我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，刚入圈，次提问，请翻牌。个人名下两套，一套保利新武昌101平，刚交房，感觉品质不错；一套中建大公馆二期95平（就是维权那期），预计近几个月会交房。有没有必要卖掉其中一套，置换一下？如果要卖，先卖哪套？如果置换改善，现在是否为较好时机？置换武昌沙湖附近。

回答：白沙洲和关山大道都是推荐的板块，未来都还有空间。 不过考虑置换，现在是比较好的时机。 新武昌二手房1.8左右已经是一个价格高点了，可以考虑出手。 前提是沙湖附近能淘到笋盘，有确定才考虑置换。 另外，如果月供可以承受，更好的方案是截断抵押新武昌，再入手一套沙湖自住。新武昌和大公馆出租缓解月供压力。

提问：你好房姐，我看大家咨询投资深圳还是沈阳，在子弹充足时你一般都推荐先买深圳。请教下，深圳首付一套的金额，可以在沈阳首付3-4套，涨幅方面沈阳3-4年有翻番可能，但是以深圳现在房价很难。如果从投资回报来看，好像是沈阳到手利润更多。 这样的情况不是涨幅大的地方更值得投资吗？

回答：量级完全不同 二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。 一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。 城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。 中国城市化率已经5-60%，但是大城市化率还有很长的路要走。 深圳天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。 深圳涨幅20%，相当于沈阳。

提问：亲爱的房姐你好，目前我们准备把现在房子尾款还清，办个抵押贷款，然后jlh用我的房票sfsd买个房子，想问下我们是需要先办jlh再抵押贷，还是先抵押贷了再jlh呢，这个会影响我后面买房办房贷吗？还有后湖片区您有没有推荐的楼盘啊，因为子弹有限，我们比较纠结的是买市内小点的户型，还是买稍偏一点像盘龙城那边大些的户型，就是上班会远些，希望房姐能给点建议，万分感谢！

回答：先离婚，再办抵押。 离婚后A做抵押，B买房不影响。 后湖新盘关注福星 二手房关注福星，金桥汇，绿地等次新盘淘笋。 能买主城区就别买远城区。

提问：房姐好！坐标武汉，在新房市场，为什么80,90平的两房，比100多平的三，四房还卖得多？

回答：为什么要选择“三房”？保证流动性的前提下，多一个房间多一个可能。 新婚小夫妻多间房，可能在生娃的时候在家里就能容纳丈母娘或婆子妈来带孩子到独立起居，不必上赶着换房而陷入花钱生娃花钱拼事业花时间的多头焦虑。 一家三口多间房，可能就能在觉得还不错的状态下生个二胎不担心拥挤。 普通人多间房，可能在父母患病或年迈时能把父母接到身边一起生活。 买单配、两房不是错的，但能力范围内的三房会给普通家庭一个“合理冗余”的空间，无论是自住还是投资，都是好的选择。 买二房还是三房是根据不同的人群定位来决定的，武汉刚需套房往往都是小面积，但是未来置换，一定是三、四房。

提问：【新人首问】 关注房姐好几周了，终于整理出自己的一些问题，望房姐帮忙分析一下。谢谢。

回答：你好，卖出评级对比，小户型，房龄老的先卖掉。目前没有闸北区的拆迁消息。虹口小2居全款房可以保留做抵押融资，出租还月供。建议说说房子的具体情况，再分析是否需要出手。 2套房子可以凑到子弹170左右，宝山买套2居室自住。考虑到父母年纪大，无法贷款，建议用你的二套房票做全款抵押买入。 你们在昆明已经有2套了，西南地区重庆和成都城市等级更高，投资更合适，建议开发房票买2套。工作不稳定，留足2年月供即可。

提问：美丽的房姐您好，现在户口漳州，目前武汉有一套可落户的房子，想卖，您建议我明年三至六月出手！如果把户口迁入武汉之后卖掉房子，在漳州与武汉 各买一套 可行吗？有什么潜在风险？

回答：可行 你要做贷款并发嘛？ 如果是并发，需要控制贷款审批节奏，一周内，有失败的概率 如果是按照首套和二套分别买入，没什么风险

提问：#新人首问# 房姐好！2017年一时冲动全款买入长沙湾田国际建材市场木业城的格子商铺，现在想套现出来，挂盘出去却无人问津，中介说因为那边一手新铺在售，所以二手不好卖，据我所知一手现在剩余都是大铺了。商铺面积31方，出售的心理价位20-22万，可以落户长沙，附近的地铁大概要2022年才能开通。买的时候和开发商签订了委托经营协议，有效期十年，前5年租抵首付，所以没有返租，大概要到2023年才有租收，现在持有不产生价值但是也无物业费等支出。求教房姐怎么才能把这个铺卖出去？现在不好卖的话还要继续持有多久才能套现呢？

回答：你好，商铺税费太高，不好出手，如果原价卖，可以省去增值税，另外可以配合下家54大法过户。 商铺卖出技巧就是多挂中介。把方圆5公里内的中介都挂一遍，承诺中介和该新盘的销售人员1.2万的私下，中介会优先推荐你的商铺。 如果实在卖不出，建议做抵押融资。 商铺的换手率极低，如果租售比在5%以上可以保留，如果在5%以内，建议出手。

提问：新人首问，首套，8月份在盘龙城万博玖珑湾，入手毛坯9680，122平，现房。目前正办证抵押贷款，首付50，贷67，目前主要考虑投资，10年内不住（后期可能会住），请问。1，简单装修（计划6万）出租，，租金抵月供。2，不装修，证满2年后，卖出，换更好地段。

回答：如果是持有时间不长，没必要装修，租金抵不过装修费用。 我一般会直接毛坯出租，或者丢给自如这些租房公司。 只有两种情况我觉得适合装修，就是意向经营民宿或者做凤冰。

提问：房姐好，新人次提问，还望指点 本人江西三线城市一套房产160平(空置负债40万) 挂户口36平一套(全款) 自住房产160平(月供2000）另剩余4年车贷每月8000元，从事餐饮行业，事业刚稳定 年入约80个左右 国庆期间刚抢到武汉琨瑜府小户型一套 预备投资自住未来有想法把女儿放武汉读书高考，全部借款付了首付 现准备卖掉空置160房子还借款，卖掉车子减少每月还贷压力，或者卖掉 读书问题再另行花钱不知是否可行 有没有其他更好的方案

回答：你好，如果学区可以花钱搞定，就没必要囤了。3线城市留一套自住，剩下的2套都出手裂变，买二线城市。 琨御府投资性价比很高。 另外考虑孩子高考别选武汉了，天津是更好的高考移民城市，武汉高考竞争太大。 1.简单模式：北京，天津，上海，宁夏，新疆，青海，西藏，海南 2.高考难度一般：陕西，黑龙江，吉林，辽宁，内蒙古，山西，甘肃，重庆，云南，贵州，广西，福建 3.高考较难：四川，湖南，江西，广东 4.高考难：湖北，安徽 5.高考非常难：浙江，河南，河北，山东 6.高考超级难：江苏

提问：房姐你好，我最近准备参与一个亲戚的法拍房，想了解下法拍房的大致流程和过户的主要费用项，谢谢

回答：大部分在淘宝上，京东和人民诉讼网上也有。 法拍房如何赚钱？ 法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非，各项税费加起来超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！ 看到这里，大家明白投资法拍房的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。 具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

提问：美丽的房姐，您好！接着上个问题还有一些不懂的，武车一村的房子面临拆迁，大概率原地还建，是等拆迁吗？卖了价格也不高，180了，合适吗？不考虑对敲到我这做二套吗？国采光立方这个下叠，拆骨法后，单价应该是按1.8还是2来算，采光天井能增加计算系数吗？卖的时候还按这个算吗？安普顿的一楼45平已经简装化成两房，卖的话，是不是可以按2万至2.1来卖。

回答：1.武车一村近3年内有拆迁计划，可以保留，对敲给你。如果3年内没有拆迁计划，直接出手。 2.买入按1.8算，卖出纯粹是忽悠下家，可以拿赠送面积当噱头，高溢价。 安普顿也是同理，拆骨法只用在入手阶段，判断价值。

提问：手上目前有100万，没有武汉户口，但是可以办理户口。如果自住可以买哪里？如果短期不住，买哪里比较合适？

回答：自住要看你的居住半径，买附近的品质盘。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

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