我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：[新人首问]你好，房姐大大。荆门市区的住房值得投资吗？具体是荆门市掇刀区，恒大帝景。请指导。

回答：恒大帝景是超级CEO，荆门单价的盘，好几年了，一直也没卖完，精装修溢价严重。 如果自住，关注万达商圈附近单价5-6千的盘，保值能力更强。 投资回避，5线城市人口净流出，没价值。湖北投资能买的城市只有武汉。

提问：房姐你好， 1.现在鄂州有房贷10年，还了1年半了，月供3200，打算清能买，销售已经报刚需，但贷款算二套，按二套利率，可以贷30年，汉口银行和邮政银行可选，选哪个呢， 2.另外，如果还清现有贷款，再去清能可以算首套首贷，办下来后再把现有房子抵押贷款，再贷年限长些，缓解月供，这样可好，还清再抵押好操作吗，要找中介办吗，另外怎么私信房姐，多谢

回答：1.选择利率更低的，利率相同选邮政银行。 2.清能如果二套资格买，首付4成，子弹够可以用二套资格，成本不高。鄂州抵押利率高，不建议用高成本资金。 下载星球APP私信

提问：房姐你好，育才二小对面的御才名仕和旁边的花桥社区，哪个更有投资价值（孩子读书自用带投资），各多少入手比较合适？谢谢

回答：你好，考虑到未来的流动性，建议买楼龄15年内的房。房龄超过25年，非常难按揭，下家需要全款接盘，影响流动性。单价2.2以内可入。 御才名仕单价3.5以内可入。

提问：新人首问:房姐好，单身，今年在深圳买了名下套房目前差不多价值600万，工作也在深圳，深圳无法买第二套了。貌似武汉买房政策还不是特别严格吧？但是首付得五成了对吗？ 对于我这种情况接下来投资计划您有什么好的建议吗？

回答：你好，武汉目前破限购很简单，大专可以落户。 外地有贷，算首套二贷，首付4成，也可以通过全款抵押的方式，操作成首付3成。 深圳也是同理，全款抵押，抵押7成，相当于首付3成。一线城市都不建议用二套房票够买。 到底买哪里，根据你的子弹来选择。 200以上，继续入手深圳，主场优势加成。 100以内买武汉，低价潜力盘，涨幅确定。 100-200之间，强二线城市+弱二线城市的配置更合理。可以考虑武汉+沈阳模式。 说说具体子弹和房票情况再做详细规划。

提问：房姐，您好。这套房我去看过，装修保养挺好，复式2层，公摊小，户型也还可以。缺点是没有电梯，2楼屋顶不是平的，有斜坡。自住这个价格可以入吗？

回答：需要用拆骨法: 基础单价是2万 斜顶计算方法 高度2.7米以上全价。 高度1.8~2.7米半价。 重新计算价格后再决定入不入手。

提问：新人首问：家住徐州，看中铜山新区娇山湖绿地湖语墅的一套洋房，距地铁站大约600米，地铁2021年开通。143平方，单价不足1万。是二套房，如果使用公积金贷款，首付还差15万，值得买吗?是借钱付首付合适?还是用商贷合适?

回答：你好，徐州已经补涨过一轮，在江苏所有大城市中算是最后一波涨的。目前房价已经停滞，成交量明显下降，二手房议价空间大。 去年有朋友单价3千团购了铜山，绿地湖语墅单纯自住可以买，考虑投资不建议买了。

提问：老师，上次的回答非常有用！感谢！ 定位深圳，子弹120, Sfsd ,月供15000, 请问在选择区域和地段时如何平衡自住和投资？ 目前考虑如果可以gpgd ，未来前期阶段选择出租来缓解压力，后期选择自住，请问可以重点优先考虑哪些地段？Gpgd 通常能做到什么程度？ 拜读了您的职业炒家的精华内容，感觉要淘笋才能降低风险，请问您是怎么筛选和甄别笋盘的，借助了哪些渠道？ 提前祝您元旦快乐！

回答：你好，西部太热了，子弹120，建议看看东部的龙岗大运板块，建议是投注分离 深圳的金融政策很宽松，gpgd加上首付贷，可以实现0首付或者微首付。 淘笋重点是要找到多渠道的御用中介

提问：为什么发送失败咧？美丽的房姐。

回答：内容里有闽赣词，被屏蔽了。 中粮的销售团队分为开发商自己的销售和外包的销售。 刚开始一批都是通知的内部关系户，交完资料后外包团队销售才得到消息。所以他们也很懵。 中粮做的确实过分...

提问：房姐，之前的问题你没有回答，我现在想请教一个新问题。世贸锦绣长江5期（可看江，不临江），290万，120平。万科金域国际，250万，118平。自住的话哪个舒服？如果是投资，哪个投资高些？

回答：星球5000多人，提问都要排队的，现在后台还有2000多个问题呢。不用催，都是按顺序回复。 锦绣长江不临江性价比就一般了，现在还可以淘到单价2.2左右的 万科金域国际可以入手。

提问：汉阳区适合居住的楼盘那几个，小学初中相对应的

回答：汉阳的小学有三个，钟家村 西大街和玫瑰苑 钟家村和玫瑰园本校的附近没有二手新房，西大街的世茂锦绣长江能上。 玫瑰园南区分校还可以，南国明珠的对口 保利香颂那个现在还只能确定是教育用地，可能修小学，教育质量不确定。 如果你只追求这个级别的学校，招商公园1872和新城璟棠是都可以考虑的。

提问：同个问题再次提问：房姐，请问燕郊30w可以入什么盘？环境尽量好点，未来周边别太差，自住的。另外如何破限购？

回答：燕郊不需要去破限购，直接等限购取消。 实在要买，最快的方法只能54大法，但是不建议用自己的房票买，一定要用废核买，比如18线无学历，无法落户一二线城市的。 2021开通市郊铁路开通，有买入价值 燕郊买小不买大，买刚需屌丝房 不过现在燕郊并不是入场时机，福成看一看，只能淘主干道上的笋盘。

提问：＃感谢智慧房姐的回答＃急问，后天交定金。我和老公离婚了，但是首套贷款是我俩的名字，我老公主贷。我查了征信，没有房贷记录，但是沈阳公积金那里说我也是共同还款人，必须要等一年半后房证下来再办手续把我从原来贷款剥离出来才行，我现在买房也不能用公积金贷款了。只能商贷。请问这个二套房，用我和我老公哪个人的名义买会好点呢，后续还要买第3个给老人住，我希望能用上我的公积金贷款才好。这个策略绕不清楚了。

回答：理论上征信上不体现就没事啊 你是不是又傻傻的跟公积金中心说了自己的实际情况？ 只能商贷，就用你老公的名字好了，你的贷票留着下次买房的时候再用公积金吧

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