楼市分析:看懂了2003,才有资格谈2020!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐老师，这次疫情对小阳春会造成影响么，逻辑上讲其实互不影响，但是现实中还真不好判断，我看了非典那个时候，房价不跌反涨，20年好像出师不利，不是很乐观？

回答：疫情会压制短期行情，但是购买力不会消失，只会被积聚。就好像限购一样，今天买不了，再过个几天一样会爆发。

我的看法还是比较乐观的，疫情对楼市会有二、三个月的负面影响，然后就没有了。但至于2020年楼市好不好，接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策，永远不被情绪左右，要有长期性， 房子说到底看的是经济。

举个例子，2003年非典的时候，楼市低迷，但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定，买了房子，一定是抄到底的，而且是历史大底。

因为2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段，任何东西都挡不住火车头向前。这一次疫情虽然看似猛烈，传播范围比起当年非典有过之而无不及，不过致死率危害要小很多。

之所以现在大家那么狼狈，和我们之前准备不足有关系。现在大部分地区都启动了一级防备，即便疫情有所扩散，但只要大家重视起来，事情终归会慢慢解决的。

真正要关注的是，各个城市楼市自身的周期。

其实在这次疫情之前，2020年已经是近3年里，最宽松的一年，很多放松限购和宽松货币政策出台，楼市稳定下来。因此，我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观，二线城市里也会因为领先城市的好表现而被带动起来。总结成一句话，楼市回暖走势不会变，但会因为疫情的原因，而晚来二、三个月。

对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。

所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入白马股和大城市房产，特别是一二线城市。

当然这个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。

股票会快一些，有可能几天完成，房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。

提问：房姐你好，已经把你当做人生导师了，女儿排名前十985高校即将毕业，人生面临两个选择，一是本校保研，二是法国交流研究生，人生的十字路口，想听听房姐的建议，谢谢

回答：

首先，海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的，孩子竞争意识太弱。虽然留学都是垃圾的选择，但是欧美还是比日韩新加坡好。美国，注意一定去美国大城市。如果真的有格局的人早就应该看得出什么行业会有发展，什么行业会到处是陷阱。有钱开眼界，留学生全世界跑，留学生回国照样找不到好工作。

思考完这个问题，你就有主意了。

提问：房姐，你好，疫情过后，请问青岛西海岸会不会解除限购政策。另外本人坐标青岛，后期济南的涨幅会比后期青岛西海岸沿海一带更高吗？

回答：

省会城市内，除非深圳或厦门这样的特例，否则省会一定是远超出其他城市的。大连不如沈阳 青岛不如济南 苏州不如南京 桂林不如南宁 在未来5-10年，省会有可能集中本省30%-50%的人口。房产关联的是货币和土地，政治流程决定了省会先拿钱。

单单从房价层面说，济南资金和人口吸血，城市地位省内也在缓慢提升，加上房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。

西海岸只有影都板块的低价盘还能买入。

限购放开一时半会没有希望。

提问：房姐，非常时期祝一切安好！想问一个关于房子以外的问题。我老公在体制内上班，从事职业与专业无关，工作较清闲。另外兼了一份与专业相关的工作，从事了一段时间，较稳定。目前，两份工作无法兼容，需要取舍。关键卡在50岁的节点上，很是迷茫。体制内工作虽然稳妥安逸，但我老公不喜欢。兼职虽然目前看还行，但不保证以后稳定。特别是老公父母从农村出来的，肯定完全不能接受。这个对我心理压力比较大。虽然我对老公准备辞职去干专业持有宽容的想法，认为人总是要干点自己喜欢的事，多接触有思想有头脑的人。但卡在50岁的节点，目前又发生了这么多事，摩擦、疫情，都会对相关行业产生影响，我该如何说服他进行取舍了。

回答：

甘蔗没有两头甜，跨出舒适区，寻求财富。先问问你想要得到什么？你愿意为此付出什么？不管是体制内还外，每一个人都应该合理合法地、光明正大去追求金钱，追求美好的生活。我是觉得，只要有能力和知识，就应该给你带来财富和体面的生活。

回过头来想一想，维持现状也是一种选择，但是从你的字里行间中，我看得出你还是比较希望他拼一把。

但是这不可能是无损的，所有的好处不可能让你一个人占了。

50岁已经是知天命的年纪，这个时候能找到一个有激情的副业是很难得的，人这辈子总还是要给自己一个拼搏的机会。

疫情结束之后如果还能维持稳定的营收，可以考虑出来做大做强。

父母是穷人思维，实在反对就别告知好了。

提问：请问为什么不看好大湾区呢的强二线城市呢，如佛山，东莞，近几年涨的都不少，看房姐不太推荐，是不了解这边还是不看好的原因是什么？

回答：

大湾区深圳 次选广州 其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。

东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。

但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。

惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。

提问：美女房姐，你好，怎样才能让资产化，早日摆脱房奴财务自由？目前居住工作深圳，为了娃读书，2017年底入手豪方天际，贷款500W月供26000，付完月供年收入余款不多，没有别的投资理财经验，家庭收入4w月，目前子弹30，另武汉万科城花景苑一套，托管租金4K月，少量尾款无压力。 请问房姐，有必要卖掉武汉填深圳贷款，来降低月供与利息吗？500贷款目前现状有没有办法能提前还完？剩下的子弹应该怎样投资理财？目前35岁，已面临中年危机，想在40岁摆脱老鼠赛跑模式，破解月供房奴困局？求支招。

回答：

只考虑你这一辈子的话，还是有可能财务自由的。

比如在武汉你现在赚5000万，基本到你退休你还是比较随心所欲的。

在深圳这个数字要。但是你的孩子未必随心所欲，因此如果你想要在你所生的全部年份，你的子孙也随心所欲，估计你要终生奋斗了。

万科城花景苑属于关山大道，光谷领涨区，建议保留。

等待下一轮涨幅来了，在考虑裂变2套低价潜力盘。不建议提前还贷款，开发副业 增加收入和现金流才是重中之重。

剩余子弹30，不要全部打光，去沈阳入手一套低价潜力盘，单价8千左右的二手房，首付十多万，租金能抵大部分月供。

提问：房姐你好，坐标长沙，首套房已付清贷款，有购房资格。子弹60。1.目前看中中建江山一号现售4栋新房，上班开车10左右，小区环境好。190.8平，总价306w，采光通风都不错，想用上公积金（打算购房后取出还贷装修），投资和自住均可。压力能扛住，4栋下有商业层，主要纠结点在于4栋不能直接享受小区环境（需要刷卡步行一段路），江山一号这套房是否值得购买？2.我老公看上江山一号附近小区都江新苑顶层复式二手房180平，170w，08年的房，我比较嫌弃其小区环境，勉强接受复式房，后期改造成本较大，做为投资或自住，您看是否值得入手？

回答：

你好，从自住角度看，中建江山一号当热更好，视野 环境都很棒，价格也是妥妥的CEO。入手价太高导致未来涨幅可能跑输大盘。

再看都江新苑，房龄老 环境差，自住体验不佳。

房龄10年以上也跑不过10年内的次新盘。

综合考虑自住中建江山一号，投资去性价比更高的板块淘笋。

长沙新房癌十分严重，新盘价格缓升，二手房价格缓降，未来1-2年依然是维持这种状态，有充足的时间淘笋。

提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？

回答：

你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。

武汉的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。

真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。

需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。

新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。

新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。

详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？

》

提问：美丽智慧的房姐，1.说的星球里有北京最值得的盘在哪里？2.我京户，老公半年之内能办下京户。子弹150-200，北京南六环外大兴新城有一套120三居，北六环内昌平沙河有套140三居。老公婚前有套一居室67平，给儿子住，他夫妻年入60多万。老公年入300多，有贷款270。每年还贷38。固安、都江堰、济南各一套。我名下2套贷款，他1套贷款。他想卖套房子给儿子做首付，我觉得孩子才30岁，可先住一居室，关键是我俩的房子没出行方便的房子，可没房票。问题1如何破限购 2可否先付首付盘下来，等涨上去再卖掉一或两套把新买的房本办了（如何操作才能后办房本先买房？）3哪里有合适的盘？4缺钱咋办？5该给孩子首付吗？

回答：

1.星球内已经分享了北京200-1500万的选筹，可以参考。

2.你们名下的这几套房子先分析下：

都江堰房子就算亏本也要卖掉，毫无价值的东西。固安这套如果入手太晚，估计现在还被套着。大兴和沙河，一个南六环 一个北六环，都属于传统意义上的远郊区。北京市场是个内卷化的市场，长远看，沙河板块整体透支，潜力不大。大兴近几年还算利好概念比较多，短期内还有一定价值。

3.接下来如何操作？

卖掉固安、都江堰，腾出你的贷票。济南这套对敲给家里老人。

北京破限购方案见知识星球内部分享。

老公婚前有套一居室67平具体是哪个盘？

如果地段一般，建议直接出手。

从资产角度看，更倾向出手沙河，置换到更有潜力的板块。

提问：房姐，尽管目前广州在CBD规划上多点开花，不少地方也收了地，大部分楼体也建起来了，例如金融城、琶洲、万博，但是未来广州的经济增长能支撑这么多商务区域的发展？就拿珠江新城来说，楼价的确上来了，但其实写字楼的空置率还是挺高的。以后哪来的大量企业进驻这些商务区？没了企业支撑，这些所谓的CBD能发展起来吗？

回答：

对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高。

广州是一个”单中心“的城市，这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，知识这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南）你说的金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不用担心广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼城市的发展，就像滚滚的江水，一发而不可收拾。

提问：什么叫2变1，二套房可以改成首套贷款吗

回答：

对！

二套房也可以贷款7成，具体操作流程见知识星球内部分享。

提问：房姐，你觉得人生的目的是成功还是幸福？是应该跳出舒适圈，超越自我，还是应该降低欲望，享受当下？人的能力、性格不同，是不是都应该去大城市、好公司，在竞争中进步？最近在北京学习，发现北京人好多早出晚归，在我家乡的人睡觉的时候，北京人却在地铁上，这么艰苦奋斗值得吗？

回答：

人生的目的是通过多元化的体验，获得幸福。

低层次的幸福，来自生理、安全这些基本需求的满足。

高层次的幸福，来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。

高层次的幸福，带来的感受，是低层次的幸福，所无法替代的。

当然，对绝大多数人来说，我们没必要讲这些大道理。

因为如果“降低欲望、活在当下”，其实只能获取到很有限的生活资料，非常被动，只能获取暂时的安全，根本无法保证长久的安全。

为了获取更长久的安全，人们本能地希望获取更多生产和生活资料，在社会中占据更有利的位置。

渔夫自豪地告诉富豪：

我不已经在晒太阳了么？

这个故事，其实不是渔夫的真实经历，而是富豪编出来，讲给渔夫和渔夫的后代听的。

渔夫听了以后很高兴，继续晒太阳。

富豪微微一笑，回去继续日夜奋斗。

于是，渔夫的后代，世世代代是渔夫；

富豪的后代，世世代代努力成为富豪。

提问：房姐，刚入手一套房，在纠结要不要出租，可不可以给点建议？感谢！

回答：

房子要不要出租，核心取决于几点：

1.你计划持有的时间，如果2-3年就要卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。

2.你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。

3.只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。

再比如，郊区地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。所以，对于重庆这种租金低的城市，我们优先买入带住家装修房产。而对于北京这种需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。

提问：亲爱的房姐，武汉中介说我年龄过了45岁花钱都买不了户口了，怎么办呢？愁死了。咋弄呢？

回答：武汉现在有8种方式可以破限购，详见知识星球内部分享。

提问：智慧房姐好！重庆年净入50，想卖南滨路珊瑚水岸一线江景房（非自住）两套投资深圳！问

1.卖江景房换深圳刚需房，逻辑是否正确？若正确，如何判断的卖出和买入时机？是否等楼下十号线南滨路站明年底开通后再卖出？（出口在小区旁）2.公司有福利抵款房，在蔡家金科集美嘉悦（6号线曹家湾站旁），单价一万，是否可入？

3.深圳是否优先选择西乡沙井坂田这些没有大涨的近地铁楼盘？近地铁一般指步行多久？优先选择90平刚需三房还是144以内改善四房作为投资标的？（如果卖出前面所说两套可得子弹600左右）

回答：1.珊瑚水岸一线江景其实卖掉比较可惜，现在重庆是淡市，卖不到理想价位，先去深圳淘一淘，明年初出手1套。保留一套，如果子弹不足，可以做抵押融资。

2.优惠价格是套内1万还不错，建面1万就一般了。

3.分析下这几个区域：

西乡：

西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势；

沙井：

大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；近日，国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区；实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光；

因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力巨大，能都跑赢大势，全深圳看可能只输光明中心（随着光明中心关注度的提高，房价上涨了不少，目前沙井和光明中心不相伯仲）；

坂田：

坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡，目前来看视乎需求还没有松动，现在不一定是坂田的买入时间；

之前我们没有推荐沙井，是因为有更好的产品，如果核心板块再涨下去，下一步会考虑推荐沙井片区；

深圳投资的楼盘，详见知识星球内部分享。地铁盘通常指距离地铁1公里之内。优先考虑刚需小三房，购买力充足。

提问：房姐姐，你觉得房产投资还能获得可观的利润吗？

回答：

不会像前几年一样大水漫灌，未来一线城市和强二线城市房价依然会涨，城市化道路还没走完，大概还有10年的雪坡。

现阶段我们要囤优质资产，笋盘驱动，能投资的城市不超过15个。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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