我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球

提问：房姐，请问房屋按揭贷款到底是该选择等额本金还是等额本息？

回答：昨天刚分析过 为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经出售\/换房\/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。 结果是什么呢： 1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：房姐你好！我和老公在徐东二桥附近有3套房，1套自住，另外2套都是80平米旧房出租。现考虑买房投资，初步意向在光谷东龙湖香颂、中粮光谷祥云。我们年收入合计30w。现问题很多：一是限购；二是我在荆门还有商品房剩10多w贷款未还清；三是首付款不够，总房价估计都在150w左右，我们手头只有30w。我的初步意向：一是让我妈妈以投靠子女落户，用她的名义可否sfsd？（但她无工作已到退休年龄）；二是把手头贷款还清；三是以我们其他房产抵押贷款凑足首付款。不知道选址对不对，也不确定这样是否太折腾、冒险。因预感武汉房价低迷期快要过去，不想错过机会。谢谢房姐解答，希望你一直美美哒！

回答：你好，现在持有的几套房产需要梳理下，重新配置。 1.荆门房产如果不考虑自住，可以出手，5线城市留着没价值，荆门经过上一轮棚改以后，房价接近，现在是一个比较好的出手时间点。如果未来考虑自住，建议把尾款结清，腾出你的贷票。 2.徐东片区成熟，2套80平的老房未来涨幅跑不过次新盘，属于房产生物链的最底端，如果房龄在20年以上，建议出手。房龄若超过25年，非常难按揭，下家需要全款接盘。 3.关于房票，建议先用你们自己的房票，自己房票用完再考虑老人票做接力贷。老人年纪65岁之前都可以办。 几套房子出手之后，可以融资到100以上，开发出自己的老人的2-3张房票，继续买入低价次新盘。留足2年月供即可。 投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：新人首问，神通广大的房姐，武汉光谷新都汇，120平－210万，能建仓吗？能抛开链接用您的御用中介吗？谢谢

回答：你好，新都汇是个小盘，虽然房龄10年了，但是外立面很新。 单价1.75在鲁巷板块看起来不高，但是因为只有3栋楼，成交量太少，楼盘涨幅基本依靠板块的普涨拉动。 16年到现在，3年时间，光谷80%的次新盘价格都了，但是新都汇涨幅还不到50%，未来的涨幅也不会太乐观。 投资和自住关山大道沿线次新都是，当之无愧的光谷领涨区。

提问：姐你好，孩子爸过去看了两天，甲期74平米66万可以入手么？缺点是房龄老，单价9千，小区物业打理还行，看了两天越来越迷茫，御用中介安排带看，说我们二套必须四成首付，这套房贷款还差30万，需要双方解压，如果可以入手需要注意什么？ 2.香缇澜山一楼带院66平米，56万单价8400可入手？两个对比哪个更适合？ 3.如果都不适合不知道看哪里了，求指导 武汉的贷款已经审过过了但还没下贷款，信贷员说到一月份了，现在买沈阳御用中介说快的话两个月可以办完，不知道可以做并发么？

回答：现在去沈阳淘笋，非常难，业主心里价位太高。 对比起来，甲第配套更成熟，好租好售，但是单价到了9千以上，性价比就一般了。9千以内。 另外可以关注蒲河新城的地铁沿线盘，淘单价8千内的。 武汉的贷款已经审批完了，不能做并发，如果2笔贷款在一周内审批，才有并发的可能性。

提问：美丽小姐姐，请问一下，有一套房，房产证是我父亲的名字，我母亲去世，父亲和外婆健在，目前我名下已有两套房，如何将父亲名下的这套过户到我名下获得100%产权。

回答：你好，这套房如果是父母的婚内财产，父亲和母亲各占50%份额。 父亲的这50%份额，通过赠与过户给你。 母亲的这50%份额，你 父亲 外婆有法定继承权。父亲和外婆放弃继承权，直接通过继承过户给你。 去交易中心，递交放弃继承权的声明资料、赠与协议等资料，办理过户。交50%份额的3%契税(赠与)。

提问：请问房姐，卖房科技树哪里能看到？好像到文章中并没有找到？是我找错了吗？卖房科技树的相关文章叫什么名字呢？

回答：精华主题里有 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：聪慧的房姐，又来打扰你！1.我们是省外2002年领的结婚证，今年5月我和老二户口转到了武汉，他和老大的户口在老家，昨天看到你们发的信息回复中说外省的可以办理JLH，是真正jia的离婚手续？2.武汉2套房（还有46W贷款未结清）如果JLH，把2房子都过户给他，把46W贷款结清，我和他离婚后我再SFST买一套，这个期间他可以将房子办抵押贷款？如我JLH后可以在平安银行用报单抵押贷款，然后在SFST贷款，那边贷款会有影响吗？3.梦想特区小区房子适合投资➕自主吗？老公说是城乡结合部，不合适居住。以后发展潜力怎么样？如果下手，户型什么价格入比较合适呢？急急急！望房姐看到及时回复……

回答：1.可以办J证，但是需要提前打点好银行关系。 2.离婚后他可以做抵押。 3.不影响。 4.有限购区房票，建议入手主城区，梦想大户型性价比还行，但是整体区位潜力不如主城区。

提问：房姐好，新人首问，白沙洲青菱城市花园，有房产证，可以买吗，不含税单价多少可以入，跟爱家名校华城比，应该选哪个？

回答：你好，青菱城市花园房龄10年左右，小区内有还建房，经适房，品质一般，未来潜力不如白沙洲品牌次新盘。单价1.2以内可以考虑。 白沙洲片区优先地铁沿线品牌大盘。 次选青菱3兄弟 爱家性价比不如南益。

提问：房姐，你好 首付在55万，考虑自住兼投资，需求小两房或一改二的户型，且能gpgd溢价30万左右，深圳区域，有建议购买的小区吗？

回答：你好，子弹55，不要考虑地铁、学校、绿化、楼龄，通通不要考虑，你只要追求两点：面积越大越好、单价越低越好，然后租出去，努力挣钱还按揭。 可以关注龙岗和罗湖老破小。小户型普遍溢价，高评高贷30万比较难。 深圳500万以下的刚需盘属于红海市场，很难出笋，也可以换一种思路，看刚需2-3居，部分8-9折笋，可以满评做到0首付。

提问：你好，新人首问，六月份才有工作，月工资税前3000，扣完五险一金还有2000多，年底一次性发的年终奖几万块可以平均到月流水里吗？这个工资流水银行认吗？

回答：重点还是看月工资流水 年终奖 季度奖 兼职收入 房租收入这些只能作为辅助流水 2个方案： 1.增加共同还款人 2.找渠道做一份JLS

提问：我在武汉目前已经有两套房，限购想开发老人票，用我爸的名字买，算二套，我目前子弹五十万，想买一百万以内的二手房作投资，我爸今年67岁了，请问还能做接力贷吗？我目前贷款有二百六十万，月还款将近一万七，月收入刚好覆盖贷款，请问接力贷还能贷下来吗？如果提供我爸银行存款是不是好批一些呢？次提问，麻烦房姐一定答复一下，谢谢了！

回答：你好，男性70岁之前可以做接力贷，但是银行的要求会非常严，比如要求公务员等。 可以自己养流水，也可以做J流水。 银行会看你和父母的流水，主要看你的流水。

提问：请问手里有子弹55但是名下有贷款！买圈内的话算二套，钱太少可选的少了！这样的情况是适合圈内淘笋还是说找亲戚代持sfsd买圈外的？具体什么楼盘更合适？纯投资！

回答：用自己的房票淘二手房，全款抵押的方式买入，相当于首付3成 沿着地铁淘次新盘，8-9折可入 自己房票用完，考虑老人票，老人票用完才用亲戚代持票。

提问：房姐我武汉长大，来深圳16年了。现已经落户深圳。今年在武汉用父母名义买了东湖金茂府给父母改善明年入住，深圳自住也有一套，月供17000左右。现在子弹400，不想贷款增大压力，就想投资现金流比较高也稳定的房产。深圳武汉都可以有什么好的推荐呢？另外如在深圳买整栋的农民房有什么好的保证安全的方法么？

回答：农民房是单独的流派，金融属性不强，杠杆不足，逻辑，投资还是建议选红本商品房。 除非有可靠的消息渠道，入手等拆迁可以。 子弹400，深圳继续入手1套租售比高的小2居或小3居，分割出租缓解月供压力。南山，宝安是比较推荐的区域。 剩余子弹武汉开发房票入手2套低价潜力盘。 投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 留足2年月供即可。

提问：房姐，您好！关于8月25日中国人民银行公告，怎么看？未来对武汉地区的房市有什么影响？准备入手第二套，要不要暂缓

回答：本次新政只是渐进性的改变利率定价方式，房产利率会独立于货币宏观调控之外（降准、降息），长期看房贷利率会分化严重，不依赖房地产城市利率将走高，过度依赖会利率走低，但过程比较缓慢，不会有明显影响，短期利率应为不变或者微降。 该买还是一样买

提问：房产证没有下来的二手房可以买吗？

回答：你好，房产证没有下来只能通过合同交易。 潜在风险是房主一房多卖，反悔风险不能完全避免 1.签完合同后，你可以搬进去住。 2.付少量定金，合同里的违约金写高，尾款等房产证到手后再付清。 3.合同做公证。 4.要求首付同等价值的抵押物，比如车。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》