我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球

提问：新人首问：后悔没早点认识你，目前我的情况是老公体制内，年收入15万，月公积金3300元，二孩（一个5岁，一个1岁），为照顾孩子我暂打临工。2011年将婚前老公用公积金贷款的房子卖了，于2012年用老人票全款购31平老破小的一楼（另外扩15平，院子有15平，暂空置可做小区内门面）及一套91平新房自住（公积金每月冲抵，现还剩7万多）。2019年10月商贷94万30年购置杨春湖畔一楼126平洋房（找亲戚外借80万付首，每年按5%付息），生活半径都在青山。现问题： 接下来再如何操作才能把财务杠杆用到。救帮助

回答：你好，老破小属于武汉房产生物链端，明年初凤变冰后可以挂出来卖掉。 91平新房做截断抵押融资。 继续开发房票，入手三环内低价潜力盘。 但是建议把杠杆控制在合理范围内，不要走钢丝。

提问：美丽房姐，请问武汉还有那些地方房子适宜投资，谢谢

回答：武昌 白沙洲：东原启城 新城阅璟台 南益 青山杨春湖：金科城 招商江璟城 光谷核心：琨御府 花山：联投光谷瑞园 光谷东:中建星光城 中粮光谷祥云 江夏：长投绿城蘭园 汉口 东西湖:佳兆业悦府 万丰丰泽园 硚口:美好香域 江汉:幸福时代5期 汉阳 四新：城投四新之光

提问：房姐：现在突然感到压力太大了，怕自己走错路，请您指点迷津，接下来该怎么走。现在老公名下一套绿地香树花城派克公馆115平月供8000+，我妈妈名下青宜居还建房62平抵押贷款50万月供2800，最近刚入手铁建杨春湖畔109平首付了56万（含装修部分）月供8800。现在手上现金余额14万，信用卡可用资金15万。老公年收入十万，我在家带小孩，请问我们接下来该怎么办，很害怕压力大供不上房，谢谢房姐指点了

回答：前期资金没有规划好 现有2套房产自住一套，另外一套做分割出租缓解月供。 靠工资还月供只能硬抗，建议开发副业和其他兼职收入，增加现金流。 信用卡可作为救急资金。 最坏的情况，撑不下去了，把妈妈名下的还建房出手。

提问：房姐您好！新人首问：现有一复兴村楼梯房，物业不好，99平，想出手卖掉换电梯房子。请问，1、复兴村房子什么价可以卖？感觉现在这个区域的二手价一直在跌。2、想换个总价在300以内的房子，按首套，自住，面积120～130左右，有推荐的吗？谢谢！

回答：复兴村近期成交价在1.5左右，老小区操作凤变冰之后再出手，卖相好的出手价格可以到1.8以上。 武汉二手市场还处于横盘期，并不是出手的时机，是比较好的置换时机。 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 自住可以关注泛海国际和万科汉口传奇等改善盘。

提问：您好。个人情况如下： 1.宁波鄞州区一套房，价格265，现在卖出得175；贵阳一套房，云岩区，zt未来方舟，价格105，sf20 2.我有资格申请宁波鄞州人才房，一次性付清，面积100，价格60，出租每年可得4； 3.家庭月入2 4.存款20 几个问题： 1.贵阳房价从17年购入就开始阴跌，未来会咋样； 2.人才房有没有必要买 3.是否有必要出手宁波的那套房子，换子弹，换了子弹后该如何操作？（看中一个地段极佳的房子，欢乐海岸，价格400，不知道现在换对资产增值帮助怎么样） 4.现在上海和北京房价较稳，如果换到子弹，您建议去上、北买，还是继续在宁波买 4.从资产增值角度，想听下您的建议

回答：1.西南各城同比下，贵阳经济基础较薄弱，城市正处于动能转换期，产业结构调整优化，经济增速回落，短期内没有政策面的刺激，很难回升。建议出手置换。 2.人才房限制太多，没有投资价值，如果考虑自住，可以入手长持。投资不建议买。 3.宁波改善自住可入，但是投资不能作为航母级城市。子弹200以上，建议去深圳，北京。宁波本地可以入手一套自住，淘淘笋，其它子弹投到杭州，武汉等强二线省会城市。

提问：房姐你好，请问信用卡怎么样快速提额。目前工资卡是工行的。有一张招行信用卡额度五万，一张中信银行信用卡额度八万。

回答：自己如果没资质，可以考虑多核，提升额度没有的方法，要么你给银行年费直接下高额度，要么你勤刷多mcc，多参加活动，偶尔分期缴纳保护费让银行赚钱，能出国也可以，慢慢就提额了。

提问：房姐，你好，天祥尚府两房74平的，145w带装修,，楼层24\/34，未满2年， 还有个89平170万没未满2年，楼层28\/34对口华师汤逊湖学校，投资可以吗？谢谢！

回答：你好，天祥尚府纯投资并不算优质选筹，交通是非常大的弱点，楼盘在三环外，虽然环境不错，有对口学校，但是未来发展方向是光谷东，潜力有限。 天祥尚府单价1.9不满二，比市场价高出不少，目前还可以淘到单价1.7的。 纯投资更建议光谷领涨区 关山大道，次新盘单价2.2以内可入，或者光谷东淘单价1.6的次新盘。

提问：房姐好。刚进来。我和老婆住在东湖一号。父母在附近有个三房老破大。我和老婆都在汉口火车站附近上班。现考虑再买一套 首付150。我想买个汉口自住的三房。刚结婚。家里想我们买个。不知道复地东湖国际的学区到底怎么样？帝斯曼上周去看了。求个建议是买汉口自住的还是买个武昌学区 学区的话买复地还是帝斯曼呢？

回答：你好，是利空的，学区划片政策变动大，你们现在还没有孩子，不需要这么早规划。 工作汉口，住武昌幸福感很低。 子弹150，建议入手2套。一套汉口自住，一套低价区投资。等3-5年后房子了，再考虑学区。 帝斯曼和复地都是CEO盘，特别是复地 最后一棒了，严重溢价，投资很小，小学对口武昌实验小学。

提问：您好，房姐！国庆回来看了您推荐的兰亭大境，现在目前还有130平的，均价15300多！还看了弘阳印月府29楼，18985\/平！还有保利星辰16000\/平，保利阅江台18000\/平，城投四新之光还未去看，但是找了熟人说16500\/平，资料交上去保证拿到房！看了保利两个盘感觉星辰18层小洋楼自主可以，但是前提不考虑周边环境缺陷，兰亭大境现在看感觉位置好偏，还有周边高压线站，但是双地铁，四新未去看，朋友说也是周边那个高压线站，请问房姐该如何选择？

回答：兰亭大境单价超过1.5就没必要买了 保利星辰之前叫保利星河九州，因为靠近锅顶山和扁担山卖的一直不好，现在换了个名字，所以自住和投资都回避。 悦江台1.8就是站岗价了。 城投四新之光单价应该不会超过1.5 建议等四新之光，或者中核时代广场找找关系 现在内部销售。 另外也可以谈谈二手次新笋。

提问：美女的房姐你好，我又来提问了，目前有一套光谷自由城的2居室，市值150万，有贷款40万，请问这个小区潜力咋样，9号线不晓得会不会修，手里有余粮60，如果这套出手，一起可凑160万，请问160万要怎么规划，(考虑的范围可能还是以光谷为住，毕竟工作在这边，其实比较中意中建大公馆，对口10小，可都是大户型总价高，有点承受不了，请问有啥好的建议吗)家庭年收入20万，2年后小孩上小学也想考虑一下学区的问题

回答：9号线落地时间太久 可以置换到置换到关山大道 中建大公馆，正荣，保利时代这几个盘都有学区，可以重点关注。 另外二手可以淘金地格林东郡，蓝晶国际，融科天域等次新盘。 留足2年月供即可。

提问：房姐您好，当初不懂房子婚后用我的名字买了时代新世界两套58小户型，我们自己一套，姑姑姑父因为没有武汉户口，借我的户口我买了第二套。新世界开发商说引进崇仁路小学新时代校区，公立幼儿园，带装修2.65万一平买的，现在感觉学校没有置业说的那么好，汉西房价走不动的感觉，我应该卖掉还是等等呢？ 第二个问题，我们听一个设计公司的朋友说说徐家棚秦园居，安居苑那一块地已经被华夏幸福拍了，有拆迁的可能。就想单价1.6-1.7万入手一套秦园居的楼梯二手房，120平左右的三房。如果拆迁，就赚点钱，如果不拆就三口自住，交通还还算便利，您觉得这个家庭决策对么？如果这个决策不行，首付60，月供1.2万，还有更好的方案么？

回答：你好，时代新世界只适合自住，溢价比较严重。 汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。 先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。 硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。 加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。 好在时代新世界楼盘品质和学校还行，短期内溢价会一直存在，如果生活半径在附近，可以暂时保留自住，等下一波涨幅来了出手裂变。 秦园居如果没有确定的拆迁内幕消息，不建议入手，我们投资只买有确定的盘，担心你从一个坑跳到另外一个坑。 拆迁房之前分析过： 拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。 普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。 拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。 房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。 子弹60，武昌考虑未来空间，更建议入手白沙洲 光谷东这2个低价潜力板块，单价1.5-1.6左右可入。

提问：房姐，你好！本人和老公名下在汉阳郭茨口桥西村老破小自住，贷款已经还清，后在蔡甸广场入手一套90平，有贷款未还清，也未办证！现考虑两人工作及二胎上学问题，想换房，想咨询汉阳的老破小还有必要留吗？蔡甸的房子没有证可以卖吗？是卖一套还是两套都卖？怎么卖可以换成首套首贷，或者还有没有其他操作？

回答：你好，汉阳老破小最近涉及拆迁吗？如果没有拆迁规划，可以考虑出手，房龄满25年，下家需要全款接盘了，未来涨幅也跑不过次新，建议尽早出手。 蔡甸地铁通车是很大的利好，但是毕竟是不限购区，目前利好已经出尽，未来涨幅不如主城区低价盘。 这2套都不属于优质资产，建议2套都出手，腾出你们的sfsd入手2套房，一套自住，一套投资。 现在是淡市，二手房出售价格不理想，可以先用老人票买入。你们自己的房子留着慢慢卖，明年初3-6月看看市场回暖情况，把卖房科技树用上。

提问：美丽的房姐，武汉集体户口，己购买了白沙洲一套，手上还有大约50个，想再买第二套，投资目的，能推荐一下吗？第二套首付五成吗？

回答：子弹50，建议淘白沙洲或者光谷东的二手房 白沙洲：保利上城，复地，万科，佳兆业等大品牌地铁沿线次新，单价1.5以内都可以入手。 光谷东：朗诗里程，北大资源山水年华 第二套全款抵押的方式，相当于首付3成。

提问：房姐，我也是武汉人在上海，现有资金900万左右，现金流每年100万不到，刚需需要购入一套700万（已选好），请问剩下子弹打到哪里最合适？

回答：子弹500 开发深圳房票入手1套二手笋，总价700万以上的。目前深圳上车盘价格普涨，重点在福田，南山，宝安梯队淘笋。 再开发2-4张二线城市房票，武汉 重庆 成都 沈阳 长沙都还不错。入手低价潜力盘。未来定投模式，持续加仓。 留足2年月供即可。

提问：房姐，沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无贷款房，家人思想落后说房市低迷，不同意再在武汉买房，不同意抵押，我虽不同意他们的观念但也无法改变他们，就只有自己筹划了，我自己开了家小店，可以经营贷30个出来，就想问方案一，是继续沈阳投资一套？方案二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开始撵人之前占个坑，反正户口在哪里不重要，一线的户口肯定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点，再次感谢

回答：你好，思路都正确。 沈阳继续加仓 深圳落户，趁着大门还没有关 关于家人支不支持的问题应该这样看： 你不应该和空军沟通。 人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。 建议你做两件事情，件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法； 第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。 未来怎么走？ 6套以上就需要开始找代持了，有了赚钱效应就可以按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。 你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。 感谢付费！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》