我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问 1、盘龙城恒达盘龙湾200平左右联排别墅公积金贷款2、常青花园90平左右贷款早已还清（目前自住）3、16年小孩首套指标购金湖听语90平左右，作为共同还款商业贷款30年。4、几月前小孩名购汉阳晴川府购58平loft共同还款商业贷款10年（小孩喜欢loft结构说是以后自住做工作室或出租）除loft房子均在三环外，感觉投资和改善自住（认可环境但面积偏小）都不对，个人倾向于别墅住带院子的房子，（工作地在杨汊湖附近，不喜欢周边环境）目前所有的房子都没有租金，用工资还款有点压力。用信用卡能操作吗？如果别墅不卖装修用什么方法贷款没压力？卖哪些房子换哪里好？投资和自住怎样调整更合理？盼答复

回答：你好，这几套房子都属于远城区，东西湖板块的定位是居住区，有湖景资源，板块内部配套成熟，自住还不错。 但是涨幅都是跟着大盘来，不算高。 Loft投资是回避的，涨幅弱，未来出售税费极高，接盘侠少。考虑到以后孩子如果要开公司可以自用。地段不错，可以做民宿出租，租金高。 手里没有可用资金，建议做抵押融资。 未来没有学区需求，可以考虑把常青花园和金湖听雨出手，或者做抵押融资。裂变到三环内低价区投资。 别墅装修可以申请装修贷。 目前推荐的区域是后湖，四新，白沙洲，光谷东这几个低价区，次新盘延续地铁线淘笋，单价1.5左右可入。 信用卡现在开始申请，保持每个月2张的频率，多核申请，把星球的精华文章先看一遍。

提问：美丽的房姐，您好！新人首问。自己刚把首套房资格腾出来，准备入手一套国产光立方的房子。是叠拼别墅的下跌，产证面积是一楼的155平，公摊15平方，送50平的入户花园和一个60平的空高5米6的地下室。如何用拆骨法计算它的实际价值？350能不能入手。另外父母手下有一套武车一村的77平的1楼，和一套安普顿小镇的1楼45平。安普顿小镇的是否需要卖掉？女朋友有首套刚需的资格，安普顿小镇这套房，是否可以过敲给女朋友。是否可以考虑再把武车一村的房子过户给我，开发住出老人的房票？父母今年63岁。

回答：拆骨法：正常面积为1 小花园系数0.25，私密性低系数减小，花园过大系数减小，花园系数也减小。50平米算稍大，本案算0.2 地下室不上产证是一个败笔 负一楼系数0.2 负二楼系数0.15 如果有采光，系数略微增加。 武车一村房龄太老，涨幅弱。安普顿户型太小，占房票，光谷南不是发展重点，都可以出手做裂变。没必要对敲了。 父母的老人票入手1套武昌自住。 女朋友刚需票抢网红倒挂新盘。 你的二套房票入手一套低价潜力盘投资。

提问：房姐您好！三口之家，因工作调动近期刚搬来武汉，户口已转到武汉，无贷款，在武汉无房。孩子三周岁，2022年上小学。工作地点在泛海。手中现金220，年收入50-60，有异地公积金。想买两套房，一套汉口二手自住并考虑孩子上学问题，希望小区环境好一些。目前看的有后湖星悦城，百步亭区域。现纠结是在后湖买还是买更核心地段。一套投资，位置不限。希望房姐给予意见，两套买哪里更适合，感谢。

回答：你好，子弹220，稳妥点的方案是买一套学区+改善盘自住，再买一套低价盘投资。 激进的方案是1套自住，2套低价盘投资，开发一张老人票做接力贷买入。 1.工作在泛海，考虑学区和改善自住，建议直接买泛海国际。泛海CBD虽然并没有做起来，在二环，交通方便，学区，商业各种配套都齐全，板块新，繁华中的幽静之处，投资不合适，自住反而舒服，过气的IP，也不像滨江价格炒的高。 2.投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 把资金规划好，留足2年月供，二手房可以通过分割出租或者民宿的方式缓解月供压力。

提问：非常急问，请问房姐 中建星光城126平，套内90平，公摊达36平，置业顾问报公摊率27%,这个合理吗？ 公摊系数不是应该这样 公摊系数＝公摊面积÷套内面积 如果这样算公摊就到40%了 投资加自住，以后听说要交易要按套内算，您感觉如何？如果违约，违约金在4万左右

回答：公摊率=总公摊面积\/总建筑面积 总建筑面积=套内面积+墙体面积+阳台面积 开发商比我们严谨，这么明显的漏洞大概率不会出现。 等交房之后再实测面积，会有一个上下浮动值。 中建抢到了不容易，多花点时间研究接下来仓位如何布局。

提问：正在仁恒一期的毛坯月供1万元，精装修27万贷款银行没放款，我资料齐全，开发商发催款单给我说未还要收违约金，请问这种情况下能退房吗？怎样避免损失？

回答：催款函可以忽略，你找的是开发商指定的银行，银行没有放款不是你能控制的。 一般来说如果当时购房者和开发商签订的合同里约定了付款日期，这一催款通知函是有法律效应的，且开发商规定的违约金也在合理范围之内。开发商发这样的催款函也不是真的要购房者赔钱，遇到这样的情况，只能再去催催银行。 按照合同上的约定，你已经违约，想退房只能换个其它理由。 感谢付费！

提问：房姐你好，刚入星球，坐标北京，马上有孩子.目前手头有150，请问是买昌平朱辛庄万橡悦府，73平，东西向，5.4万\/平，还是海淀北部二手经适房：70平，4万\/平，三嘉信苑、前沙涧

回答：朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。 纯刚需居住片区。 5万以上的二手定位属于资源错位。 建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。 海淀区域因为学区整体溢价，自住在附近可入，但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜，一类经适房税费很高。

提问：房姐好，请问成都天府新区锦江生态带 恒大天府半岛二期，离地铁1号线广福站700米，2017年交房，装修房，单价1.4万95平套三单卫，需要全款抵押（利率6.25，20年），值得投资吗？查了同户型二手房成交价1.5万，觉得价格不算笋，但是又纠结于在成都像这样楼面价很低的盘已经快绝种了，天府新区新拿的地开盘价1.8-2.2的很多，天府新区单价低于1.4万的新盘摇号中签率很低。 我是去全款抵押买，还是去沈阳买个7-8千的，成本低 压力小。目前年入45，全款抵押后年房贷还款额20，车贷7。

回答：天府新区都没什么好盘了，新鸿基悦城，恒大天府半岛，万科翡翠，阳光城半山，中海锦江之类 勉强还算有性价比。 恒大天府半岛二期单价1.4可以考虑入手。 主场成都优先入手成都，沈阳未来有子弹再加仓吧。 感谢付费！

提问：房姐你好，光谷崇文中心酒店公寓bk特价房，酒店十年，值得入吗？

回答：关于买卖，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。 如果有购房资格，优质考虑住宅。 纯粹的话，你计算回本周期。 公寓的租售比一般在5%以上可以考虑，真5%且稳定可持续且未来预期向好的话，说明定价低了。这种还是可以买的，只要能贷足5成。不占票，未来几年后慢慢可以租抵供，形成一个稳定长期的现金牛。

提问：房姐好， 1.如何把刚买的刚下证的房子或者二手房成本过到父母名下？我是独生子，已婚，有小孩 2.贷款未还清的有没有办法过户出去？ 3.全款买的有没有办法过户给父母后再套出贷款来？

回答：不满二怎么操作都免不了税 走买卖税费相对少一点 必须还清贷款 全款买的，可以找找房管局关系，撤销备案，直接更名。 直系亲属直接买卖一般来说无法贷款，按揭需要找渠道，可以抵押。

提问：新人提问：房姐好，我父母都是孝感人，亲哥武汉徐东铁机西路单位分了一套房。现在我爸妈想在武汉买房，是不限购区域的，年龄女52，男54，能把户口随儿子迁过来吗，另外手上有50万首付能买哪些适合投资的三房房源呢？ 我已婚，户口大学生落户到武汉了已经，老公婚前个人孝感有一套房贷款未还清。如果JLH我投资手上十几万首付适合选择哪里的小套房源呢？

回答：你好，家里是独生子女，父母才可以投靠，而且父母的年纪也不符合要求，女55，男60。 不限购区买汉口北清能正荣府和联投汉口郡。 JLH建议把孝感的房子贷款还清做截断抵押，融资到30以上，买南益，幸福时代5期，联投光谷瑞园等网红新盘。 或者光谷关山大道淘小户型二手笋盘，通过gpgd降低首付。

提问：姐姐晚上好，宝中具体哪些楼盘适合纯投资，兼顾租金和涨幅。望指导

回答：万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等； 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小； 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。 3.流通性都还不错

提问：新人首问，房姐你好，目前自住金地自在城一套，子弹120万左右，想买一套二手房，兼顾上学或投资，看了几个盘： 1.橡树湾或融侨城，好处是离单位较近，可以解决上学问题，但感觉潜力不大。 2.光谷东看了几个盘，大多都是100%刚需盘，没有购房资格，可能需要将父母户口转过来，以父母名义购房。 3.光谷东的中粮叠墅产品，创新天地的140平户型，这两个不限购，但价格略高。 如果光谷东买房的话，近期周边配套及学校都不太成熟，可能需要考虑私立学校。 请房姐帮忙分析一下，或者有没有更好的方案推荐？谢谢！

回答：的正确使用方法是： 孩子即将上学，提前1.2年买入，孩子读完书之后卖出。买个小户型挂学区即可。逢笋入原则，8-9折笋才考虑。剩余子弹继续入手低价潜力盘。 开发老人票买光谷东，中粮高层产品还不错，叠墅投资跑输大盘。 创新天地自住还不错，投资入手价略高，不建议入手。 除了网红新盘之外，也可以淘淘二手笋，朗诗里程，山水资源都是不错的选择，单价1.6左右可入。

提问：房姐你好，新人请教：买首套新房自住，首付款四十万，预算总额150万内。看过越秀逸境、佳兆业悦府和兰亭大境： 1)越秀逸境总层高15层，面积109平，有9和12层可选。9层单价13100，12层贵一些； 2)佳兆业悦府只有低楼层1、2、3层和顶层可选，面积97平，单价13078； 3)兰亭大境面积111平，单价16040，总额超出预算所以没问楼层。 家里比较属意越秀逸境，想问问您这个价格合适吗？谢谢！

回答：你好，越秀 兰亭大境和佳兆业悦府不在同一片区，自住建议买生活半年附近的。 如果靠近四新片区，更倾向抢城投四新之光。 越秀逸境的区位和交通相对其他几个盘要差一些，尽量买三环内的盘。 兰亭大境单价超过1.5，性价比就很一般了。

提问：新人首问！ 房姐你好。我想让你帮我分析下，我们是河南省南阳市内乡县的。 我们县城，其它的楼盘房子，3800元一平，毛胚。 建业森林半岛4800一平，毛胚。 碧桂园5500元一平，带装修。 我应该怎么选？ 如果我买碧桂园亏不亏？未来房地产的前景如何？房价会不会降到比开盘价还低？

回答：你好，这2个盘对比，建业性价比更高。 不过小县城房价涨幅非常弱，基本买入就是长期自住，碧桂园的物业会相对好一些。 自住买自己喜欢的，可以买碧桂园大户型，贷款贷足即可。 按照碧桂园在4.5线城市的套路，碧桂园项目普遍会比周边楼盘溢价20%以上，首开，如果是大盘，后期开盘价会缓涨。 可以找他们营销经理谈，至少有一个点的优惠。 未来有子弹再投资郑州。

提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。 能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。 请问这种方法是否可行？ 我最近看了东西湖，观湖铂金公寓， 花桥的老破小， 白沙洲的，万科金色城市等， 您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。 其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。 一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。 对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。 长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的策略。 归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。 武汉现阶段只能买倒挂新盘和二手次新笋，重点关注的板块是： 光谷东，四新，白沙洲，后湖。这些板块有很好的规划，在利好还没有完全兑现之前买入。 从看房200套开始，10年内的次新，跟中介搞好关系，除夕之前入手。

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