只有80万，由于资金不多，想买郑州和武汉，买哪里合适呢？

回答：你好，子弹80 如果月供能力不错，其实可以考虑武汉 郑州各买一套。城市级别上武汉由于郑州。郑州的基本情况：1.郑东新区是郑州的未来，房价在全省人才的汇集下一定会引领郑州房价高度。在这个区域中，无论是北龙湖、CBD，还是龙子湖、高铁板块，都具有等价购买力，未来可期，房价抗跌。2.老城区中，推荐金水老城区，其他不做考量。金水老城区，省级核心区域，曾经一直稳坐郑州区域房价顶端，聚集省级资源和人才，学区、地铁双位加持，价值虽被东区超越，但永远会跟随其步伐。3.北区，虽然占据着规划和交易量之利，在上波房价上涨涨幅惊人，但是由于北边黄河的限制，且区域建设已进入尾声，因此地王再出现的可能性相对就比较小。所以长期看来依旧不如东区的位置优越。4.高新区是洼地。因为这两年高新区刚需盘集中入市太多，影响了一部分空间，但是如果未来郑州能一直维持着大量的人口净流入，部分刚需人群还会把高新区作为一个重要选择。因为不管从居住环境还是教育来看，目前价位的高新区是整个郑州刚需人群的上上之选。总结：不要买郑东新区，尤其是北龙湖，龙子湖，大玉米附近。多看看高新区，惠济区，经开区，中原区的地铁口楼盘。三环内不超过16000一平。三环外不超过13000一平。武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：美丽聪慧的房姐，新年好！！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！

回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级：纯小白，留18个月刚入门，留12个月投资客，下个月 负债率你想高也高不起来，直线式下跌。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。提问：坐标北京，请问美丽的房姐二手房能否买4号10号沿线马家堡，角门附近房产和大兴成和园的房呢？您为什么推荐天通苑的房子？回答：1. 马家堡，角门典型的丰台面貌。 超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。 优势也很明显，距离南站一站地，角门10/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。 区域内看机会淘价格。2. 新机场规划很好， 但是南四南五大片空地，你没有便宜房子买呀。好不容易坐两地铁到大兴线上一看，五环外全是4万5万。 得找中轴线和大兴线周围3万的房子才行。大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大。 大兴线的房产价格，已经站在机场通航后了，所以投资要仔细挑选。北京的人口逐渐沉淀，新的郊区新区会空壳化，所以回天这种大型居住区很好价值很稳。

提问：你好，房姐，老公想买徐家棚的老房子单价1.8w1.9w左右 说会涨价 好租 我不知道值不值得投资 请解疑

回答：武汉有大量的地，大量的新房，城市发展远没有到老破小和老破大流派吃饭的时候，现在还是次新为主。北京上海适合老破小流派。详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》。

提问：房姐，你好！在二手房市场中，同一小区，两房普遍比三房价格高，为什么呢？求解答

回答：仔细观察你会发现，面积越小，单价越高。1.对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。2.面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个甜点面积段：低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭；高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。3.具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。现在二胎化时代，基本武汉的新盘都以3居为主，2居需要的人多，供应很少很少，价格一定会很高。4.楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。从低到高、从小到大，户型设计、装修标准、功能、景观存在非常明显的差异，也就不奇怪为什么低区卖30万/平、高区卖50万/平、顶复卖70万/平了。（低区是超高区、顶复的业主买给管家和司机住的）5.另外职业多军喜欢买可以改户型结构，拓展强的房子，一房可以改成小两房，两房可以改成小三房，用低价格去做高性价比的错位化竞争。人们对于两房和小三房的价格预期是不一样的，而这个价格落差，就是我们的利润空间。

提问：姐，说的看房200套，在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以？还是一个城市都要看到？

回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。详见知识星球内部分享《如何淘到低于市场价50万都笋盘》。

提问：房姐您好，我目前有一个长沙的全款大概130万，天津有一个123万机场附近的房子，还有一个怀来的商住，这个商业贷款和长沙房租抵消了。现在手里没现金，贷款天津每个月5300，想年底近期信用贷sf加商贷买个大厂的商住。主要是计划几年后过去发展开公司，明年下半年再抵押长沙贷款付sf公积金贷款在常营或东坝买个二手房。因为刚需自主，目前北京房租每个月六千还得在北京工作三四年，但不知道这种银行能不能批，我应该如何规划。

回答：从既有的情况和提问的思路来看，最重要的的事情是「先解毒」。1.长沙房产详情需要列举，全款可以抵押出来。2.天津机场附近坑盘，可以挂牌出售，看出售情况。3.怀来商住天坑挂牌卖掉。4.大厂商住又一次天坑，别乱折腾。5.明年下半年也许两居首付变一居了。6.没有一个地方是对的，先格式化重装系统7.把星球里都内部资料先学习一遍，先搭建初步都投资框架。

提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？

回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。 西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是主Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。 国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。 未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。 而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。 高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。 目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。 西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。 二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。睁眼看的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。 未来几年，依旧是二线的时代，错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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