我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：【新人首问】 房姐好，目前人在深圳，老家武汉，在某大厂写代码，目前工作三年多手头约60w，年入40w左右。父母积蓄50w，我妈快60，名下无房，武汉户口。女朋友深圳长大，宝安有两套房了。 有几个疑问，希望房姐建议下哈， 1. 2020年底，公司可以提供50w的无息贷款，六年还清。但是对目前岗位及领导不太满意，想试下其它公司的机会 2. 我现在的状况，买深圳还是武汉好？深圳首付月供压力都有点大，看您推荐的碧海的房，基本都是500-600w的样子，不想掏空父母积蓄 3. 能否用上老人票+接力贷？先在光谷东买套次新小两房出租，等后面涨工资了再买深圳的 感谢～

回答：你好，我的建议是深圳越早上车越好，刚需不能犹豫。 买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。 1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。 2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。 3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。 在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭\/配偶。 4.二线城市的天花板会比一线城市低很多，涨幅也更弱。就拿深圳和武汉举例。深圳其实每年都有小涨，但是武汉是4-5年一个周期。等你好不容易凑够深圳的上车门票，发现门票已经了。 优先使用深圳房票，资金不够先借，100-150万上个硬座先，你的收入可以承受。

提问：新人求解，我在湖北黄石有一套156平的湖景房，但我在杭州互联网公司上班，长时间是住不了的。现在想尽快出手卖掉它，然后去武汉或者杭州买一套，家里人觉得有点可惜，因为房子很好，也还是小涨了一点的。然后现在黄石也在发展港口之类的，鄂州也在建机场，我想问的是，黄石还有没有发展的可能，那套房子应不应该现在卖，手上现在的子弹也够去武汉首付一个，但是两个房子的贷款就压力大了。先谢谢房姐了。

回答：你好，过去几年受棚改政策和去库存的影响，三四五线城市房产价格都有不同程度抬升。 但是未来很难再有普涨的政策利好。 湖北省内，武汉一家独大，所有的好资源都给了他。连距离武汉最近的鄂州都不建议投资，黄石就更不用说了。 没有产业和人口基数的卫星城，是支撑不起房价继续上涨的。 这一点和东莞佛山有本质的区别。 黄石有自住需求可以保留，没有自住需求就直接出手吧。入手一套武汉，和其他弱二线城市是更好的资产配置。

提问：房姐早上好，刚付费进星球。目前汉阳四新一套110三房自住，另一套东原乐见城小三房刚刚交房，后期考虑出租。手头子弹110个，年收入50+。想用老人票买琨御府，看了你的文章又想买深圳。经常出差，重庆、郑州、西安也比较熟悉。目前犹豫不决，请从专业角度提供建议？

回答：深圳已经开始小涨了，前几个月在星球里喊着让大家跑步入场深圳，没有行动的现在只能掐自己大腿。 深圳涨幅30%的板块不要考虑了，别去追高了。深圳豪宅税取消之后，小户型价格调整幅度比较大。 追求稳和租金，关注南山，福田，宝安。低总价楼盘和非热点片区还在补涨周期。 福田保税区 皇岗，南山西丽，宝安西乡或者碧海部分小户型楼盘关注下。 子弹凑到150以上，选筹范围更广。 大仓位放在一线城市，武汉的基本面非常好，耐心长持，不需要切换其它二线城市建仓。

提问：新人首问 房姐，手里20,女士28岁，想自己在婚前投资一套不限购的房产，没有公积金社保。 投资广东省清远可以吗？哪些楼盘推荐呢，想买清远轻轨旁边的，离老家郴州也近，离广州工作也近。谢谢

回答：你好，清远的涨幅非常弱，地铁开通也是被吸血。 子弹20，纯投资更建议买长沙，价格洼地，因为政策限制导致价格一直扭曲。 政策放开后涨幅很可观，需要时间。

提问：美丽与智慧并重的房姐，之前问过你的，你建议我买次新CEO，坐标东莞虎门，子弹150W，生意不稳定，年入15左右，刚需SFSD，老城区，地段好，08年二手次新房，120方，195万（满五税费5万），值得入手吗？因为税费低，业主就把价格标得高一点（此小区市场价是1.5w\/方），不知道是否能谈下来，应该如何谈，假设谈不下来，这个价格在这个区域，算不算是高位接盘了，加上面积120方，比较大，现在属于自住，日后置换是否难于脱手。新城区，万达这些新商圈均价在2.5w。

回答：你好，信息不足无法判断，具体是哪个楼盘呢？ 老城区非笋误入，砍价要结合业主的卖房心理，是否着急出手。 通过你的描述，这套房不笋，不建议入手。

提问：房姐，你好，新人首问，夫妻双方武汉户口，坐标武汉关山大道，无老人房票，目前万科锦程110平三房自住，世界城尚都55平出租，两套房都是全款，两套房产证都只有我一个人名字。手上100子弹，自己想法：JHL老公再购房1、在武汉潜力区投资二套住房，等。2、在关山大道购一套改善型住房。是现在买房还是再等等更合适？希望房姐帮忙规划一下，另外世界城尚都的房子是留着还是卖了？如果JLH老公需要做房产析产吗？谢谢！

回答：你好，关山大道已经有仓位了，的配置是继续买低价潜力盘，2套低价盘涨幅比1套关山大道更大。 世界城尚都出租还不错，但是房龄偏老，未来涨幅不占优势。建议等到下一个涨幅来以后出手裂变。 腾出老公的sfsd抢倒挂网红盘，二套房票全款抵押的方式淘三环内的地铁沿线二手笋盘。 全款房不需要做析产。

提问：房姐，相见恨晚！新人首问。坐标江西南昌。二胎。有不是很好的学区三房一套，市值160左右，贷款65，近期买了附近大面积三限房准备改善自住，后年交房，由于没有房票，用的是老人名字全款。掏空了所有子弹。买的考虑不周。三房据说可以二次抵押。现迷茫的点，1：过两年卖掉三房换个更好的学区还是将就读一般的学校，再到外面补课？2：弱省会没有必要持有两套及以上？那卖掉三房后应该在哪个城市投资呢？小白无经验。3：老人票买的，以后过户给自己想再卖有20%个税，是家庭还是个人满五就免？是否要把自己其他名下房产也赠与给其他人，会导致自己每套房都有赠与不好卖？只有jlh jjh这一种方法？感谢！盼复～

回答：你好，如果孩子上学没办法花钱走关系，可以考虑入手一套小户型挂学区。 城市发展，长期看人口，中期看土地，短期看政策。 江西留一套自住即可，剩余子弹2种打法: 1.继续入手弱二线低单价城市，单价1万内的盘，沈阳和长沙都不错。特点是波启动会很猛，但是长远看天花板并不高，后可以直接出手。沈阳破限购相对容易。 2.买强二线城市，单价2万内的盘，比如武汉，成都，重庆等，天花板高，雪坡悠长，可以长持。 别走赠与，税费高，老人直接对敲给你即可，走买卖流程。

提问：房姐你好，最近看中了一套二手房，约中介(链家)和业主三方面谈房价，和卖方由于4万元的价格差距未谈拢，三方分手后，业主私下联系买主，称链家的中介费很高(正好约4万元)，他可以另外介绍一个中介给来做这套房，只需交1000元中介费就可以做成功业务(房价仍然按卖家的出价结算)，相当于我买房的总代价减下来了4万，符合我谈房价的底价。请问，我可以这样做吗?这样做有什么风险没有?

回答：中介可能是卖家的熟人了 中介费只收1千，很可能从评估费，贷款费等其他费用里面把费用挣回来。 你自己全程做好把控，除了费用之外，你也要看看合同有没有动手脚。自己做好产调工作。

提问：房姐，请问买公司名下的住宅房，税怎么收？在广州

回答：无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。 以公司名义买房，先注册一个公司，后买经营性用房，但实际用作居住。这种购房方式，绕过了限购政策，只要财力不受限，可全款买多套房。全款买完做抵押。 一、需要提供的资料： 1、对方营业执照； 2、组织机构代码证； 3、法人身份证； 4、董事会购房决议； 5、全体股东及法人同意售房委托书； 6、买方系国有企事业单位的，应提交上级单位同意购买的批准文书 ，或由国资管理部门出具的意见。 二、契税：商业房或公司产权购买执行契税全额征收：总价*3%，不能减免。 以公司的名义买房不受政策限制，房子属于公司资产还可以冲抵一部分费用，合理的操作方式能够避开税费，比如以股权转让方式过户。如果以公司名义买房，需要提供以下资料：营业执照副本、组织机构代码证、法人身份证复印件。 个人购房贷款容易办理，大多数银行都能接受并且还有一定的利率折扣。如果有孩子上学，还可以划片派位。办理交易手续，税费简单，并且金额相对比较小。 公司名下的房子想要出售，必须满足两个硬性条件：公司没有债务并且缴完了应缴的税。与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税，而且这两 个税要求公司每年都要缴，自行申报。

提问：美丽的房姐，你好！北京工作已定居，北京房产3套约1500，父母在武汉有一套老房，子弹约300，想武汉买一套投资兼偶尔回汉自住，关注青山滨江板块或汉阳钟家村滨江板块，是否合适？有推荐楼盘吗？

回答：你好，青山滨江推荐 大华，奥山滨江国际。 汉阳滨江可以关注复地海上海，锦绣长江，滨江金茂府。 目前二七滨江价格高了，汉阳滨江和青山滨江未来空间比较大。自住不错，投资长持也没有问题。 钟家村的新盘很少，远洋是CEO盘，溢价太多。可以淘淘二手次新。

提问：新人首问！！房姐你好！ 现在白沙洲万科小户型二房一套，市场价130多万，有纯商贷30万，目前汉口上班，有公积金，考虑置换3房带学区二手房，朋友建议后湖。 请问房姐有什么建议？

回答：你好，后湖没有好学区，但是后湖投资是不错的选择， 学区可以关注万科汉口传奇，自住建议淘生活半径附近的盘。 偏改善可以关注泛海国际

提问：新人首问 房姐好！具体情况如下： 1.解放公园路一套电梯自住房97平，全款有学区，房龄较老，但离夫妻俩单位都近，暂时不想出售。 2.丹水池佳园小区步梯房5楼全款80平，有拆迁预期。 3.孩子在京读大二，专业性质大概率会留京，入学时户口留汉未迁出。 4.老公事业单位有公积金，买房后提取过一次，未贷款，我私企工作有五险无公积金。 5.现想卖出佳园，把解放公园的房子过户到孩子名下，jlh分别腾出我和老公的首套房票，不知可行吗？过户费用是否很高？怎样操作才最优？纯小白弱弱发问，期待智慧的房姐指点迷津，十分感谢！

回答：1.可以把解放公园房子过户给儿子，走买卖流程税费。 2.如果准备买二手房，全款房可以操作抹房查，再入手2套。2套房做并发贷款，都可以做到首付3成。不用离婚，也不用把房子过户给儿子。但是只能操作二手房，买新房操作不了。

提问：美丽的房姐，请问白沙洲的新城阅璟台，西面靠江那边是什么规划？置业说是白沙洲水厂并且不可能搬迁开发，西边户和东边户有点拿不准。西边视野好，但担心后期开发被遮挡，看江景的房子后期是不是会好出手？东边户型是不是南北通透些？ 1.这个楼盘的质量有没硬伤？没有日光比较奇怪。 2.请教楼盘所处位置，虽然是洪山区主城区，但在三环外，这个在政策里面有没和三环内很大差别的地方。 3.再楼盘短时间不准备住，6-8年后，楼盘现有规划地铁5号线，但感觉太远没多大意义。后期周边交通有没地铁规划？基础交通需要担心吗？如果不住，东、西户哪个会相对好出手些呢？？ 上户型图，求指点。2个阳台的是西边户，1个阳台的是东边户。

回答：江景溢价，东边户采光和通透性略好。 青菱片区并不是投资，没有地铁交通不便，青菱西海岸未来发展不确定性大，投资如果抢不到白沙洲地铁沿线盘再考虑青菱三兄弟。 地铁有远期规划 选东边户

提问：房姐，自住的话，武汉有推荐的盘吗？之前想“军运村”，房姐回答自主投资均不合适，请的房姐，推荐一下适合自住的盘吧？

回答：适合自住的盘很多，根据你的生活半径，建议沿着武汉的大江大湖来选筹。 东湖，南湖，墨水湖，长江沿线都有很多的盘，包括到不限于: 东湖:华侨城，东湖城，金茂府 南湖:保利大都会，城投翰城，大华，金地 墨水湖:墨水湖边，南国，钰龙，招商 青山滨江:大华 奥园 汉阳滨江:复地海上海 滨江金茂府 锦绣长江

提问：亲爱的房姐您好，我现在手上有八九十万，合肥康徽苑还有一套房子，可变现80万左右。武汉有房票，上海还有一年有房票。目前在看武汉重庆深圳广州澳门上海河内胡志明市新山这几个地方。不知道哪里投资价值比较高？破限难度又怎样呢？

回答：你好，建议深圳+武汉\/重庆的模式。 北上受ZC打压，暂时熄火状态，深圳破限最容易，大专可落户，且深圳已经处于行情中。 武汉和重庆属于二线城市中非常有投资价值的，目前价格不高，雪坡悠长。武汉大专可落户，重庆不限购。 净资产没有超过5000万之前，完全没有必要考虑海外投资。

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