我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：这次疫情，有没有笋盘捡漏？集中在哪些区域，房姐有没有了解？能不能透露一下
回答：问了一圈中介 没有一个愿意降价的...
如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。
这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着——每个救厂老板的背后，还有十个投资客。
除了关注以往推荐的淘笋区域之外，还可以关注小老板群体。 季度的经济比较惨，不排除部分小老板群体支撑不住，会卖房救急。
提问：新人小白：很急：我们现在看中了深圳龙岗区平湖熙璟城的一套3房，但是纠结几个问题，不知道家庭负担能不能承受这个风险，麻烦帮忙分析下吧:1,我们目前手上有90万，这套房子340万，所有一起估计首付估计要115万，所以我们预估要找家人朋友借25万2,我老婆上班基本算稳定，月工资2万多，我自己创业今年第二年开始盈利挣一点钱，但对于明年也还是不稳定3，小孩明年9月份上幼儿园我们现在遇到的问题是，房子我们夫妻都看中了，但首付超过了我们的预算，还有月供之前预估在1万以内，现在要1万2多。不知道以我们家现在的情况适不适合买这个房子，买后我们家庭要承受的风险压力有多大？
回答：你好，平湖，这个区位很是一般。
，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。
第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。
第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。
第四，说回熙璟城这个盘，楼盘自身还是不错的，但离地铁口远，对面就是华南城，华南城有点像18线县城商场。
子弹100左右，有更合适的项目，见知识星球内部分享。新手没有底仓，月供只能硬抗。未来通过分割出租，先缓解一部分月供。前期都会辛苦点，未来收入增加了回头看也还好。信用卡空当接龙是低息的循环TX方式，可以操作起来。
提问：房姐，内心非常感谢您每每回答我们的问题！不是说别墅用地不再批了，所以稀缺，所以卖一套少一套，以后想买就只能二手的吗？为啥说流动都差呢？那么现在流行的低密度叠墅呢？
回答：真正可以作为居所的纯别墅肯定是稀缺的，但是远郊别墅不可能作为居所，需求量很小，供给不小。
现在市场上供给的叠墅，其实就是种经济型别墅，面积，私密性都比真正的别墅差太远了，还不如连排呢，如果是我，不会去买这些叠墅，未来二手市场上的流动性也会很糟糕，宁可去好地段买大平层。
但是有些人有个住别墅的梦想，那就另当别论了。
提问：房姐，有个棘手问题。目前在看黄陂锦绣馨苑二期这个盘，目前了解到信息是这个盘是三个私人老板共同开发的，共3栋，1栋为还建房2-3栋为商品房。目前我在看的是2栋楼。毛坯8500左右，房子楼层采光通风均不错，性价比不错。刚需自住，该楼盘的问题是五证手续没有但是楼全部做起来了，而且还是做在区政府的附近，营销中心的人说证肯定会办下来，时间问题。营销中心说年底前交房但不保证。考虑到该盘价位地理位置均不错，但是楼盘目前不正规。可否麻烦您通过您的渠道了解下这个盘的情况？可以入手不？如可以入手需要注意哪些方面？烦您解答，谢谢您！
回答：黄陂小开发商太多了，这房子的证一直办不下来，投资和自住都回避，营销中心房子卖完就撤，拍胸脯的话不可信。
单价1万内还有很多选择，我的建议是不买。
提问：房姐您好，请回答一下70年住宅用地LOFT公寓值得投资吗
回答：你好，如果可落户可上学，非常可能就是正常住宅产权。那么，70年住宅公寓和正常住宅的区别，就在于产品设计和后续管理了，得房率低，采光差，南北不通透。
要不要折价、折多少价，取决于房子和小区本身的综合品质如何。可以和开发商仔细确认清楚，到底是不是纯粹的住宅产权。住宅产权产证上用途是“居住”，商住产权产证上用途是“办公”；前者今后转让时不交土增税，首套契税根据面积大小有1%/1.5%两种；后者今后转让时要交土增税，首套契税一律3%，持有期间还要交房产税，卖房时还有差额增值税、个税，差距很大很大，因此一定要问问清楚。
提问：房姐你好，目前手上子弹200，投资商铺还是房产好，如果投资商铺，需要注意什么
回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。
商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。
要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内。之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。建议调研好数据再对比哪个性价比高。
提问：房姐，你好！我和老公婚后名下一共两套商品房和一套二环内还建房石桥花园，父母一套二环内总价220万的房龄10年后湖同鑫花园景福苑，我们婚后首套（贷款70万商贷)买的房龄9年的二手房水印桃源，二套融创观澜一号（商贷30万)，年底交房。现孩子三岁，面临上学问题，想买个，离的最近的就是常青花园的老破小，房龄都是二十年了，后期孩子上完学房龄太老不能贷款是不是不好出手了。再个我们都没有房票了，有什么方法吗？
回答：最应该抛的是还建房，涨幅小
提问：永远年轻漂亮的房姐：捡漏买到别人退出来的四新之光顶层140平米，价格14299，想问下这个持有多久出合适？后期涨幅怎么样？总价200万，首付60万，月供8200，手头只有2万左右了，月薪12000左右，感觉月供压力还是有点大，如何操作能缓解？贷款方便公积金才交而且是异地用不了，后面交的多了，武汉是否可以异地商转公？如果不行，公积金如何操作比较合适？此致敬礼。望回
回答：至少持有5年，到2万不难
新房月供没办法优化，140平等交房之后做分割出租。
另外可以尝试申请下无息贷款，度过这2年的难关。
武汉不支持商贷转异地公积金贷款，公积金直接取现吧，或者留着买下一套。
提问：不好意思，我又来提问了，最近一直研究你的星球，比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作方法，目前手上的全款房估计可以贷到170W，按照市场上的抵押产品，但是每个月月供要2W多？这个压力有点大，后面还要还新买的房子的贷款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可贷款170W，有两张房票，能不能指点一下如何操作？
回答：很简单，新手留足2年月供即可。剩余子弹都可以继续加仓。
一名职业投资者，买入之前，现金流进出都要列出来。哪里有富余，哪里需要抹平，怎么抹平，都安排好了。
说说断供这件事。最近网上风言风语，到处传cf客断供。但稍微有点经验的，略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供？
一种是刚起步阶段，短时间内买入多套房产，用了极高的杠杆和融资成本，现金流没有算好的疯魔流。
一种是没什么底仓，买的基本都是贵妇CEO盘，几年不涨，无法变现，遇到现金流一紧张，就要面临断供卖房。
而一个正常的人，四平八稳买过三四套房，经历过一两轮大大涨后，就会发现，自己的负债率无论如何也提不上去了，每新增一笔贷款都无比困难。
而cf客，则比普通人更加谨慎，涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力，今天转眼就小了50%。只要你愿意停下来，随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层。
提问：房姐好，有一个疑问还请答惑，就是目前确定的几个国家中心城市中非一线城市（比如武汉、重庆、成都、郑州、西安这些）和现有的一线城市比，谁的长期投资价值更大？按照你既有的观点是一线城市更具长线投资价值。可是有一个疑惑，一方面，国家在严格控制一线超大城市的规模和人口总数。另一方面，国家中心城市处于国家城市化体系中的金字塔顶部，是要大力发展的，会不会出现一种情况，最终这些非一线的国家中心城市也发展成为了和现有一线城市基本同体量的超大城市。这样的话，这些城市房价最终的天花板可能基本相当，而非一线的中心城市相比一线城市现有房价更低，未来空间更大。是否存在这样的机会和可能，房姐您是怎么看待的？
回答：如果很市场化，马太效应占主导，比较有可能的是拉大。如果干预的因素更多，平均主义占上风，也有可能会缩小。
取决于干预的多少。
自由度高的市场，一线城市房价是二线城市的五倍十倍，属于正常现象。因为在一线城市能找到更好的工作，赚到更多的钱，哪怕扣除多支付的居住成本，也还是划算的。
另外你提到的一个问题 “一线城市严控人口”，站在经济学的角度，我个人不认可这个做法。
美国和日本的超大型城市都能很好的户籍和土地供应问题，为什么中国就不行呢？
当然未来控人政策可能会改变。
提问：房姐，能不能讲讲毛坯房装修。如果不找装修公司承包的话，怎么计算材料需要多少，就怕需要经常退货或者补货。还有一个就是改水电的问题。想跟房姐学一下装修方面的知识。
回答：可以半包，施工方式和材料选择自己多上心。
找个体装修队，别找装修公司。
自住家具可以找大品牌，宜家，顾家等，性价比高的可以直接找工厂订做。
装修篇可以写好多文章，我慢慢更新吧。详见知识星球内部资料《装修篇——如何花5万装出30万的效果？》
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武汉房姐2020-02-18 17:35:58
