我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，你好！沈阳大东区的保利中粮堂悦的一楼洋房150平方米，带花园和下沉式庭院，均价1万9千多，自住，值得买吗？保值吗？急需参考意见，谢谢！

回答：投资角度看，大东二环外地铁还没好，相比还不如皇姑三环外，和丁香湖有更大差距，价格过分了，短期难看到回报。 自住1.9有更好的选择。

提问：新人首问。 房姐你好，我在塔子湖那有套140平米的毛坯房，不考虑自住，是卖掉好还是租出去好？另外，毛坯房出租有没有什么特别的技巧，如果自己装修再出租怎么样？

回答：你好，具体是哪个楼盘？卖房目的是想置换还是单纯变现？ 建议说说详细信息再做判断。 塔子湖板块未来还有空间，一般是建议继续持有。

提问：美丽房姐问一下，蓝光林肯和佳兆业滨江一号那个好？

回答：哪个都不好 蓝光林肯在长丰板块，位置很差，前后没有地铁，配套也非常弱，汉口片区涨幅最慢的板块。 佳兆业滨江壹号不仅没地铁，离锅顶山又太近。 这2个都不推荐，除非生活半径在附近，佳兆业的品牌优势更大一些。

提问：（新人首问）睿智的房姐，你好！入圈以来，看了你的文章及回答，受益匪浅，感觉房姐是一个有大智慧的人。 提问背景:本人刚毕业两年，工作地点螃蟹岬，刚需首套自住，子弹有限，考虑后只能负担起总价170以内的房子。考虑过军运村（优点:准现房，上班地铁八号线转七号线方便），兰亭大境（地铁口，开车上班路况较好），景瑞天赋滨江（直线距离近，房子宣传装修不错，相对便宜），主要考虑上班方便和住着舒服点。但是看了房姐说普通人首套应该考虑潜力大的房子，小白心里没把握啊。 请问房姐:该如何选择？或者有什么其他推荐的吗？怎么看一个楼盘适不适合？

回答：你好，工作在螃蟹岬，总价170以内，建议考虑白沙洲地铁沿线，目前居住环境比较差，但是环境在地铁 学区和商业配套也在慢慢完善，未来还有空间。 新盘关注东原启城，也是网红盘，最近几期相对好抢。另外正商和中建也可以关注。 二手房沿着白沙洲地铁线淘单价1.5以内的次新笋盘。 瑞景在三环外，投资三环内。 军运村属于远城区，概念溢价，适合自住，入手价太高不适合投资。 兰亭大境项目不利因素多，单价超过1.5就没有太大兴趣。

提问：房姐，今天新加的星球 想问问孩子在汉口育才一小读书，想在江岸区这附近买一个改善盘自主，面积在90到120之间，总价能承受450万以内的房子，请您推荐合适的自住楼盘，另外能带投资属性了！

回答：考虑自住推荐中信泰富小户型，仁恒 性价比略高的新盘，关注星河2049，汉悦府坤景。 二手关注顶绣国际，万科汉口传奇。 另外南国中心，万科金色家园也可以淘淘笋盘。 投资和自住很难两全，如果在值高的小区内能淘到市场价7折的笋盘，是非常值得入手的，需要花精力。

提问：看到房姐对武汉江景的分析，很有启发，能不能针对武汉的具体情况再细致一点？武汉汉口的江滩有公园和绿地，又靠近老租界，自住还是很宜居的，但是起步价太高；武昌的江滩就是一道堤坝，面貌差很多但是未来的高楼比汉口多；还有青山，汉阳，现在只要是看江，看湖，看到水的房子，卖得就比周边的贵哦。如果真的要看江，到底怎么选呢？

回答：单纯考虑自住，江景看汉口，湖景看武昌。 江景对比，汉口比武昌更好。 商业学区配套和环境是一方面，汉口的江景房朝向东南，阳光充足，有天然的优势。 武昌自住更建议沿湖选筹。

提问：美丽的房姐你好，坐标北京，请问东三环外的九龙花园可以入手吗，这小区房子权属有经适房和商品房，价格有差别吗？谢谢

回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 经适房要交10%的综合地价款。

提问：房姐，您好 我们目前首付款60，未来会有小孩 园博园附近1.3左右 紫润明园 香缇美景（电梯） 徐东附近1.5万老破小 永安堂附近1.2万07年的楼梯房 或者1.6万的四新或光谷东 哪一块更值得入手呀？

回答：你好，目前重点推荐的几个低价板块： 四新 后湖 白沙洲 光谷东，地铁次新盘单价1.5-1.6左右可入。 新盘也可以抢中粮 幸福时代大家 百步亭和谐里。 具体买哪里还是要结合你们的居住半径，挑个距离最近的板块淘笋。

提问：美丽房姐，你好！新人首问，小白一枚。户口武汉，周边城市一套自住房，2016年初购沌口外校旁一套90平陪读房，产证Lp名字，本人贷款，异地公积金未用。子弹80，想购房纯投资， 1、当前时机是否合适？近两年有些神盘可以找关系上车，因有其他投资，一直犹豫未下手。 2、如何获得首套资格，实现成本化？ 3、武昌、光谷优选哪些盘？2016明知两地会暴击，但鱼和熊掌不可兼得，为陪读购房，收获了孩子考入外初。现在只想财富保值增值。

回答：你好，现在武汉新盘缓涨，二手房横盘，投资策略是逢笋入。只买倒挂新盘和二手笋盘。没有抢到不用着急，可以暂时持币观望。 获取首套资格有4种方式： 1.JLH，成本，夫妻双方征信都体现房贷，可能需要析产 2.操作2改1，不离婚的情况下，二套改首套，贷款7成，会产生费用，只能操作二手房 3.开发老人票，老人名下无房无贷，未满65岁，可贷30年 4.用你们家庭的二套资格，全款抵押的方式淘笋，需要垫资公司配合，迅速抵押，相当于首付3成 性价比高的新盘推荐： 武昌 白沙洲：东原启城 花山：联投光谷瑞园 光谷东:中建星光城 中粮 光谷东是博为了的新区成功，白沙洲是武汉环线位置比较好的居住区。未来光谷东发展起来天花板更高。 剩余子弹去沈阳入手一套单价8千的低价盘。

提问：房姐你好！广州工作居住，子弹80，目前jingshifang楼梯，后悔无益，想出售再买，但当前ZC需补交子弹70，房价预计140到150，补交后仅余70，孩子也需备婚房。请问，是咬牙补交出售后买两套，还是jsf继续等ZC，只先备孩子一套，如果买两套，子弹才150个，再加公积金20个，不知是否有些冒险，家庭收入30多万，三四年面临退休，若不出售，恐以后更没力量置换电梯。有意黄埔萝岗，看了下一手二手均4万左右，两房总价约320万以上，一手有越秀品秀星樾324万84平3房，170个裂变两套均才仅是刚需，其中一套可先出租两三年，请问，该如何配置好些，一套萝岗一套长岭居or增城or知识城or南沙？多谢！

回答：萝岗区，在一个一手供应极大的区域范围内，其实进场投资是有很大风险的，比如现如今的罗岗、增城、南沙，当你买入之后，看到无边无际的供应之后心都凉了，供需决定价格。 刨去2016-2017年上下普涨之外，入手萝岗这个板块，从投资角度来看是非常要小心的，不是闭着眼即买即赚的。而且还有几个原则不能碰： 1.坚决不碰一手 2.坚决不碰远离2公里地铁覆盖的区域 3.坚决不碰知识城 4.尽量不要碰长岭居版块 经适房到底要不要卖？经适房涨幅普遍不如附近的商品房。 经适房和商品房的价值差距，不是直接得出结论，而是从拆骨法分析。 正确的视角是： A小区，和B小区，有什么差距？这些差距，值多少钱？ 差距的计算种类，主流的几种不可回避： 1.小区本身品质 2.楼栋内外品相 3.环境，容积率，居住人群，交通状况等 4.税费 经适房的差别，在于税费，税费，是可以单独拆出来计算价格的。 理解以上，回过头来再看你的问题，相信你可以给自己一个解答了。 你提到的这几个板块，优先萝岗，其次是长岭居和增城，南沙和知识城暂时回避。 能买二手尽量二手，租金可以覆盖一部分月供，越秀品秀星樾自住还行，投资回避。 萝岗入手价控制在2.5-3万之间。 感谢付费！

提问：房姐你好，看了你发的帖子看了半年了，也有买房的打算了，目前手上有子弹170左右，想在华科附近三公里内地铁口买一套自住，资金充裕再买一套小户型投资，目前打算是先买自主用组合贷，目前看了附近米兰印象，保利茉莉公馆，万科锦程，还有泷悦华府，琨御府一期，很多都没满二，到家2.2的更是没有，怎么办？琨御府二期还剩一栋楼层又高，也怕抢不到又浪费时间，怎么办？不知道是买新房还是二手房，感觉都不容易。笋盘都不笋，要想兼顾户型南北通透，又想在地铁范围内，还要满二太难了，就是不要求学区。求解，买房顺序对吗？二手房这几个哪个好一些？还有其他好的推荐吗？

回答：你好，不需要满二，缺点换价格，如果没有御用中介和其它淘笋渠道，那就把范围扩大到2.3以内，适当砍砍价。 不满二可以通过54大法和业主配合满二的方式省税。 这几个盘中保利琨御府是比较推荐的，另外关山大道次新盘中金地格林东郡的单价相对低一些，可以重点关注下。

提问：房姐你好，现有武汉汉南圣特立房子一套，刚拿房本，未满两年，税估计5万，想卖掉，现在卖估计到手65万，45万买的。想置换一套中心城区(和老公名下已有一套)，还是等证满 2年后再出手置换？汉南房子肯定要卖。

回答：你好，汉南属于武汉的远郊区，一直属于补涨区，即使下一波行情来了，涨幅也跟主城区差很多。 尽早置换到主城区，不满二的税费问题可以通过54大法解决。

提问：房姐你好，想首付30到50万，在武昌或是汉口买一套两居室自住，目前一直在纠结买新房或是二手房，房姐有哪些性价比比较好的楼盘推荐吗

回答：你好，目前武汉的买房策略是逢笋入，不管是新盘还是二手房，只买有确定的。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。 中粮光谷祥云，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

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