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提问：美丽聪慧的房姐，新年好！！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！
回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。
留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。
但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级：纯小白，留24个月
刚入门，留12个月
投资客，6个月
负债率你想高也高不起来，直线式下跌。
平时一定要有储蓄的习惯，切不可月月光，手头至少要有足够支撑半年的开销，开销包括日常消费、房贷、车贷等一切支出。
提问：房姐你好，目前手上子弹200，投资商铺还是房产好，如果投资商铺，需要注意什么
回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。
商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。
要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内。之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。建议调研好数据再对比哪个性价比高。
提问：好像房姐从来不推荐老破大，但是看到个老破大房型比附近的高层好，价格也比高层便宜，自住加投资不知道值不值得买啊？地理位置不错，还算有个小区，环境说不上多好还过得去吧。另外，房子带个无证的小库房，不要这个库房可以降个几万，库房值得要吗？
回答：房子笋度20-30%可以入，房龄不能太老的，不要超过15年。车库要不要看自己需求，算5平方的面积。
提问：房姐，急问，珠海南湾片区，单位内部房15000一平米，装修3000一平米，要求捆绑买车位15W，今年年内分2次交房款60%及车位费，收房时可付全款，也可超过30%首付部分退回包括利息，办理正常房贷，跟正常购买商品房一样，但是要求拿证后10年内不可转让。是否值得入？
回答：10年封锁期项目，市场价7折考虑
提问：房姐：亲戚代持需要注意哪些？谢谢
回答：之前知识星球更新过代持的文章，在精选文章里找一找
提问：房姐，你好。我购房资格已用完。现在想用亲戚的户口买房。她是一名教师。用大学生落户方式。想问下如果户口迁过来影不影响考编。农村户口是否比城里户口更好。
回答：户口不影响考编。
有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。
提问：本人房市小白，上海有一套市中心公房，怕将来拆迁一直不敢动，另手上有子弹350，想在环沪（昆山，嘉兴）或者武汉重庆成都珠海佛山南京之类的二三线城市购2套做投资，想问下房姐怎么推荐，有具体地区和楼盘，另怎么破限购，可用父母名义买（4张票），麻烦房姐解释的清楚一点，理解下小白的脑容量
回答：你好，环沪并不是优质资产，长远看没有产业和人口支撑的卫星城都不足以支撑房价的继续上涨。
昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。各路房产自媒体在各种宣传嘉善，那是要组织看房团，忽悠你去买房子。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子。
既然有上海房票，上海已经跌到谷底了，现在可以淘淘笋。另外二线生活城市武汉重庆成都如果能开发房票，也可以入手2-3套。二线城市入手成本控制在1.5左右了。南京已是高位，建仓成本过高，珠海和佛山高薪产业分布和人口吸引力不足，短期内不看好。新手可以留足2年月供，二手房出租可以缓解月供压力。
提问：房姐姐，想找中介帮忙贷款筹首付，现在有抵押贷经营贷（开个体户），装修贷款钱需要到装修公司再到我个人账户，信用贷。1.这三种贷款是否会影响房贷审批2.抵押和装修贷款有什么风险，怎样规避下，初次接触了解的太少3.三种贷款的额度和服务费多少4.顺道问哈有靠谱的贷款中介么？问题有点多，麻烦了。
回答：1.首付贷嫌疑
2.抽贷买房前三个月做
3.额度是根据你的资质来审批的，红本的手续费用时下款额度的两个点
提问：房姐好，我是一个86年的江苏女生，有上海男友未婚，暂时没有结婚打算，父母都在江苏，本人上海居住证第三年，社保缴纳连续三年超过平均三倍，为了买房想落户上海.上海现在有个五年三倍就可以落户的政策，但是必须是科技类人才，有什么办法可以赶上这个政策早日落户吗？否则要等四年.
回答：入职，或者挂靠一家科技公司。先问下你现在的公司，有多少落户名额，这个是最快的方法。如果没有或者你在自己公司争取不到，那就基本上要按照居住证满7年排队。
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武汉房姐2020-02-08 16:32:18
