我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：“新人首问” 您好，目前子弹55万(除掉落户费用后)，没有武汉户口，自己不住纯投资，是破限买二环边还是买不限购区域好？然后我的想法是破限买二环边，不知道对不对，现在纠结的就是买好一点位置的二手房还是买新房，二手主要能租，能不能给点建议？如果新房是东原启城还是光谷东的中粮或中建星光城哪个投资更好点

回答：你好，如果能破限购就优先考虑主城区。 有刚需盘优先抢性价比高的新盘，淘笋比较辛苦。 新盘优先中粮和东原，幸福时代5期也还不错。 二手房关注后湖，四新，白沙洲，光谷东板块，地铁沿线单价1.5左右的次新盘可以入。

提问：智慧的房姐，新人提问，麻烦指教！佩服房姐的智慧的分析和眼光。主场武汉，我在事业单位上班，有些副业。目前阳光城央座有167平米30楼，自住；锦苑公寓134平米（最近六中分部和育才一小分部都搬到街对面）；两套现代城市广场69平米；武汉市缝纫机长老宿舍49平米，无电梯。无小孩上学问题。请问目前这几套房产如何配置调整比较合理？多谢！

回答：你好，现有的房产需要做重新配置。 1.老破小属于武汉房产生物链的最底端，潜力和流通性都比较差。缝纫机长老宿舍老破小如果3年内没有拆迁计划，建议出手裂变。 2.单体楼没有小区环境，成交量太小，楼盘无法通过自身的成交量带动价格，只能依靠区域普涨，现代城市广场房龄也偏老，未来逐渐跑输大盘。可以考虑出手。 3.锦苑公寓可以暂时保留，等下一波涨幅来了之后在做裂变。 以上需要优化的几套房产出手之后，如果子弹能在200以上，建议优先考虑建仓一线城市，北上广深。 剩余子弹继续开发老人票，入手武汉的主城区内的产业领涨区和低价潜力区。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，琨御府，百步亭和谐里，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 关山大道单价2.2左右可入。

提问：武汉投资房产哪里比较好？

回答：纯投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 不限购区优先汉口北，关注清能正荣府和联投汉口郡。

提问：房姐你好，我有个朋友他爸，超过45岁想在武汉买房(限购区)，有什么途径啊？我这个朋友本身是武汉户口，已经结婚了。

回答：1.男满60，女满55，老人可以通过投靠子女落户，落户成功就可以买。 2.其他破限购方式: 积分落户 军官证 54大法 法拍房 公司购房 硬过户

提问：新人首问～坐标汉口，人到中年，婚后购2套房，江城华庭120平自住，房产证是我的名字，我的商贷已结清，证满5年；还有一馨悦国际的小户型出租，用公积金贷款，房产证两人共有，余23万贷款，老公征信无贷款记录，现在想购改善住房，兼具增值投资，手头可用100，没有老人票可开发，女儿的sfsd想留到后续她京沪用； 问题：1如何破限购，我们是小白，还请详细讲解具体操作流程；2，请帮助推荐几个性价比高的汉口楼盘；3，江城华庭还有没有继续持有的价值，现在我们要如何优化配置；以上还请睿智的房姐费心指点，谢谢！

回答：破限购3个方案: 1.把馨悦国际贷款还清，房子都过户到你名下，老公房产证去名，离婚。腾出老公的首套和二套房票买2套。 2.把馨悦国际的贷款还清后，2套全款房可以操作抹房查，不离婚，也可以继续买入2套二手房。 3.把全款房过户给女儿，离婚后可以腾出你们夫妻的4张房票。只要女儿的处女贷没有用，都不影响一线城市的sfsd。 汉口性价比的新盘: 幸福时代5期，百步亭和谐里，星河2049，美好香域。 江城华庭小户型占房票，房龄也老了，可以考虑出手裂变2套低价盘。

提问：漂亮房姐姐您好！ 外地人，武汉无购房资格，看了您的分析，想纯投资武汉，现在可以入手哪里呢？请指教谢谢！

回答：你好，不知道你的子弹多少呢？ 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。 中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，联投光谷瑞园，花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5-1.6左右次新盘都可以入手。 目前破限购的方式: 大专学历 积分落户 军官证 54大法 公司购房 硬过户 法拍房 代持

提问：美丽房姐，学位房和区别大吗？初中还有必要买吗

回答：有区别 重点在“区”，是由教育部门根据每年片区入学生源及学校招生指标划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这种范围内房子叫做。 学位房重点在于“位”，一般就是开发商和某名校有联建关系或者合作关系，购房者买这个房子就带一个上学的指标。

提问：MIKE提问，房姐您好，新人首问：武汉，我和老婆婚前在盘龙城各按揭一套房，我是混合贷，婚后已还清；老婆是公积金贷（在还款），婚后我参与老婆公积金贷款共同还款；婚后于2016年在蔡甸地铁口商贷一套房，以老婆名义购买，贷款利息有优惠，我是共同还款人，提交流水、收入证明，尚在还款。现有子弹70，想到江岸购一套小二房解决孩子市内上学，目的落户、自住、投资。通过LH解决房票，若我婚前名下房产归我，老婆名下婚前、婚后二套房归她，请教：1.我再购房算二套吗？可否用公积金贷款2.如果商贷是二套吗？3.如何将三套房产都归老婆所有，这种情况可否操作SFSD呢？4.江岸除了后湖，有其他洼地？台北路如何？盼解答，感谢

回答：直接离婚，你名下有一套全款房，再买都算二套。 可以公积金贷款，额度50万。 全款房可以婚内房产证加老婆名，再去掉你的名字，腾出你的sfsd 目前汉口投资后湖，台北路需要淘笋。

提问：房姐姐， 武汉阳逻，环湖花园有套步梯6楼毛坯单价4500，112平方50万，接近0首付，只需要后期5万左右的费用，值得买吗， 能先买下再到沈阳去淘一套吗，手上只有15万的子弹，真的很急 我的征信很好，老婆征信有个6次，怎么解决购房问题，担心不能贷款 前几天差点给定金了，想起房姐就果断加会员了，感谢你给点建议，

回答：夫妻1人严重，除了洗征信之外，的方式就是离婚后用征信好的一方买入。 0首付+分割出租，入手价低长持风险不大。 可以入手沈阳

提问：你好房姐， JLH,稀产 是先要把公积金贷款还完吗？ 问下中粮光谷祥云挨着光谷生物城，会不会有污染？ 联投光谷瑞园1.3万，120平，首付二套房5成，可不可以入？ 城投四新之光，中粮，瑞园，三个排名是？

回答：是的，公积金贷款如果在征信上体现，需要结清贷款。 生物城是研发部门，不是生产，投资无所谓，如果自住，介意可以回避。 瑞园可入 别排名了，抢到的概率非常小，三个盘都试试吧。

提问：房姐 五月在东原启城一期买的工抵房，现在交房拖延了三个多月至今备不了案。该怎么办？

回答：你去做下产调 这套房是不是已经备案了？ 看看这套房是否已经解压，解压之后才可以正常备案的。 目前来看八成是有点问题的，可以直接要求赔偿违约金

提问：武汉法拍流程？大致的主要费用 法拍房是否可以办理商贷？ 所有的房款都打到法院指定账户？

回答：#法拍房常识# 一、什么是法拍房法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。 二、拍卖流程竞拍前实地考察——注册拍卖账户——预付保证金——现场\/网络竞拍——缴纳剩余款项——过户\/清场 三、法拍房的特点 1限购政策 就目前而言，只要是司法拍卖的财产一般是不受限购政策影响的，但具体情形还是应当询问执行法院网拍对接人员。如北京就把法拍房也纳入限购范围。 2贷款 在以前，拍卖房必须要求是一次性付款，目前司法拍卖房产部分是支持贷款的，贷款类型均为商业贷款，暂不支持公积金贷款。或者很多人采用全款购入，再抵押出去来以抬高资金杠杆。 3价格 一拍为评估价的八折，二拍为八折之后的八折，三拍为八折八折再八折。也有的拍卖是个八折没有，直接按照评估价来拍。 四、法拍房的法律风险 1清场困难 现在的司法拍卖房，很多注明法院不负责清场，这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，尽量减少后期清场遇到种种阻碍问题。 2户口问题 户口过户属于当地公安局的业务，法院无权管辖。目前没有相关法律规定可以强制迁出户口，因此竞拍人可能过户了房产证、土地证却由于原房主未迁出户口而不能拥有房产所在地的户籍，这一点，购买的要尤为重视。当然，各地政策不同，深圳明确房产户籍联网只需要房产登记过户就户口过户；上海市是可以将上一个户主“空挂”，然后迁入你的户口。因此，应当在竞拍前咨询当地户籍部门。 3长期租赁的风险 拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法“买卖不破租赁”的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗承租人的租赁权。 4相关税费 针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费（3%的个税，契税和增值税）+拍卖（1%-5%）+融资成本（2%-3%）+其他关于该房屋被执行人所欠费用（物业费以及所欠的水电费等）。购房者切勿只看到“拍卖成交价"而忽略“最终支付费用"。 五、拍卖房捡漏机会大么 互联网已经渗透到了方方面面，司法拍卖也不例外。在司法拍卖上企图捡漏，基本上已经是痴人说梦。现在的司法拍卖成交价不但远远超过起拍价，也基本上超过了评估价，也就是说，从司法拍卖上买到的价格，基本上在市场上都可以买到。 六、参与法拍房竞拍有哪些途径 包括网上和线下两种，网上拍卖可通过公拍网或淘宝司法拍卖平台等；线下拍卖可以直接去当地法院了解情况。 七、法拍房水有多深 法拍房水极深，小白经常会被套路。如有些代拍公司标榜自己有内部渠道，可以拍到市场价6折的房源，骗取买家预付款；又如由于法拍房东各种欠债，催债公司找不到房东，就到法拍房里骚扰买家等。 八、竞拍之前需要特别注意哪些事项 1是要仔细阅读竞拍须知,充分了解房屋基本信息以及优劣情况； 2是必须要实地看房，因为不少司法拍卖房涉及经济纠纷，往往面临各种情况。 3是出价一定要理性。如果你要确定拍一套房子，一定要去中介了解市场价格，然后根据你的实际情况，设立一个限价，切忌冲动下单。 九、法拍房显示有抵押，会有什么影响 没有影响，凭法律文书过户。一般法拍房都会有银行抵押，有时候经常是两次抵押，那么过户时需要按流程一个一个走，解除抵押。 十、法拍房首付款需要几成法拍房没有首付概念，先交保证金，再按照拍卖结果，确定尾款，再将尾款按法院要求在指定时间前打入公告里的法院账户。凭银行的证明，去法院领取收据。 十一、如果竞拍到手后，房子未腾空，有老人、孩子或租赁者住在里面，该如何处置 有被执行人或其共同利益人在查封后还住在里面，可申请法院再次腾空，可以换门锁。如果涉及到老人和未成年人，也可申请法院再次执行。

提问：房姐又要麻烦你了，房子小白一个，计划年底全家回武汉，想武汉安家，子弹四百万，想一套自住环境好点，，二个孩子，一个明上小学，一个上初二，回武汉没有收入，要重新定位，不想让家人过多有生活压力，期待二年时间本人在武汉转行，还是要预有大几十万生意资金，请推荐一下一个自住四室两厅，一个投资房能以租养贷，能提供资本运作更感激不尽！

回答：你好，你的生活半径在哪里？武汉好学区都集中在武昌和汉口 武昌：橡树湾，百瑞景，保利华都 汉口：泛海，万科汉口传奇，常青恒大，二七滨江淘笋 汉阳：远洋 考虑租售比建议重点关注武汉几个产业区，光谷和沌口。05年以后的电梯房房，大面积低单价流派，通过分割出租缓解月供压力。

提问：房姐好，我和老公目前两人居住工作在湖北十堰，30岁，目前十堰两套房，一套预估60万无贷款自住在，另一套80万我的公积金贷款了15万，每月公积金冲抵还，出租在。 我们俩公司的总部都在武汉，他的在沌口，亲戚很多在沌口蔡甸定居买房，我们也希望有机会武汉买房，一是投资，二是孩子以后去上学，三是我们可能三五年去武汉工作。 五月他户口已转武汉，他省直公积金。手头现金凑60万，求助：1.目前还有15万贷款需满1年明年三月才能提前还清，现在以二套房商贷买房合适否？2.我们买完想先出租，回头去武汉再自住，可行否？ 3.想买汉阳房子但目前五成60万首付挑不到，是否要考虑蔡甸东西湖等其他区域？有无其他建议，谢谢！

回答：1.建议把15万尾款结清，腾出老公的sfsd买四新。有房票优先考虑主城区，蔡甸发展缓慢，不建议买。 2.可以先做分割出租，缓解月供压力。 3.外地全款房可以做抵押，子弹50左右也可以用老公的sfsd抢城投四新之光，兰亭大境。 不考虑蔡甸和东西湖远城区。

提问：房姐，我现在有四套买房方案在纠结，子弹100，二套但可以想办法一套。 1 我父母在南湖宝安加州花园的小洋楼有一套三楼的房子，现在一楼带院子的一户卖房，147平280万。（对口南湖二小） 2 万科新都会135平户型，我能拿到9个点折扣。 3 琨钰府162平，但是户型差，家里人都不满意。 4 朋友的房出售，武汉天地 4w\/平，5楼 155平。 还请房姐从自住和空间角度帮我分析分析。

回答：1.南湖楼梯老房不考虑，有一套自住就行，南湖板块定位是睡城，板块内非常成熟，缺少zf利好拉动，潜力一般。南湖学区已废，投资慎重。 2.新都会和武汉天地都是片区内的CEO盘，自住非常好，单纯自住考虑，更倾向武汉天地。 3.琨御府大户型单价低，很适合投资，但是自住差了点。 我的建议是自住买武汉天地，投资买琨御府或者1万+的低价潜力盘，加州花园做截断抵押融资。

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