我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，考虑今年买房，几月入手比较合适呢？
回答：在我看来，疫情就是一块陨石，这次会把原本有泡沫的三四线城市砸出巨坑。而一二线因为人口流入还有强需求，房价会适度反弹。所以对于买房者来说，即使疫情结束，三四线也不用着急，可以把时间线拉到2020年的年底，但是一二线尤其是年前有翘尾行情的，疫情结束之时，就是入场之日。
疫情结束时，市场逐渐恢复，开发商们为了弥补亏损，会开盘放量抢客源，折扣优惠很大；二手房业主也存在竞争关系，置换需求会爆发，对市场信心不足，议价空间很大；地方会用适当用房地产弥补这几个月的经济亏损，会下调房贷利率或者放松限政。这些都是利好购房者的。
正所谓，市场反人性，大家都不看好的行情，大概率会成为市场底部，大家一定要把握好。
提问：开发商楼层的定价逻辑是什么呢？为什么中高楼层单价最贵，次顶，楼底单价，投资最优选次顶，那么自住呢？不太清楚里面的逻辑以及坑点，平房姐讲解一下，学习学习。
回答：每个开发商的定价策略都不一样。
跟楼间距，前后排建筑高度，视野等都强相关。一般是中间，依次向上向下递减。
如果有江景，河景稀缺资源，越往上越贵。东边户比西边户贵。
自住一般选择3分之2处。投资一般是中间楼层到次顶之间，哪个就买哪个。
1-5层和顶层会折价10%，一般不建议入。部分地区对4.13.14.18等数字敏感，也不建议入。
提问：房姐，汉阳四新居民区楼盘很多，感觉商业一般，请问它吸引力在哪方面
回答：单纯是因为便宜，价格倒挂，有明确的利润空间。跟白沙洲一个道理，等配套都起来，至少3-5年
提问：房姐你好。我人在外地，在汉阳郭茨口有一套北大资源首座58平商住两用房，犹豫是否要卖掉在武汉换一套三房交首付，自住兼投资。你觉得如何？如果要换，请给一点建议。谢谢!
回答：商住果断卖
提问：房姐你好，正在进行二手房交易，中介说如果我不要契税发票，可以优惠几千块中介费，有不动产证给我就可以！你觉得需不需要要，后面有没什么后顾之忧！
回答：这中间有猫腻，首先契税价格是可以做低的，中介给你上报的总价低，契税就交的低。然后你并不知道中介把你的成交价报低，你还是以正常价格交的契税，中介就把中间的差价赚到手了，所以他不想给你契税发票，因为发票上写的成交价格远低于你的成交价格。
提问：房姐您好，目前在深圳，sfsd，子弹120w，地区不限，纯投资，请问深圳哪些地方值得投资？有具体的小区推荐。还想问下哪年之后的楼盘属于次新盘？谢谢！
回答：深圳房产的特点：杠杆高，好贷款。这也就造成了一个结果，你可以以极少的首付，完成上车的目标。
首付30万，可以买到70-100万的1居（不推荐）；
首付60万，可以买到150-350万2-3居，后海蛇口，碧海翻身，大运龙城；
首付100万，可以买到300-500万的2、3、4居，福田南山宝安龙岗都有，需要淘笋。（深圳首房首贷可以贷到更多，没有首房首贷的，一般可以贷6-7成）（也有100买1000的，小白不建议走钢丝）
贷款500万以内，流水是可以合规技术解决的。深圳2005年以后就是广义上的次新了。
提问：刚买的海伦春天二期带装修不含家具的房子，92平，落地167万。单价1.8万。现在在走贷款手续，嫌房子小了，特别想毁约，现在毁约预计直接损失11万。老公不愿意毁约，想过两年再卖，可是我算了一下，过两年再卖，一样的把税费15万亏了。而且还要还两年贷款。而且公积金机会也没了，因为这次用了公积金。请问现在毁约，还是先硬着头皮买下来，以后再卖。急求姐姐答复
回答：1.找朋友出更高的价格买，让业主主动违约。2.贷款期间跟信贷员沟通，审核不通过。3.以上方案都行不通，买下来，自住也没毛病。
提问：房姐好，请问一下纯商贷审批已经通过了，现在就等抵押放款。这个时候换工作可以么？是否可以自己往卡里存现金证明自己有能力还贷？
回答：等贷款下来再换比较稳妥，有的银行在放款前还会查你的征信，已经审批通过就不用做存钱和流水了
提问：房姐你好，我在外地，有j官证，回不去，买房怎么操作，符合新政要求，可以让家里人拿我证件资料去排号吗，还是要我本人回去，一年就40天左右的假期怎么操作呢？
回答：可以让家人帮你操作，只需要贷款的时候本人来就行，去公证处做个公证，委托家人办理。
提问：房姐，问你，女儿在澳洲读研，二十月毕业回国，户口在外地，能在武汉买房吗？
回答：只能买不限购区域的
提问：美丽的房姐你好！恒大时代新城楼盘值得投资吗？下月首开均价8500左右包含装修。谢谢急盼早回复！
回答：不买
都汉南了，投资有去无回
提问：房姐你好！婚前在恒大首府有一套小户型，目前不能满足一家三口自住需求，现在适合以小换大吗？还是把这套房子抵押出去，换一些首付款呢？已经开始考虑JLH了，迷茫中…另外如果抵押凑首付款，南湖有什么楼盘推荐吗？保利中央公馆和芷岸龙庭怎么选择呢？请房姐解惑，万分感谢！
回答：恒大首府可以先留着，先把老人票用完再考虑JLH。保利价格高了，建议买便宜的。南湖你二手盘很多，大华还不错，但是价格也高了。倾向买相对便宜的。
追问：房姐要是把我恒大的房子抵押出来，作为二套房的首付款，会不会影响接力贷？目前也在考虑用恒大40平的房子换佳兆业天御110平的房子，自住。还想咨询房姐，卖房需要时间，售楼部买新房付首付款不会给我很长时间，首付款100W有什么办法可以快速解决？求解…
回答：恒大只有40平，那就卖了置换吧，小户型占房票。房产投资最忌讳的就是没有现金流，需要提前把大额卡和低息贷款都准备到位，不行的话只能找亲戚东拼西凑了。跟售楼部协商定金压在房子里，暂时出不来，能不能晚2个月付首付，软磨硬泡，期房开发商回款没有那么着急的情况下应该好谈。
提问：房姐，意向楼盘万科金域国际，最近在收资料，此时公积金可贷约55万，并考虑到最近武汉的利率上浮在下调，是否需要再等一段时间公积金贷满70万？并等利率再下调。这个盘会日光或者很难买嘛，去现场看，除了这次开的1.3.5栋，还有剩余2.4.6.7栋都已到达可售程度。是现在交资料购买还是再等等，或者是否有其它楼盘推荐？
回答：先交资料，万科关注度还比较高，自住合适，但投资会跑输大盘。可以等等公积金
汉阳片区未来价格排序是汉阳滨江>钟家村>五里墩>王家湾。如果是自住还可以关注附近的汉阳城，性价比不错。远洋自住比较舒适，但是价格也高了。
提问：房姐，对浙江绍兴镜湖板块有何看法，这两天看了套宝能的凤林府143方做改善用，今后潜力如何是否是口中的CEO盘，周边有龙湖，融创，万科等，市政府已搬迁到镜湖，其余医院配套也会2年内建成。请问是否值得入手，谢谢!
回答：绍兴镜湖板块属于CEO集中地，也是均价的板块，zf炒作成就了高预期。如果未来自住，是非常不错得选择。各方面都满意，就当纯消费。投资我更倾向低价区或者其他二线省会城市。
提问：房姐你好，请问已还贷款2年半（共10年），月供3000的公寓可以做抵押贷吗？在哪里做呢？或者其他靠公寓的贷款呢？
回答：公寓的抵押贷，按揭贷成数都是远小于住宅的。已经有贷款的房子再抵押叫2抵，一般银行是不接的，即使能接利率也很高，不划算。的方式是截断在抵押，因为是公寓，不清楚实际能贷多少，建议具体的咨询下银行
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武汉房姐2020-02-11 15:26:25
