我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：龙湖云峰原著值得购买吗，因为我们是潜江江汉油田直属公积金，想用直属公积金贷款买房，可是几乎没有楼盘可以用，只有这个楼盘可以

回答：本末倒置 公积金是伟大的财政发明。 你想从别人身上占便宜，XX就从你和别人身上一起占便宜。 只对个人收取公积金，你可能会不开心，但是让企业和你一起负担，并且名义上都是你的，这笔本来很难收的钱就能顺利收起来了。 但是呢，虽然公积金这笔钱名义上属于你，但是你不能随便用的，实际上被另一股力量所控制。 对于买房者而言，公积金只是表面上划算，是实际上的不划算，隐藏成本无数。 你想靠公积金来贷款买房，获取更低利率的资金，可是公积金这笔钱并不是完整保留在金库里，实际早已成为一笔贷款，你只是有限债权人。 因为使用公积金贷款，十分麻烦，上限才70万，现在又增加认贷，限制成数等限制，加上原本的办理流程，时间漫长，规则模糊，从而产生更多风险。 银行需要赚钱，连上浮利率的商贷按揭都要跪着求放款，利率更低的公积金贷款银行更不愿意放给你了。 卖家需要安全快速的交易房产，流程更长，变故更大的公积金尤其是混合贷，经常被拒绝，好房更是不接受，95%的笋盘需要全款再抵押。 对于贷款人，公积金贷款极低的杠杆（上限70，认贷降成数），复杂的流程带来的机会成本，风险成本，远远大于那一点点的利率优惠。 利率是个位数，贷款是百位数。 你想从公积金身上占便宜，一定会被占更大的便宜。 宁愿把子弹投理财，也不要买一堆垃圾资产，涨不起来还卖不掉。 实在想用上公积金，2个方案： 1.抢性价比高的网红新盘，先商贷，1年后商转公。 2.主城区 三环内地铁沿线淘二手次新笋盘，二手房都可以用公积金。

提问：房姐你好。新人首问：本人一直在武汉，对荆门的房价不甚了解。荆门香格里拉二期8栋136平，靠近四干渠，2013年购入，现在想出售。请问房姐总价定位多少合适？荆门有哪些比较靠谱的中介？谢谢回复！

回答：你好，荆门香格里拉二手房成交单价在6500左右，可以作为参考。 具体卖多少，需要结合你的楼层，装修和户型，总价在80-100上下浮动。 荆门比较大的中介就是联家和悟空找房。但是小城市太低，买卖双方都需要付。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐，买房新手（全款买套房子，宜昌二手房，现在挂84w，78平，出手，价格一直上不去）。 之前承蒙您的提点，没入手汤逊湖板块（湖光山色），但您点名长投兰园，看中的是？ 我的首付30w预算，想入手立即入住的二手房，但又犹豫新房更好？（没有中介，房龄更优势） 民族大道，南湖，单价都1.7了，现在理想城附近活动，没思路？ 黄龙山地铁口沿线？

回答：子弹30，能买到性价比高的新盘很少了，剩下的也就是瑞园，纽宾凯，南益 长投价格倒挂，有确定。 去光谷东淘淘二手笋吧，gpgd降低首付

提问：房姐你好，入坑半年感觉收获很大，目前我有个疑问，经常看到房姐推荐的比如白沙洲1.5 花山1.3 朗诗1.6以内可以入，可是实际情况是花山目前基本上就没得1.5以下的盘，朗诗的均价也在1.7以上，白沙洲同理，南益根据房姐的推荐，一共96套房子，刚需就有接近420人抢，非刚需就没发出来。目前手上子弹35左右，感觉基本上都没有合适的盘子可以选。之前房姐不推荐的五矿1.4精装修也改1.25毛坯，万科保利也改了，改毛坯后是否有投资的价值。

回答：花山出来一个纽宾凯可以关注下 光谷东也可以淘淘山水年华，现在还能淘到单价1.5+的 你在APP里看，能挂出来的次新盘性价比都不高，笋盘资源在一线中介手里，只会批量推送给大客户和关系的客户们。 淘笋高度依赖技巧和勤劳，无捷径。

提问：新人首问。美丽的房姐你好，我们目前在光谷南藏龙岛有一套小三房自住，交通不便利，大型商业欠缺，卖掉后子弹大概70-75万。想置换到光谷中心城，或者南湖地铁盘，或者2号线地铁沿线。 请问1.现在这种横盘微跌的时候适合置换吗？还是等房价涨了再换？ 2.由于置换后也是首套，首先满足自住需求，但也想兼顾投资，这种情况是光谷中心城好还是南湖地铁盘好呢？光谷东虽然前景好，但担心暂时不适合居住。 对了目前我们小孩3岁多点，计划他明年春季上幼儿园。

回答：1.横盘期房价不会大起大落，是的置换时机。 置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 2.子弹70，考虑别买南湖。 武昌光谷东和白沙洲。适合投资的楼盘，现阶段都不适合自住。适合自住的楼盘大概率都是溢价CEO盘。 中粮，中建星光城，东原启程这3个盘重点关注。

提问：亲爱的房姐，我是宜昌的，本来想转我的户口到武汉异地公积金贷款买房，可是今天才发现我的学历认证在学信网查不到，户口转不了。儿子在武汉上大学，但不想占用他sfsd的资格。现在想请教您一下:1.我们现在有三种选择:一是到不限购区买，二是等到明年九月以后用儿子的名字买（他的户口还没转到学校，学校说要到明年九月份才可以转），三是在宜昌买。哪一种更有价值？2.如果用儿子的名义买，我们父母作为共同还款人可以用我们的公积金贷款么？这样将来是不是将来儿子就不算sfsd了？3.如果到不限购区域买，可以推荐几个楼盘么？我们买房的目的一是儿子将来毕业可能自住，但更大可能是孩子将来不在武汉，那就要把房子卖掉。谢谢房姐！

回答：满足落户条件就用你自己的房票买，别浪费儿子的sfsd 学信网上只能查2001年以后取得的学历证书，2001年以前取得的学历证是在学信网上是查不到的。这种情况如果需要证明的话按以下步骤来： 1、准备好自己的学历证书、学位证书和身份证。 2、去原毕业的学校，找到教务处，说明自己的情况，表明希望能调出证明自己学历的档案复印。一般入学的时候，学校会有当年新生入学的明细表存档，那个明细表上会有学校的盖章，可以复印那个入学明细表证明自己的学历。 3、除了取得新生入学的档案表，还要让学校出具一个证明你学历的证明，在证明上要写明：你的姓名、身份证号、哪一年入学、哪一年毕业、专业是什么、毕业证书号是什么，证明打印好后还需要学校加盖公章，如果学校有钢印，加盖钢印就更好了。 4、如果学校不保管已毕业学生的档案，那么就询问下学校毕业生的档案转去哪里保管了，一般会是在学校上一级的教育局保管，那么就带上你的身份证和毕业证书去学校上级的教育局。 5、到教育局后还是和上述的一样，委托教育局相关部门找到入学时的入学新生报道档案复印并盖章，并让教育局相关部门出具证明你学历的证明，并打印盖章。

提问：房姐好，新人首问，谢谢。定居武汉，婚前本人名下1套房，无贷款(购得企业所属公家房产，房产证已过户本人名下，土地证因为是划拨用地，换证时需强制变为租赁用地，所以土地证一直未过户)。婚后夫妻共同名下1套房，自住，160平，原价126万，现估值250万，商业贷款还剩82万，月供4400元。子弹120万，家庭年工资收入35万，公积金我和爱人每月分别有5200元和4600元，目前想jlh后买房。请问:1，我的第1套房产能否申请贷款？2，我的第2套房是否需要还清贷款，重新抵押换取子弹？或者将商业贷款转成公积金？我们的公积金贷款以前用过1次，后来房子贷款还清已出售。3，计划老婆净身出户，如何合理投资。

回答：1.集体划拨土地性质的房子不能做抵押，建议先做土地证变更。 2.第二套房是婚后买的，想通过JLH的方式腾出SFSD，必须要把尾款还清之后，房产证去名才可以。还清尾款之后再做抵押。 3.抵押之后可以把子弹扩充到200万左右，建议用老婆的sfsd和二套房票买2套。优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 留足2年月供即可。

提问：房姐，还是继续昨天的问题，现在我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺，选择那个地区比较好？然后现在中介给我推了一些达到7—8之间的，并且都是星巴克，汉堡王，肯德基已经再租，每年租金增长5-8%，并且是开发直卖一手铺子3%的税，我本来是准备去投了 昨天听你说商铺很多坑 现在犹豫不决 想最后再请教一下

回答：开发商每年给你返8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？ 因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？ 这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。 你先看看合同，开发商和未来返租的运营商是不是一家公司，另外租售比（年租金\/总价）是不是大于5%，如果大于5%可以试试。 感谢付费！

提问：请问光谷东中心城的商铺现在还可以投资吗？

回答：光谷东人口导入不足，最近几年可能租不出去。 租售比6%以上商铺可以考虑，但能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。 如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。

提问：“新人首问”智慧美丽的房姐，我该不该接受这种组合贷款方式：买房想进行组合贷款（公积金加商贷），但工资性流水无法达到月供（公积金加商贷）两倍，再提高首付很困难，销售联系银行给出的解决方案是进行公积金贷款+商贷+消费贷，用消费贷去贷装修款，还告诉我装修贷利率比装修贷利率低，我怕有坑，如果接受这种三种方式一起贷款的方式买房，会不会对我有影响？比如影响我征信、后期办房产证啊等等～明天签贷款，如果可能请房姐把我的问题排在前面，谢谢房姐～

回答：你好，公积金组合贷，如果流水不够，增加一个共同还款人就行了，没必要提高首付。 有些首付贷上征信，有些不上征信。 不建议提高首付，杠杆太高，如果按揭之前查到了首付贷，银行会提前让你还清。 除非开发商可以操作同时申请，利率在6%以内，可以接受。

提问：新人首问：房姐您好，请教几个问题： 1.我刚卖完武汉首套房到手现金150w，单身，月公积金4千，月收入1.5万左右，想投资裂变2套，怎样裂变方式才能效益？一个首套+一个老人票？还是一个首套+二套？ 2.最近选几个楼盘：汉口泛海国际瑞海园、武昌区百瑞景 光谷新世界 光谷米兰印象 汉阳四新的绿地 广电兰亭等楼盘，哪个适合我这阶段裂变投资的呢？

回答：1个首套+1个老人票。超过65岁的老人票就用不了了，赶紧用掉。 泛海，百瑞景，新世界，溢价严重，这几个都比较偏CEO盘，自住不错，投资回避。 建议关山大道淘单价2.2以内的次新盘，四新这几个盘淘笋都不错，单价1.5以内可入。投资买低价盘。

提问：房姐，新人首问。加入之后我学习了不少知识，现在把我的情况说下房姐帮忙看看。 现在我名下有一套江岸区银泰御华园135平，自住还挺满意，想再买一套房子，之前看了房姐说的中粮，7万cs，16000每平。但是现在有几个想法： 一是娃现在8个月，以后肯定在江岸区上学，所以如果中粮交房办证两年后交易，也很赶啊，如果没涨就全交税了；二是自己也很心仪武汉天地的御江璟城，学区自住兼顾，这两三年看能不能挣个首付出来，但是房姐又说天地溢价很高；三是要不就直接后面考虑育才二小的老破小。 现在很犹豫不知道怎么办才好，其实现在也没多少钱，估计四五十万手上，明年应该好很多，希望有100，房姐帮忙给下意见吧，谢谢！

回答：自住和投资分开看 武汉天地自住没问题，各方面都符合你的要求，的缺点就是贵。上学自用可以，投资是很差的。 孩子才8个月，不需要这么早操心学区。有子弹多买几套低价潜力盘，涨幅跑赢CEO。 等5年之后，可能有更合适你的选择。

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