我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：我现在自住北京青年路的兴隆家园一房一厅，我是做文化产业视频的，暂时没有孩子，我和对象北京社保都还没有满2年，然后也都不是北京深圳户口，对象东莞户口的，只有东莞松山湖那边可以购买！或者是说北京深圳如果有渠道购买，您建议可以购买哪里？ 结合我之前的问题

回答：主场在北京，建议北京淘笋。 工作居住证和54大法破限购最快。 一、首付120万 120万首付，可以说是北京上车盘的门槛。 当前北京的上车盘区间在总价500万以内，俗称红海市场； 上车盘的大多数物业存在上车门槛溢价，例如同一小区80平两居400万，40平一居300万，实际约有100万的的溢价。 北京总价500万以内，没有额外溢价，售价接近评估价，可以用首房首贷贷足，在首套按揭情况下依然保存低税率，并且有稳定的标的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间，以老公房和2000年左右老小区为主。 以上核心商圈的老公房\/老小区，具有三大优势： 1.公房交易只有契税（商品房没有），可以为原本不多的首付节省交易成本； 2.部分没有溢价，可以评估贷足； 3.潜力稳定 120万首付，只能使用首房首贷，首套贷足，可以购买总价300万左右老公房，通常我们尽量兼顾能做到两居，则需要面积在60平，对应单价5万的老公房，这一类标的主要集中在劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥一带。 二、首付180万 180万达到了上车盘的第二个阶段，可以在老公房和老小区中间稍微进行选择。 180万首付贷足，可以选择总价在400万左右的老公房，对应6万*60+㎡的标的，相比前者，可以选择一些更近的地段，例如团结湖-甜水园-金台路一带，大望路-双井一带，也可以面积更大一些的劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥等地的标的。

提问：美丽的房姐，晚上好。 问题1：武汉有七个公司，已经四年到五年了，之前是汽车租赁，最近一年退出经营了。是否有渠道，可以转让出去吗？ 问题2：次新小区的合同房，面积143平米，自主。这个小区单价基本是2万3。估计还有一年才能拿证过户。总价300万，业主要求首付180万。如果首付100万，总价要高15万到20万。这种情况下怎么控制风险？中介说可以做20年租赁备案，加签一个借款合同，借款利息抵房租。不知道还有什么风险控制措施？

回答：1.公司转让有专业渠道，找找抵押贷款中介 2.房产证没有下来只能通过合同交易。 潜在风险是房主一房多卖，如果业主欠钱 可能被查封，反悔风险不能完全避免 1.签完合同后，你可以搬进去住。 2.付少量定金，合同里的违约金写高，尾款等房产证到手后再付清。 3.合同做公证。 4.要求首付同等价值的抵押物。

提问：房姐你好请问厦门户口，手上子弹70多，想问是投资基金好还是房子呢？请问武汉的合适吗？

回答：你好，就这你的这个问题，聊聊股票基金和房子，谁的更高。 先说结论：房子一定大于基金。 原因有三： 1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的还是比不上的。 2.房子是普涨，股票公募基金不是普涨。 3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合未必更高，原因是杠杆的比例和成本。 比较的基础概率，一二线城市房产远远大于股票。 普通人违反贝叶斯定理做事通常都没啥好下场。 美国情况不同，大农村土地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输出通胀，股票市场割韭菜指数也略低，几种因素结合，美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。 适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。 但不是自己研究个股。 而是买场内宽基指数基金（ETF）。 比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。 主要面对被「投资理念」洗脑的人群。 凭运气赚的钱最终凭智力输回去。 做好资产配置，大仓位一定是放在一二线城市，剩余零散子弹可以试试基金，小赌怡情。 武汉房产属于top10省会城市，长期看好。

提问：新人首问：武汉万科红郡73平，开盘买入，无贷款，出租在，现在适合出售吗，还是要再捂捂，出售多少子弹合适？出手了在武汉在买有什么建议？ 我武汉户口，老公上海户口，上海有一套73平06年的房自住中，有贷款，公积金里还有10万余额，每个月再进账3500元，贷款还款3年内不用管，手上现金35万。 我这个情况适合把武汉房子卖了，什么时候卖可以卖个好价钱？卖了以后是继续在武汉买，买哪里，还是上海买，买哪里，还是我放弃武汉户口，落户到其他城市，去其他城市买深圳，杭州什么的？坐等回复我，谢谢。

回答：淡市不出货，万科红郡还有学区红利，现在不是出货时机，卖不到好价钱。继续持有，等待下一波涨幅来了再出货。 上海微观太弱，暂时看不到起色，除非淘到8折笋，否则不建议入手。 深圳子弹200以内二套资格全款抵押很难选筹，小户型多少都已经涨完一轮了。 杭州整体偏贵，的利好是亚运会，2年后了，现在不是入场时机。 方案： 万科红郡做抵押融资，武汉开发2张老人票入手2套低价潜力盘。留足2年月供，分割出租缓解月供压力。 仓位不宜太分散。

提问：房姐你好。新人首问。加入星球一周了，现特来提问，希望得到指导。 目前的情况是这样的。已婚俩孩子，5岁和3岁。现有自住230平房子一套，无贷；在江夏7号线附近有一套80平房子在出租，租金基本可以cover月供；有一个小商铺在出租，无贷。这3个房产是婚后购置。 现在想咨询关于我先生婚前全款购置的一套无电梯顶楼复式楼的处理方法。该房是06年的房子，在金地阳光城南区。对口光谷一小西校区，学位都没有使用，隔断出租后，房子很乱。想两个月后将租户清空，快速凤变冰，然后出手裂变。 问题： 1，卖到什么价比较合适？ 2，低首付投一套沈阳。 3，剩下的子弹，想JLH买琨瑜府。 房姐，这个思路正确吗？

回答：你好，金地阳光城春节之后可以挂出来，凤变冰后可以试试卖2.1-2.2，把卖房科技数用上。 大单优先原则，子弹200以上建议优先考虑建仓一线城市，北上广深。 自住大户型可以做抵押融资，入手关山大道，琨御府或者二手次新单价2.2左右可入。 文化大道地铁沿线是江夏重点发展的板块，可以继续持有。 沈阳建仓子弹20左右足够，小仓位太占房票，留在最后买入。 现在来看，你们的负债率太低了，可以适当把负债率提升到50%左右，用来抵御通货膨胀。手里留足2年月供即可。未来通过分割出租缓解月供压力。

提问：新人首问。房姐，我的孩子25岁，广州工作广州户口，无房无贷。也可落户深圳或武汉。我们能提供300现金，还贷能力30\/年。请问您，如何买房！买哪里？（没有固定定居目标，以投资为准）您若答深圳，请麻烦給出稍稍具体的位置或者小区？一万个谢字！

回答：你好，子弹300能选择的区域不少，想住的舒服就买珠江新城核心区，毕竟还是目前广州的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 纯投资车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这也是广州最有价值的区域。 沿着地铁站淘15年以内的楼盘。 另外如果月供能力充足，其实也可以考虑入手1套深圳刚需上车盘，深圳动力比广州更强劲。 sfsd尽量用在一线城市，贷足，二套再考虑二线城市。

提问：坐标西安 有137平03年建三室、47平11年建一室，无贷款，无学位，老人、两个孩子。现在单位盖福利房，价格优惠，没房票，有老人房票。我们怎么组合合适？买不买福利房?

回答：福利房要看什么性质，有没有独立产权，未来交易有无限制。如果是正常商品房，价格便宜，可入。 47平小户型过户给老人，腾出你们的房票购买。

提问：请问美丽的房姐，现在买武汉应该买哪里，价位在15000左右能接受，小孩在上小学，不是武汉户口，怎么破限购

回答：你好，学区要根据你的生活板块来选择 汉口新盘推荐：幸福时代5期 武昌新盘推荐：东原启程 招商江璟城（小户型） 汉阳二手房推荐：招商公园1872，金地，绿地 目前破限购的方式: 中专\/大专落户 积分落户 军官证 54大法 公司购房 硬过户 法拍房 代持

提问：亲爱的房姐，jia流水贷款银行识别出来的几率有多大?识别出来会怎样?现在首付不够，只能信用贷救急，请问这种信用贷上了征信后，除了对后期的流水要求产生影响，还对后期房贷有啥影响吗？我后期想用公积金商贷组合贷。谢谢

回答：如果是专业渠道，被查到的利率很小，被查出来银行会拒贷，换家银行申请即可。 按揭之前别用信用贷，银行审批前会让你还进去的。 组合贷对流水审核很严，不建议用JLS，增加共同还款人吧。

提问：新人首问 房姐，手里20,女士28岁，想自己在婚前投资一套不限购的房产，没有公积金社保。 投资广东省清远可以吗？哪些楼盘推荐呢，想买清远轻轨旁边的，离老家郴州也近，离广州工作也近。谢谢

回答：你好，清远的涨幅非常弱，地铁开通也是被吸血。 子弹20，纯投资更建议买长沙，价格洼地，因为政策限制导致价格一直扭曲。 政策放开后涨幅很可观，需要时间。

提问：武汉最专业又美丽的房姐，自住投资也考虑小孩上学，龙湖香颂和联投瑞园综合考虑哪个更好啊？两个都有茶水费，求解答！

回答：光谷东最值得投资的盘只有瑞园和中粮，中粮排。 对龙湖的兴趣一般，短期内是要站岗的，再加上茶水，放弃吧 朗诗的二手笋淘一淘

提问：新人首问，亲爱的房姐，默默关注了一段时间，想请您帮忙分析一下我的情况并给出建议，2018年初阴差阳错在南宁买了恒大翡翠华庭113平14楼三房一套，空房在出租，租金2000，月供4700，明年年底12月通地铁，买时单价1万，不知道明年年底地铁通了会不会涨，因老家湖北的明年想回武汉定居置业，但手上只有20个，钱不够，得卖掉南宁这套，现在想问南宁这套应该什么时候出手，如果到明年年底再出手怕武汉房价又涨了，但明年六月出手又怕卖不出价，该如何抉择，还请房姐指教？

回答：南宁终归只是个边陲小省的省城，地铁从规划确定到建设开通，时间长达三到五年，涨幅已提前透支，建议明年初3-5月挂出来。 现在武汉可以开始淘笋，拖延流+远期合同，不要错过武汉年底的建仓时机。

提问：您好，房姐，新人首问。坐标沈阳， 现状：1.荷兰村板块2套无贷住房，都是我爱人名下：老人住龙腾65平带阁楼+一家三口住中海城虹郡高层26楼106平(公积金贷已清） 2.辽大老校区对面1双学区公寓:纯SD，夫妻名下，贷8年余6年还清； 3.双方都有公积金+子弹70； 4.已经限购+沈阳大数学校要求入学落户3年 目标：1.为了孩子上学方便，以学区为中心半径内找改善的三居室+1居(老人住)； 2.虽然是改善，希望投资利好，达到双赢； 3.解决刚需后，再入一套投资； 问题：1.我的目标方向正确吗？ 2.若房姐您面临这样的问题和挑战，这波资源配置怎么操作？能否详细说说？ 3.改善三居给几个选项？谢谢您

回答：1.住宅都在老公名下，如果是婚前财产，可以直接离婚腾出你的首套和二套房票。 2.不离婚的情况下，把老人的龙腾65平老房出手。荷兰村的2套全款房过户给老人。 荷兰村的2套，也可以考虑出手，中海城二手价格一直起不来。 3.子弹70，可以买2套，一套学区自住，一套投资。学区买哪里，需要结合你的居住半径。目前性价比高的学区板块就是沈北和铁西。 4.建议说说具体关注的范围再做推荐，于洪？沈北？还是哪里？ 另外你们夫妻名下的公寓，要看看征信上怎么体现，有可能占贷票。

提问：新人首问，智慧的房姐，本人大学本科，30岁，月8000，妻子全职带娃，无存款,在武汉成家生子，目前租房住， 名下有温州有房产一套，已全款付清，现市值200w， 母亲19年入坑40w买下海宁一个40平的商寓楼，现在难脱手 另母亲19年在乌镇买一汽车度假村公寓，已付100w，今年4月还要付40w办产权 父母目前负债100w 请房姐支招： 1、母亲手上的两套房如何处理 2、想尽快摆脱困境，尽快攒下一些子弹，在武汉有自己的房子，具体该如何操作 3、手上没资金，把房产抵押还是对敲好 4、本人温州农村户口打算常住武汉要不要转成武汉户口 5、我的情况去沈阳投资房产合适吗 6、炒房真的有十分必要li吗

回答：1.母亲名下的2套商住房尽早出手，商住的税费太高，流动性非常差，如果能配合下家54大法（结离婚更名）过户，能省下一大笔税费，出手相对容易些。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 2.如果暂时商住卖不出去，建议抵押全款住宅融资。或者把全款房对敲给父母 腾出房票和子弹。 抵押还是对敲，取决于贷款的利率和年限，利率越低越好，年限越长越好。另外温州不一定能把房子对敲给父母，需要找渠道操作。 3.农村户口以前分析过：任何普及9亿人口的福利，都没有价值。 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。 4.大单优先原则，先解决自住再考虑投资，先买武汉，有剩余子弹再考虑沈阳。 5.职业多军基本都是离婚状态，不仅是自己离婚，双方父母都可能是离婚状态。 武汉如果有银行和房管局内部关系，可以用J证。 沈阳也是同理。

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