我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！关注半年，首次提问，目前子弹250，在武汉CBD楚世家有一套147平的房子自住，房屋、公寓、装修、车位等加起来月供2.3，目前需要在周边为父母购置一套房产他们自住以父母的名义，看中了华鼎尚都国际毛坯单价1.8是否值得购入？除此之外还想再购置一套纯粹用于投资的房产，还请房姐推荐楼盘我无脑入即可。

回答：你好，华鼎尚都国际1.8是市场价了，性价比一般。 现在还可以淘到单价1.6以内的毛坯，如图。 目前性价比的新盘: 城投四新之光，东原启城，中粮光谷祥云，联投光谷瑞园，幸福时代5期，琨御府，这几个盘可以无脑入。

提问：房姐好！湖北人在广州打拼，湖北老家有两套家里人自助（贷款已还清），佛山一套（20年3月才交楼，目前在按揭还贷中），户口以大学生落户渠道去年转入武汉市集体户（算一张票吧）。 现在工作定居广州，已经搞定人才落户通道可以入户广州集体户（也是为房票目的），手头子弹少只有80。 作为菜鸟，现在犹豫的点有两个： 一、是先在武汉买一套后（转出后以后就没有武汉票了）再到广州努力下一套，还是直接转入广州户口后在广州买？（其实压力都很大看当下这行情） 二、武汉和广州 您有哪些推荐的区域吗？（菜鸟一枚，之前看过您推荐广州东圃那一代，有在关注中） 非常感谢！

回答：你好，大单优先原则，子弹80优先广州，老家的全款房如果没有自住需求，可以考虑出手其中一套，或者做抵押融资。 广州集中力量向东发展。 车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这也是广州最有价值的区域，350万总价上车的盘不少。 武汉户口不值得留恋，未来有子弹，再考虑入手武汉，破限购好操作。

提问：住房140平已卖，目前仅收定金，买家还未提交按揭资料，有点担心二手房贷款收紧批不下来；同时下定1万元购买红莲湖一套、需要解决征信问题，开发商给了三个月洗征信，但需交二成首付，如果征信无法解决我就只有等卖房款一次性全款或全款分期；另想同时购入三环内、花山二手房各一套，这两套首付也是要等卖房首款、尾款分别到账，同时急于现在提前下定这两套、但同样担心卖房款审批不通过、我将损失定金，还想知道武汉二手房贷政策会否有停贷可能，目前合肥好像已经停贷了。三套购房计划都需要卖房对方买家按揭款下来统筹安排、现在都纠结住了，征信如能解决红莲湖新房可以不用等卖房款顺利购买，请教房姐可有优化和更好的办法？

回答：下半年银行放款速度都会变慢。 目前工行正在处理一千多万的贷后，暂停放贷了。其他银行也有影响。 不过外资银行不受影响，买二手房优先考虑汇丰和华夏，利率。 买红莲湖投资还是自住？自住可以买，投资回避。如果因为征信问题银行没有审核通过，可换银行，或者用老人票做接力贷买入。 最终因征信问题无法下款，可以跟开发商协商退还订金。

提问：新人首问，智慧的房姐，本人大学本科，30岁，月8000，妻子全职带娃，无存款,在武汉成家生子，目前租房住， 名下有温州有房产一套，已全款付清，现市值200w， 母亲19年入坑40w买下海宁一个40平的商寓楼，现在难脱手 另母亲19年在乌镇买一汽车度假村公寓，已付100w，今年4月还要付40w办产权 父母目前负债100w 请房姐支招： 1、母亲手上的两套房如何处理 2、想尽快摆脱困境，尽快攒下一些子弹，在武汉有自己的房子，具体该如何操作 3、手上没资金，把房产抵押还是对敲好 4、本人温州农村户口打算常住武汉要不要转成武汉户口 5、我的情况去沈阳投资房产合适吗 6、炒房真的有十分必要li吗    

回答：1.母亲名下的2套商住房尽早出手，商住的税费太高，流动性非常差，如果能配合下家54大法（结离婚更名）过户，能省下一大笔税费，出手相对容易些。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 2.如果暂时商住卖不出去，建议抵押全款住宅融资。或者把全款房对敲给父母 腾出房票和子弹。 抵押还是对敲，取决于贷款的利率和年限，利率越低越好，年限越长越好。另外温州不一定能把房子对敲给父母，需要找渠道操作。 3.农村户口以前分析过：任何普及9亿人口的福利，都没有价值。 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。 4.大单优先原则，先解决自住再考虑投资，先买武汉，有剩余子弹再考虑沈阳。 5.职业多军基本都是离婚状态，不仅是自己离婚，双方父母都可能是离婚状态。 武汉如果有银行和房管局内部关系，可以用J证。 沈阳也是同理。

提问：你好，广州哪个地段比较有空间和楼盘，谢谢

回答：广州集中力量向东发展。 车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这也是广州最有价值的区域。 沿着地铁站淘15年以内的楼盘。

提问：房姐， 朋友推荐买长沙望城区的房子，价格6500元。请问投资可行吗？ 或者在郑州投资，买哪个区好呢？ 谢谢您！

回答：长沙望城属于千万不能碰的区域 望城，别看就一座小小的谷山，但是一边是金融与科技，一边是睡城天通苑回龙观，望城将来是长沙的天通苑，地铁一条直直的深入，引来地铁肉搏的早高峰。 郑州建议避开热炒区域，比如东区。围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。 东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。如果是本地土著可以入。

提问：房姐好，很高兴今天加入你的星球，请问一下：我在金鹤园有一套老房子，顶楼（7楼）没有电梯，复式，楼上有产权。我是卖掉好还是等老旧小区改造装电梯呢？

回答：建议出手裂变，虽然可以赌加装电梯，但是金鹤园与附近的次新楼盘差价不算太多，物业品质跟不上来，同样也跑不赢大势 趁着武汉还没有开始涨，横盘期置换和裂变是的时机。

提问：提问（新人首问）： 房姐，你好，28岁，小白一个，没有任何购房经验，现在在广州工作，普通上班族，想在老家桂林买房，考虑过两年回老家工作，比较喜欢临桂区鲁山路的恒大城，三房，总价66万，手上子弹10，广州公积金，想问问，是否合适？或者什么时候买比较合适呢？（或者彰泰滟澜山、汇荣桂林）是否有什么建议呢？谢谢。

回答：你好，桂林房价涨幅非常缓慢，如果考虑未来潜力，广西能买的只有南宁。 建议把子弹扩充到20以上，先入手一套南宁作为投资，未来回桂林了再考虑自住。 自住买生活半径附近的楼盘。

提问：新人首问：房姐你好！目前有盘龙城房子一套办理抵押贷中，大概可以下80个左右，可以找人拿到星河2049和兰亭大境的房子，今天去看了兰亭房子马上开盘的带装修大概在1.4-1.6左右，如果投资考虑的话是入108平的中间户还是入130平的边户？小孩3年后上小学，以后大概率考虑住汉口这边，自己想法是先入兰亭投资，然后一两年后卖掉盘龙城再换江岸区，不知这样对不？还是直接入2049不折腾？兰亭多大面积合适投资？

回答：你好，星河2049适合自住，纯投资性价比一般。 兰亭性价比更高一些，但是短期1-2年投资没必要买了，投资不是投机，需要长持5年以上。 汉口也有些性价比高的盘，福星和常青恒大是最优选。

提问：【新人首问】房姐。岳父70岁，黄石下陆有套老楼梯房2室1厅，据说有拆迁预期，有人出30万买。我与老婆共同武汉买的首套二手电梯小户型，卖家急要钱首付给的高点，纯商贷大概还欠个25万（不到5％的利息，月供不到2k），目前手上十几万，股票卖了还有个10万左右，公积金余额6万，想把岳父的房子卖了或者倒出来，在武汉付个首付再入一套（短期出租，未来自住或转手均考虑），求教怎么操作资金成本，利用率高，另目标定在哪儿合适，目前在阳逻上班，房在沌口，开车走二环和江北快速路，武昌短期内应该不考虑。老婆户口在房子，我户口外地有多年社保，岳父黄石户。

回答：你好，子弹凑到50以上，买限价新盘，或者淘二手笋。 2个方案 1.沌口房子尾款还清，房产证老婆的名字，离婚。用老婆的sfsd抢倒挂网红盘。 2.不离婚，做2改1，买二手房。 把房贷还清后可以做抵押融资，子弹扩充到100以上可以考虑入手2套。 既然是考虑投资，一定要逢笋入，买入即赚的盘和低价潜力盘优先。 目前武汉性价比的新盘: 城投四新之光，中粮光谷祥云，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园，长投绿城蘭园，南益名悦华府。 二手房重点关注几个价值洼地: 四新，白沙洲，后湖，光谷东板块，地铁沿线淘次新笋，单价1.5左右可入。

提问：房姐，你好，汉阳的星汇云锦，春江彼岸，江山和越，金地风起听澜，融创1890，国博新城，刚需自住，请问怎么选

回答：你好，改善自住需要看自己喜好，如果喜欢江景，更推荐汉阳滨江，春江彼岸，滨江金茂府等CEO盘都是不错的选择，但目前只是光秃秃的工地，需要长持等配套成熟。 国博属于刚需盘，不是一个等级的产品。

提问：你好的房姐，子弹60，按揭100左右，选择一：成都2环内，140平米左右单位99年的房子，位置好，交通方便，生活便利。选择二：三环附近大品牌小区90左右2年的新房，在龙泉区。考虑到未来几年旧房改造启动，个人偏向于选择方案一，主要目的，投资，怎么选择现在还是有些犹豫，请问房姐如何判断？

回答：你好，成都重庆小户型也多的可怕 上海2002年以后禁止建造55平以下小户型。 从而让老破小一飞冲天 小户型多是容积率的要求和7090政策所致。 这是成都重庆这么多年老破小涨不起来的原因之一。 人口不多，小户型满天飞，怎么涨。 现在情况发生了变化，因为价差太大了。 地铁沿线郊区新房会稀释市中心老破的价值。 等城市更大了，老破小又会有价值。 不断的轮回。 现阶段成都新房癌太多，所以如果考虑自住可以买核心区老破小，投资的话主要还是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 注意的地方就是当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。

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