我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：智慧房姐，你好，坐标长沙，全款房，想套现子弹投资重庆或武汉，目前二手房评估价120万，想做下房产抵押授信贷款，咨询了几家银行，授信贷款年化利率在6.96-7.3左右，感觉利率成本还是有点高，是否还有其他抵押贷款或过桥途径介绍？ 另外目前在重庆，外地人买房是否是全款不限购，贷款买房则需要须1年社保？如果全款买房，后续再做房产抵押，是否可行，有什么特别需要注意的事项？此外，非武汉户籍如何破限购？

回答：抵押利率7%以内都可以接受，多咨询下国有银行。 是的，重庆推荐全款抵押买入。重庆投资套用之前分享的公式。选筹是关键，非笋勿入。 重庆外地三无有房产税，可以通过一些方案避免。 武汉破限购的方式: 大专学历 积分落户 军官证 54大法 公司购房 硬过户 法拍房 J学历 代持

提问：首问。美丽房姐，我的情况有点复杂，1.一家三口深户，深圳一套同乐大厦出租，我54已退休和老公58常住长沙自购房。2.LG实业已停，闲置无收入。负债100+XYK额度50已用尽，靠我pos维持不停卡。3.长沙房抵押本息每月6k，还差20.深房我的名注册公司贷三年为当时LG做实业用掉100，还留100没敢动，也因每月两贷利息11k负担重，靠租金和退休工资无余.4.LG征信差为了办深贷去年已JLH，长房归我 5.女儿工作仅一年收入刚够自租房自用6.因欠款缺口170含XYK无力还，还考虑女儿今后陪嫁我们养老要留点钱，打算卖此套估计还余130今后再用女儿名额买套二手小面积是否可行？或我的名义买做接力贷？

回答：你好，在深圳，罗湖这样的老大厦涨幅非常慢，深圳是一个没有历史的移民城市，主要以年轻人为主，地段价值论不强，所以各自有各自中心，这个现状短期内很难改变。加上罗湖落寞，深圳西近，未来的涨幅也跑输大盘。 所以现在出手置换是个非常正确的决定。 用女儿的房票，买总价300左右的小户型，可以做接力贷。 福田，南山和宝安。

提问：加入星球多日，很想看下你对重庆楼盘的推荐，但是咋个星球里面没看到相关资料

回答：你好，"重庆"是闽赣词，被限制搜索了 重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。 国际社区，弹子石地铁沿线，和黄御峰等。

提问：房姐，您好！想买二手房，后湖，常青和盘龙城这三个地方，哪个教好？哪些楼盘？谢谢！

回答：你好，盘龙城属于远城区，属于补涨区，未来潜力不如主城区。 常青和后湖属于主城区，常青版块成熟，自住不错，学区是优势，如果考虑自住+学区可以入手。 后湖是汉口的洼地，投资是原则。新盘重点关注幸福时代5期，百步亭和谐里。

提问：武汉光谷现在发展势头很旺，已超出环线限制自成中心，那么请问，武汉的整体城市格局您认为是否有东移趋势，还是说随着长江新城的开发再平衡回来呢

回答：各区都需要做出自己的政绩。 长江新城规划很NB，但是现在还停留在规划阶段，光谷东已经开始资源投入了，大家喜欢看得见的。

提问：房姐好！坐标武汉，在新房市场，为什么80,90平的两房，比100多平的三，四房还卖得多？

回答：为什么要选择“三房”？保证流动性的前提下，多一个房间多一个可能。 新婚小夫妻多间房，可能在生娃的时候在家里就能容纳丈母娘或婆子妈来带孩子到独立起居，不必上赶着换房而陷入花钱生娃花钱拼事业花时间的多头焦虑。 一家三口多间房，可能就能在觉得还不错的状态下生个二胎不担心拥挤。 普通人多间房，可能在父母患病或年迈时能把父母接到身边一起生活。 买单配、两房不是错的，但能力范围内的三房会给普通家庭一个“合理冗余”的空间，无论是自住还是投资，都是好的选择。 买二房还是三房是根据不同的人群定位来决定的，武汉刚需套房往往都是小面积，但是未来置换，一定是三、四房。

提问：房姐好，请问成都天府新区锦江生态带 恒大天府半岛二期，离地铁1号线广福站700米，2017年交房，装修房，单价1.4万95平套三单卫，需要全款抵押（利率6.25，20年），值得投资吗？查了同户型二手房成交价1.5万，觉得价格不算笋，但是又纠结于在成都像这样楼面价很低的盘已经快绝种了，天府新区新拿的地开盘价1.8-2.2的很多，天府新区单价低于1.4万的新盘摇号中签率很低。 我是去全款抵押买，还是去沈阳买个7-8千的，成本低 压力小。目前年入45，全款抵押后年房贷还款额20，车贷7。

回答：天府新区都没什么好盘了，新鸿基悦城，恒大天府半岛，万科翡翠，阳光城半山，中海锦江之类 勉强还算有性价比。 恒大天府半岛二期单价1.4可以考虑入手。 主场成都优先入手成都，沈阳未来有子弹再加仓吧。 感谢付费！

提问：(缴费了的，请问怎么不回答我的问题啊？)美腻的房姐，请问华发中城会二期品质如何？值得购买吗？感觉华发现在也走“快餐式”快建快销套路了，今年9月才拿的地，11月中就开卖三栋小高层(楼间距三四十米旁边是几栋高层竖着)，这质量能有保证吗[闭嘴]？说的学区确定吗[疑问]？谢谢[抱拳][抱拳]

回答：华发的品质还不错，定位高端盘了，不过现在周边比较荒 武汉的新盘，不能有太多期待，但是华发比刚需盘会好一些 学区目前还不确定

提问：请问房姐： 1.如果纯投资，（1）东原启城东边户，前面会有楼层遮挡，西边户视野完全无遮挡，请问选哪头呢？（2）如果15层左右价格和次顶价格差不多，纯投资的话建议选哪个呢？58层好高，楼层高虽然视野好，会不会影响后期出售呀？楼层矮的话感觉接地气但是又有遮挡 2.如果考虑后期自住的可能，是建议抢东原还是买正商，或者等四新之光呢？ 3.另外考虑用父母二套房票再入一套二手次新，（1）如果是接力贷，我的流水不够两套，是否应该先做接力贷，再考虑用我的sfsd买新房？（2）如果是全款抵押，请问具体是怎么操作呀？利率，年限是啥？主要要什么资料呢？ 多谢房姐！

回答：选西头 选次顶 自住可以买正商 先把你的sfsd用完再考虑接力贷 全款抵押是先找个垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，相当于首付3成。全款对淘笋有利。利率5%-7%，20年左右。

提问：新人首问。 房姐你好！遇到难题，恳请指点。 我一家刚回武汉生活，孩子三岁多。在虎泉有套百平小房自住，对口卓小卓中。听说学区不行，故着急换学区。重点考虑中南武小566片区，水一小二中片区，长春街71片区。中南老破小4万左右，40多平5万左右。水果湖4万左右，长春街3-4万5，天地5万5。原本预算300万，无奈提到500万，不想贷款。因想学区兼自住，目前考虑天地小户和中南水利厅宿舍。求指点： 1、该不该买？ 2、如买，学区兼自住合适还是分离合适？ 3、这三个学区该如何选择？ 4、对应的小区该如何选择？ 5、目前买会不会高位接盘？ 6、学区风险怎样？ 急盼回复。多谢！

回答：你好，考虑自住+学区，武汉天地是选择。 除了学区之外，景观，商业都是保值因素，短期内下跌空间比较小。 不要全款买房。分析过很多次， 买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。 简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。 不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。 我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。 剩余子弹继续入手低价潜力盘投资。 学区风险：

提问：房姐你好，看了你发的帖子看了半年了，也有买房的打算了，目前手上有子弹170左右，想在华科附近三公里内地铁口买一套自住，资金充裕再买一套小户型投资，目前打算是先买自主用组合贷，目前看了附近米兰印象，保利茉莉公馆，万科锦程，还有泷悦华府，琨御府一期，很多都没满二，到家2.2的更是没有，怎么办？琨御府二期还剩一栋楼层又高，也怕抢不到又浪费时间，怎么办？不知道是买新房还是二手房，感觉都不容易。笋盘都不笋，要想兼顾户型南北通透，又想在地铁范围内，还要满二太难了，就是不要求学区。求解，买房顺序对吗？二手房这几个哪个好一些？还有其他好的推荐吗？

回答：你好，不需要满二，缺点换价格，如果没有御用中介和其它淘笋渠道，那就把范围扩大到2.3以内，适当砍砍价。 不满二可以通过54大法和业主配合满二的方式省税。 这几个盘中保利琨御府是比较推荐的，另外关山大道次新盘中金地格林东郡的单价相对低一些，可以重点关注下。

提问：房姐 您好！本人随州人 随州有自住房一套 武汉被限购也不考虑操作落户破限购之类的 纯投资 上月在武汉联投汉口郡首付百分之30买入一套二手 目前不动产证已下 感觉武汉不限购区域都有很大的缺陷 现在二次投资想考虑您说的重庆真内环买第三套 1.思路正确吗 2.请问在重庆适合吗 3.有重点推荐的区域吗 4.目前首付款只有20左右 年底能有30 重庆有操作全款抵押的公司银行吗 谢谢解答！

回答：1.武汉不限购区的潜力不如主城区，的缺陷是没人，租房和二手市场不成熟，需要长持。 2. 重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸。 3.先找垫资公司配合全款买入，再找银行做抵押。

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