我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，美丽的房姐，我杭州及老家四线城市各一套，杭州价值300W自住目前杭州还有一张房票，老家价值245W今年年底交房，目前已经挂出去卖了，手上子弹200+，我和老公都是做生意的，流动资金起码要留80，接下来我应该怎么投资房产才能使得化。对于你说的房产抵押贷款出来再投入房产炒房会不会冒风险就目前的楼市来说，我目前的想法是把老家房子卖了，然后加上手上的，可以杭州再入一套，然后去临安买一套，临安目前不限购，谢谢！另外，你是我你会怎么投资？
回答：你好，思路正确，4线城市人口净流出城市，房价缺乏动力，可以出手裂变。详见知识星球内部资料分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭科技城。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。可以开发老人票，做接力贷买入，不占你房票，也可以首付3成，贷款30年。
临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实也有20公里以上了，开车半个以上。投资二线城市的主城区洼地板块更有价值，武汉重庆沈阳都是不错的选择，其中重庆和沈阳二手房不限购，单价比临安更低。
提问：美丽睿智的房姐，抱着学习心态进星球，问题有点多，请不吝赐教。
1.主场东莞两套房，负债率大概百分之五十三，一套在松山湖今年涨约七十万，一套在东莞麻涌自住，17年入手至今阴跌三十万，麻涌这套是否可以按住投分离的概念换筹？
2.另外手上子弹70万，200万左右的投资标的，是选择广州中新知识城地铁盘（地铁一个到珠江新城，医院，商业，学校等配套完善），重庆两江四岸内环轨道沿线次新盘，还是东莞环松山湖区域次新盘。
3.两个小孩目前在麻涌读书，是否值得迁户过松山湖读教育资源更加优质的公立小学，代价是更少陪伴，每天多三个的上下班通勤时间，放弃老婆村里的户口和可能影响到每年两至十万不定分红。谢谢！
回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。
但是长远看，东莞一定是跑不过深圳和广州的。出手麻涌，入手广州是明智的决定。
知识城是个概念，投资不建议，还是集中在主城区淘笋。广州整体东移，建议你看看珠江两岸，往东一点找找被低估的片区。
广州投资的板块，详见知识星球内部分享。为了孩子教育放弃户型户口值得。如果条件允许，广州的教育资源更好。
提问：美丽的房姐求翻牌～加入知识星球好久，干货妥妥的，还有待慢慢吸收！现在有3个问题（刚需）
1.东原启城、保利上城需不需要茶水费？需要的话得多少？
2.刚需自主的话，揽胜公园和颐桂苑这两个哪个好？
3.刚毕业的小青年，在1和2之间选择更建议哪一种？1的首付和月供都没问题，2的首付和月供都比较有压力。
回答：1.现在大概是10左右吧，我没有给过茶水，也不太清楚，还是要提醒你谨慎。
2.自住不买颐桂苑，地段不错，小区规模小，没品牌，这样的小规模新房项目投资一般是回避的，后期开发商拉动力有限。开发商是包工头出身，靠ZF关系拿的地，就几栋楼，没有小区环境。
3.投资角度看白沙洲潜力更大。
提问：买新房的时候合作的银行利率高，我们能否去自己找？
回答：可以自己找，你找的银行同意放款，开发商会允许你更换的
提问：房姐，请问我注册个空壳公司是否能办经营贷或者抵押贷？还是要求必要实体经营几年以上的才行？
回答：可以
自己注册更省钱
没有经营年限的限制，新注册的也可以，每家银行产品要求不一样，执照满一年能选择的贷款产品更多
买公司壳的价格根据公司注册时间、是否有特殊资质、渠道成本等不同，一壳一价，一般在几千到一万多。自己注册公司，五六千（含首年代账费），要另外注册地址的话贵点。
说一个标准答案，背下来。
父母当法人，自己当30%-50%的股东，注册金额100万-500万，认缴制，科技类公司。
营业范围：从事计算机软硬件领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；会展服务；礼仪服务；汽车租赁（不得从事出租客运和道路客货运输经营）；清洁服务；商务信息咨询；设计、制作、代理、发布国内外广告；销售：计算机及配件、电子产品（不含电子出版物）、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器仪表、灯饰、服装、环保设备；货物及技术进出口。**【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】再加几个你喜欢的
提问：请问武昌区绿地国际金融城一期二期的房子有投资价值吗？中介还推荐了恒大首府。相比之下哪个更好？首kuan手上有70-80，本地户口首套房。还有绿地606听说不会建那么高了。但是完工后绿地的房子涨幅怎么样？（个人情况目前是想替父母买个房子，母亲6年后退休会过来住，当然房子如果涨幅好的话，可能会考虑换个更好的，不完全算投资）
像我这种情况的话沿江地区还有什么可以入手的吗？
回答：如果说住的舒服，积玉桥是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，不足的是没有好的学区。武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不熟汉口，需要耐心长持。绿地和恒大首府考虑自住可以入，淘单价2.6左右的。投资不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。沿江目前更推荐汉阳滨江和青山滨江。
提问：房姐除了炒菜，普通人还有提升阶层的办法吗？
回答：这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。
普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际，是二代们的特权。
普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。
提问：房姐您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万贷款。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。1.看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。2.保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。或者房姐还有什么建议？感恩
回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。限价房≠便宜。顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。公园十七区很贵。完全不需要浪费钱买燕郊。不管是首套还是二套，都可以贷足。
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武汉房姐2020-02-09 17:51:05
