我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，我提的7个问题都没有回答，有些问题都快过一个月了，请问这是什么原因呢？如果一个两个忽略也就算了，后面好多没有回复，这不好吧？这样后续谁还愿意续费。

回答：一个月？怎么可能 再重申一次，每周2次提问机会，超过部分不回复 着急的问题付费88元会尽快回复 不急的问题，圈内搜索，或者排队等着

提问：选在南昌房地产投资有建议吗，刚刚卖掉万科粹叠园一套地铁，想一换二，有什么建议吗？

回答：南昌不属于强二线城市，属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。 主场在南昌，建议1套自住，淘笋，另一套投资武汉 重庆 沈阳 低价区。

提问：美丽的房姐，汉口北不限购区，自住或投资，后期会享受到长江新城的红利吗？如果入手，单价多少合适？

回答：可以，不限购区汉口北是最优选不仅是长江新城利好，推荐理由如下： 1.有地铁 2.有长江新城的持续广告投入 3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求 4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来 5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。 6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道 7.青山高铁新城会带动板块提升 8. 缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。 清能正荣府和联投汉口郡重点关注下，新盘单价1万内可入。

提问：房姐您好，【新人首问】想买个有潜力房投资，南京房票爸妈和我都有，目前在上海上班（2021年才有上海购房资格），子弹50，如下几个问题麻烦您了：1. 您觉得50万的子弹先存着，待2021年再购上海房（届时预估子弹80）还是现在可入手南京？2.如果可入手南京，您有推荐的盘吗？（之前看您推荐：油坊桥、大校场、江宁地铁沿线）3.油坊桥的安置房（2.5）是否可入还是江北核心区去抢新盘名额？以上麻烦房姐啦，辛苦啦，感谢

回答：南京房价可以长期锁定上海房价的50-60%，只要上海不断带动，南京房价也可以不断上攻，目前上海经济非常差，现在还看不到希望。可以先买南京。 从投资角度看，如果有首套房票，优先抢南京一二手倒挂新盘，倒挂越多越喜欢。 油坊桥安置房入手单价一定要低，2.5略贵了，2.2左右入手更安全。 河西南，江北新区，南站和油坊桥重点关注。

提问：房姐你好，想问买一套总价235万左右的新房，49岁了，可以贷款20年，首付3层，要贷款差不多165万，1，还款方式我是选择等额本金还是等额本息。2，我是过几年提前还完贷款还是贷足20年好。

回答：你好，任何情况下都选择等额本息的还款方式，年限越长越好，不要提前还款。 为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经出售\/换房\/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。 结果是什么呢： 1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：(新人首问) 房姐你好，有房票，纯投资，首付款35万左右，考虑长江新城的两个楼盘，南德长江城:不限购，地铁口，马上开盘，96平三房，确定精装11500，长江凯旋城:限购限售，江景房，90平三房，12月底开盘，上期价格10300，这期价格待定，如果这期精装开盘价格11500，想问这两个楼盘选哪一个更好?在首付款范围左右有哪些推荐入手的楼盘?

回答：你好，武汉城市板块轮动顺序: 重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。 远郊区并不算投资，有购房资格，优先考虑主城区。 不要因为首付问题限制住你的选筹，买垫垫脚能够上的房子，可以适当拆借。 首付40左右，可以考虑以下网红新盘： 中粮光谷祥云，联投光谷瑞园，幸福时代5期，城投四新之光。 也可以三环内地铁沿线淘单价1.5左右的笋盘。

提问：房姐，你好，光谷汇景的房子值得入吗

回答：你好，纯投资不建议买光谷汇景，小户型占房票，涨幅限制。 光谷汇景单价并不便宜，虽然有学区，但是销量一直不好。仅适合附近单身上班族自住暂时过度。

提问：美丽的房姐，我是首问，请问二线城市（如宁波）在建地铁口（400-500米）的带普通学区的70年单身公寓（39平朝北）有没有投资价值啊？若有，这样的房子朝南朝北将来哪个快些呢

回答：你好，70年产权的公寓和正常住宅的区别，就在于产品设计和后续管理了。要不要折价、折多少价，取决于房子和小区本身的综合品质如何。 通常都按照酒店式公寓结构造的，建筑格局导致居住感受并不好。加上未来未来可能商水商电，不同燃气，维护成本高。所以未来涨幅不如正常住宅。 考虑投资还是正常70年带花园小区的分层住宅。 南向和北向户型，差价在5%-10%左右。

提问：房姐，你好。我跟我老公名下各有一套房，都算婚前，房产证上是各自的名字，都超144平，所以公积金都没用过。现在想再买一套房，这种情况下离婚协议怎么签可以让一个人变成首套房用公积金贷款？

回答：光签离婚协议没用 全款房需要加名去名，把房子都过户到一个人名下。 贷款房需要把尾款还清做析产。 无房的一方可以用公积金贷款。

提问：姐你好，我生活在南京的湖北人，刚二胎今天签了合同把南京鼓楼的单室套房子卖了，可得90万现金，前两个月已经大学生落户武汉，想武汉40万投资一套二手两房出租缓解贷款压力，留足一年贷款，另外50万于南京六合副城区入手一套自主，下月中可拿大部分款，我们都没有sfsd资格了，求指导~

回答：你好，老公的房票买南京，购房合同和贷款只写老公的名字，你放弃份额，保留你的sfsd买武汉。如果南京只有二套房票，建议全款抵押买入二手房，找个垫资公司配合。 武汉子弹40，买二手房，可以做2改1，首付3成。关注四新，白沙洲，光谷东，后湖片区，沿着地铁线淘次新笋盘，单价1.5左右可入。通过gpgd降低首付。

提问：姐，重庆茶园这块金科博翠园洋房，建面115四房（有赠送面积），150万左右，单价13000左右，值得入吗？

回答：毫无疑问茶园在未来会有长足的发展，但是山脉两端跟核心区还是没得比的。 从阻隔的程度上来讲，隧道＞大桥＞（一定）物理距离。 重庆的山脉隧道是很长的，一旦涉及到跨隧道，人员之间的流动便成指数型衰减，所以我一般不推荐需要跨越山脉的小区。

提问：请问房姐，青山一片二环到三环之间以后会有发展吗？感觉都是成片的武钢企业老居住区，如果要拆迁重建，发展成本一定很高，会不会因此制约了其发展？！谢谢解答！

回答：青山片区成熟，规划了商务区，但是发展缓慢，人口更偏老龄化。未来是区域内的自循环。 青山滨江和东湖沿线会发展的更好一些。 生活半径在青山可以买，未来随大势涨。

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