我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：我是河南的，工作主要在洛阳市，老家在新乡，2018年年初在洛阳洛龙新区核心区位裸房95入手一套鬼盘，首付40万，贷款55万，期限30年，月供3400左右，无电梯花园顶楼洋房，赠送地下室，阁楼，大露台，房本面积110，实际面积200左右，目前这一套房子到130左右。目前手头可筹到子弹20。目前考虑如何资金利用化。房产都是我婚前财产，只有有一个人名字，现在结婚了，老婆名下无房无贷，工资流水20000信用优质。目前看盘有两个备选1、新乡市高铁站东10车城以内建业联盟新城均价7800左右毛坯新盘，面积150左右四室，走老婆首套可以20％首付入手。2、洛阳建业洛邑府新盘，位于洛阳市区南部伊川县范围，处于伊川和洛阳中间地带，距离洛阳龙门高铁站和洛阳新区中心位置30以内，据说恒大、碧桂园等大开发商已经在周边拿地。请问房姐我怎么选盘，或者下一步如何操作更好，已经深刻认识到炒房副业远胜主业的重要性，期待您的指点，不设限，目前正需要积累基本然后进行更多的裂变，最终走出河南，走向，入会看了所有入门资料，感觉大开脑洞，很有收获，期待您的指导感谢！！！
回答：徐州，洛阳，临沂，绵阳，襄阳，南阳这种城市就是三线城市。的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。
目前来说，棚改货币化对于三四线城市的价格是有拉动的，洛阳楼价也有明显提升，但终究不是长久之计。
选择方案A，未来可以自住。
选择方案B，未来可能面临的问题是，短期内大开发商把一手价格迅速拉升起来，但是二手房却无人问津，找不到接盘侠的投资都是无效投资。毕竟人口80万的伊川小县城支撑不了高房价。
放弃在洛阳深耕的想法，留一套自住即可，剩余子弹买郑州，还能搭上郑州崛起的顺风车。
提问：房姐你好，最近看中了一套二手房，比小区同户型的便宜40万，但是有个问题，男房东被判刑了终身监禁，女房东在医院，中介说都同意卖，房子是男方婚前财产，房贷是女方还，还有30万贷款需要买家先去把30万补上解压，现在有个风险，怕房子解压到过户中间的一个多月被法院没收，但是房子已经挂了一年多了，买这个房子要怎么化规避风险啊
回答：是个利润高的药单
1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。
2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。
3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？
回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；
1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；
2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；
3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；
4，区域洼地回归，随市场涨个10%；
5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，就在100%到150%
总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆
提问：新人首问，美丽的房姐，我杭州及老家四线城市各一套，杭州价值300W自住目前杭州还有一张房票，老家价值245W今年年底交房，目前已经挂出去卖了，手上子弹200+，我和老公都是做生意的，流动资金起码要留80，接下来我应该怎么投资房产才能使得化。对于你说的房产抵押贷款出来再投入房产炒房会不会冒风险就目前的楼市来说，我目前的想法是把老家房子卖了，然后加上手上的，可以杭州再入一套，然后去临安买一套，临安目前不限购，谢谢！另外，你是我你会怎么投资？
回答：你好，思路正确，4线城市人口净流出城市，房价缺乏动力，可以出手裂变。详见知识星球内部资料分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭科技城。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。可以开发老人票，做接力贷买入，不占你房票，也可以首付3成，贷款30年。
临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实也有20公里以上了，开车半个以上。投资二线城市的主城区洼地板块更有价值，武汉重庆沈阳都是不错的选择，其中重庆和沈阳二手房不限购，单价比临安更低。
提问：房姐你好，我目前看中锦绣长江一期一套房子，但是卖家的房子有抵押，请问怎么操作可以规避风险，谢谢！
回答：1.房产有抵押，谁来解押？
正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。
2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。
3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：坐标北京，现有十行信用卡，总额度110万左右，还能申请上海银行信用卡吗？
回答：难，一般一个人总额度100左右，不过试试无妨
提问：请问光谷东中心城的商铺现在还可以投资吗？
回答：光谷东人口导入不足，最近几年可能租不出去。租售比6%以上商铺可以考虑，但能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。
影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；
微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。
再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。
同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。
如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。
追问：房姐，您好!光谷东中心城临街商铺J地段已定了一间，面积35平，层高6米，单价5.4万，总价200万，已交首付40万，2021年交房，交房后由开发商统一运营8年,租金开发商收10%运营费，开发商说15年回本，现在感觉非常不划算，害怕以后发展不起来，很想违约不买，违约金20万左右，次买商铺，麻烦房姐帮忙看看是继续投资好？还是违约止损好？
回答：怎么理解返租？
商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。本质就是”你赚他息，他赚你本”。可以散售给散户的商铺99.99%都是坑
建议及时止损，违约金可以沟通。
提问：房姐，请问小白普通人套房应该怎么买?
回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。
怎么买？先说结论：
1.尽一切可能凑到更多首付；
2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；
3.尽可能贷款贷足。
因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。
只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定。
工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。
套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回套好房。
上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。
一步错，步步错。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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武汉房姐2020-02-09 17:49:21
