我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐好，1.人生方向困惑2.投资困惑。 1. 女，年龄37，俩娃，大娃明年上初中，小娃明年小学，河南县城公立学校老师，收入低孩子县城上学福利好。老公在温州，年入40，温州无房。我想带娃们去温州上学，老公让我保编制，我想放弃，37岁还有竞争力吗？ 2. 投资：县城有四间全款门面出租，套房3套，郊区待拆迁分房。郑州刚购入锦艺金水湾，贷款120万，每月还8500，打算卖掉两间低的，转手税费太高，出手困难，有什么办法呢？目前手里50，是继续郑州还是武汉，武汉可落户会有房票，或温州瑶溪还迁房自住？

回答：1.人的一生不是等分的。 20以下，基本是纯消耗阶段，浪费也正常。 而20-40岁，就是人生的排行榜了。 十几年的黄金时间，错过了，这辈子就“死亡”了，突破了，才能继续往下走走。 也就是说，这十几年的时间，决定了你在人类排行榜的结果。 身在体制内，有个好处就是可能较为闲一点，如果你恰好没有一颗单位里往上爬的心，完全可以在问心无愧的大前提下搞搞副业。 在30多岁这个年龄，还有一定的迁徙力，享受生活，可以在河南县城。学历够用，体制内，三五套房，衣食无忧。 但四五线城市经济活力肉眼可见的萎缩，不适合干事创业。既然想放弃，就证明你有一颗不甘平凡的心，所以在你还可以折腾的年纪，去搏一把。 城市化进程势不可挡，人生选择也必须跟随大趋势，没有从高能级城市退回低能级城市的道理。 2.县城门面租售比5%以上可以保留，剩余的可以出手。留一套住宅自住，其它房产通通出售，把卖房科技树用上。 开发房票继续入手郑州和武汉低价潜力盘。 温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。 非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。 所以温州这样的城市，在经历这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。自住可入商品房，投资回避。

提问：新人首问:美丽的房姐,我这边外地户口，sfsd，预计首付30w，自住+投资，月供可5000+，看过汉南和黄陂在建地铁口的几个盘，最近意向武湖的汉北怡景园。想了解下长江新区能做起来吗？以我这边目前的情况来看，房姐什么可以指教的吗？

回答：你好，长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。但是对比武汉其他几个远郊区，汉口北还是更有优势。 1.有地铁 2.有长江新城的持续广告投入 3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求 4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来 5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。 6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道 7.青山高铁新城会带动板块提升 8. 缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。

提问：房姐你好！我有两个熟人已在东原乐见城（带装修）、金科城购房，想问下这两个从地段、价格上哪个更好。现在我想为孩子在武汉置业，也看了金科城、东湖城，你说过单价2万以上的都不是好的选筹，看你推荐的基本上都不是中心扎堆的地段，可能是从长远规划为出发点的吧。现纠结是买中心区贵一点的还是买偏一点价格低点的，以后哪种盘更有价值、更有。汉口、武昌哪个更适合投资加居住？纯工薪阶层，子弹有限，只求稳中取胜。请帮忙分析，非常感谢！

回答：东原当时是倒挂神盘，虽然位置一般，但是性价比高。 金科城和东湖城在青山片区性价比还不错。 自住选择中心板块，中北路和徐东都还不错。 投资选择近郊区和城乡结合部。 子弹多少呢？

提问：美丽的房姐，本人武汉户口，把本人名下的锦绣龙城的2楼房子卖了，现有子弹200多。已入手绿地光谷中心城商铺一套，还剩子弹70多。因为不在武汉居住，考虑在武汉再投资一套住房，目前看了一些楼盘，有东原启城(非刚需基本买不到)，光谷未来城单价1.9万，保利庭瑞阅江台1.8万。现有两个问题请教：1)单投资，买那个楼盘比较好？2)如果同时买商铺和住宅，先办那个贷款，先办商贷住宅会不会受影响？3)每个月还贷将近1.8万，商铺要两年后交房才有，我每月税后2万，我老婆有5千，XYK加起来有40万，这样每月还款压力会不会太大？谢谢指教！

回答：你好，子弹70+，优先考虑以下楼盘： 东原启城 大户型 江城雅居，明年5月交房后出租，缓解月供压力。 招商江璟城 小户型 城投四新之光大户型 光谷未来城名声已经臭了，投资回避。 保利庭瑞中规中矩的盘，性价比一般。 建议至少留足1年月供

提问：美丽的房姐 1请问不限购区域为什么优先推荐汉口北武湖呢 2葛店未来并入武汉的概率大不大

回答：1.有地铁 2.有长江新城的持续广告投入 3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求 4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来 5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。 6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道 7.青山高铁新城会带动板块提升 8. 缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。 葛店一直有传闻会并入武汉，但是没有动静，就像燕郊一直传闻会并入北京一样。光谷东都没有成型，现在买入就是赌博。

提问：智慧的房姐，我是刚需，考虑自住兼投资，未来两三年可能来武汉发展，小孩到时差不多也要上小学了，我上周去看了美好名流汇、四新之光、中粮等新盘，之前招商樾望、恒大常青花园资料都没交进去，1美好名流汇网上反映小开发商，口碑差，一期质量差，一期二手房价格跟现在二期新盘价格差不多都是一万六左右，想问问您的意见？2四新和中粮是考虑的代抢还是交茶水费，中粮据说要交10+保证有，您建议怎么办好；3白沙洲不考虑了，这些倒挂盘如果都没有抢到的话，我接下来怎么办好，等其他新盘还是买次新？

回答：优先抢四新之光，中粮毛坯，常青花园。 美好品质一般，胜在价格。 这些网红盘不建议给茶水，试试代抢吧。 次新也同时淘着，逢笋入

提问：美丽的房姐，我后悔太晚加入，请帮我指点一下，我在套房还有五年就还完贷款了，不够住，就在今年8月又买了一个二手房，二套的房贷每月六千多，自己感觉有点仓促，现在感觉压力大，房贷这个月就会下来，请问如何补救，我是武汉户口，老公不是武汉户口，房子好像跌了，我怎么操作才能不亏，我很迷茫，希望房姐给我建议！我付款提问了哦

回答：你好，建议说说现有2套房产的具体情况，再做具体分析。 几个方案： 1.首套房出手裂变，入手一套低价潜力盘，剩余子弹足够还月供。 2.自住第二套房，首套房用来做分割出租或者民宿，缓解月供压力。 3.抵押首套房，留足2年月供。 4.空当接龙还月供。

提问：新人首问:美丽的房姐,我这边外地户口，sfsd，预计首付30w，自住+投资，月供可5000+，看过汉南和黄陂在建地铁口的几个盘，最近意向武湖的汉北怡景园。想了解下长江新区能做起来吗？以我这边目前的情况来看，房姐什么可以指教的吗？

回答：你好，长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。但是对比武汉其他几个远郊区，汉口北还是更有优势。 1.有地铁 2.有长江新城的持续广告投入 3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求 4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来 5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。 6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道 7.青山高铁新城会带动板块提升 8. 缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。

提问：美丽而智慧的房姐，现在这个时期抵押贷与按揭贷那个更划算呢

回答：对比利率和年限 新盘肯定是选择按揭，因为没有房产证不能做抵押。 二手房淘笋用全款抵押方式更容易淘到笋盘，抵押目前利率低的可以到5%左右。

提问：中建vs中粮 之前在光谷东踩盘，中粮，其次中建。现在中建已经交进去资料了，这周末就开盘。中粮据说12月开盘，但是置业顾问那里没啥动静，也不怎么热情，感觉抢到的希望很小。中粮的地理位置和小区整体定位更优，性价比也更高。中建的户型更好。但是中粮再好买不到也是白搭啊。。。 想听听房姐的意见，是继续等中粮，还是现在直接买中建，先拿稳的？中建旁边的还建小区影响大吗？还有不远处的石门峰？ 首房异地有贷款，所以是四成首付。子弹接近100。投资的话，中建是买126的三居还是138的四居合适？ 多谢！

回答：中粮性价比更高 中建各方面其实都不如中粮的 中粮130的4居功能性更强 子弹100，开发2张房票入手2套低价潜力盘 除了这几个网红盘，二手也可以淘淘笋

提问：新人首问，我有武汉的公积金，现在可以贷70万，手里有60万的首付，想在武汉买一套二手房或者新房，最近几年没有来武汉的打算，也没计划小孩来上学，买房的主要目的 ：把公积金贷出来，首付也在闲置，暂时没有特别好的理财渠道，当然更想房子。 几个中介推荐了几套，地铁时代常青城85.27 130万，安胜花园 75.14 155万，菩提苑，83.8 130万，新房融创城 93 126万 另外，婚后我们在河南平顶山买了期房，我们两个人的名字，我老婆在平顶山市上班，贷款是用她的公积金，已经还款4个月，前几天我们拉了征信，我们征信上都没有贷款记录， 两个中介都说可以按首套房公积金贷款，这个应该怎么确认？

回答：你好，这几个中介推荐的楼盘，都不值得买。 小白建议把星球内的精华主题先学习一遍，再来谈选筹 1.板块选择 武汉各板块房价有领涨 普涨 补涨之分 武汉投资优先三环内主城区和产业区，目前值得投资的洼地板块：四新 白沙洲 后湖。 值得投资的产业区：关山大道和光谷东。 2.价格判断 同一板块 住宅产品相差不大的情况下，选择单价的。对价格的敏感度必须通过实际线下跑盘来训练。 3.纯投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 4.以征信报告为准，外地贷款不体现算首套。

提问：新人首问：房姐您好，关山大道有一套房子有贷款。租金可以抵贷款，想在光谷东买一套房子自住，首付85万，如果买新城璞樾门第就没有压力，买瑞安创新天地户型就会降低现在生活水平。不知道该做出什么样的选择比较合适？瑞安很难买也担心买不到。办理了JLH12月没有抢到中粮光谷祥云。朗诗里程的二手房值得入手吗？光谷东值得买的楼盘有哪些呢？

回答：你好，投资瑞安和新城都不推荐，瑞安只适合自住。 等下一期中粮，或者淘朗诗和山水年华，单价1.6左右可入。 光谷东1.8会站岗。

提问：新人首问：房姐你好！目前不在武汉工作生活，刚用落户新政办好落户（取得买房资格），二宝2岁，将来考虑到武汉接受教育，现在想在武昌买房，刚需和投资兼顾，购房后空置3年左右再入住，需求是三房、靠近地铁、方便小孩读书。由于粮草有限，在老房和新房中徘徊。老房刚看了迪雅花园临街5楼130坪1.6K，房东装修保养不错，可以直接拎包入住。新盘和二手新房也看了一些，感觉眼花，无从下手，还是请房姐指点迷津，帮忙推荐一下，谢谢哈！

回答：你好，自住和投资都不建议买老房子。 孩子才2岁，等到小学读完也是10年后的事儿了。迪雅房龄20年，等10年后出手，下家需要全款接盘。 武汉学区划分变化快，建议优先考虑带学区的新盘或次新盘。 关注东原启城，常青花园恒大御景，招商江璟城。

提问：房姐好，来了有段时间了，请教个问题，杨叉湖，万景橘苑的房子可以入吗？2楼朝南什么价可入？6楼什么价可入？户型是选105的还是选93的朝南？麻烦给点建议，非常感谢

回答：单价1.6左右可入 93平朝南户型更优，没有浪费面积。 来说说一些基本的二手房估值选择技巧： 1.高层的中高区，每高一层，合理的价格应该是贵0.6%到1%左右 2.低区折价厉害，一般有10%-15%的折价 3.装修只要不是太差，基本没什么差价 4.预算有限时，装修可以妥协的，楼层却不可以 这些都是比较常用却有效的方法，有心的朋友可以牢记。

提问：房姐你好，请问转户口到武汉你的御用中介靠谱吗？

回答：大专可以直接落户呀，不需要中介 要是破限购通过其它方式破限购，御用中介也只是你的渠道之一，你可以多对比几家，风险自己把控。

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