我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，我们三家三口在武汉南湖有一套次新房，在保利新武昌有两套，还未交房。街道口有一套公寓己出租。房票已用完，现在我们看上保利上城下面五十多平方商铺，在规划的运动中心和商业之间，离地铁八百米。单价3万二左右，首付120万，贷70万，利率上浮10%。想问一下房姐能投资不？

回答：你好，一直不鼓励买商铺，因为商铺有商铺的价值评估体系，如果是重要的人流节点旁边，租售比在5%以上，流量OK的话，持有没问题。 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。 但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 商铺投资永远要比住宅的不确定性高太多，商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。 如果能开发出老人票建议做接力贷继续投资住宅，或者去重庆和沈阳这些不限购省会城市买，最后再考虑商铺。

提问：我现在自住北京青年路的兴隆家园一房一厅，我是做文化产业视频的，暂时没有孩子，我和对象北京社保都还没有满2年，然后也都不是北京深圳户口，对象东莞户口的，只有东莞松山湖那边可以购买！或者是说北京深圳如果有渠道购买，您建议可以购买哪里？ 结合我之前的问题

回答：主场在北京，建议北京淘笋。 工作居住证和54大法破限购最快。 一、首付120万 120万首付，可以说是北京上车盘的门槛。 当前北京的上车盘区间在总价500万以内，俗称红海市场； 上车盘的大多数物业存在上车门槛溢价，例如同一小区80平两居400万，40平一居300万，实际约有100万的的溢价。 北京总价500万以内，没有额外溢价，售价接近评估价，可以用首房首贷贷足，在首套按揭情况下依然保存低税率，并且有稳定的标的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间，以老公房和2000年左右老小区为主。 以上核心商圈的老公房\/老小区，具有三大优势： 1.公房交易只有契税（商品房没有），可以为原本不多的首付节省交易成本； 2.部分没有溢价，可以评估贷足； 3.潜力稳定 120万首付，只能使用首房首贷，首套贷足，可以购买总价300万左右老公房，通常我们尽量兼顾能做到两居，则需要面积在60平，对应单价5万的老公房，这一类标的主要集中在劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥一带。 二、首付180万 180万达到了上车盘的第二个阶段，可以在老公房和老小区中间稍微进行选择。 180万首付贷足，可以选择总价在400万左右的老公房，对应6万*60+㎡的标的，相比前者，可以选择一些更近的地段，例如团结湖-甜水园-金台路一带，大望路-双井一带，也可以面积更大一些的劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥等地的标的。

提问：你好，房姐，加入星球有段时间了，首次提问，工作地点在武泰闸附近，刚需首套自住，首付40一45万，新房丶二手房均可，请问有合适的项目推荐吗？谢谢

回答：你好，白沙洲片区新盘性价比的是东原启城，其次正商。如果东原小户型装修不让贷款，可以先借钱拿下，等按揭放款后补一笔信用贷。 二手房关注保利新武昌，保利上城，东原启城，复地悦城等。

提问：房姐好，华科体育馆隔壁2001年老小区（华城花园）目前自住，103平的两房，现在是直接二做首买光谷东绿地理想城或花山万科？还是直接卖掉光谷东和花山各上一套。

回答：房龄太老，潜力跑不过次新 配置: 关山大道+光谷东 关山大道二手房淘2.2的次新 光谷东新盘抢中粮和瑞园，二手房淘朗诗

提问：美丽的房姐，您好！坐标北京，之前听了您的建议在沈阳购置房产，现在有一个情况还想咨询，目前是JLH状态，两人一人一套，一套北京一套沈阳，都有贷款，孩子1岁，双方父母均在55以上，手上子弹100，想买西城或者海淀，即使老破小首付也需要200-300，想让您帮我出出主意，如何化解现在的矛盾，同时能否推荐一些西城或者海淀有没有好一点不一定特别好，而且首付可以我能够接受的小区，十分感谢

回答：北京稍微好点的学区，都在10万以上了。 北京现有的这套，要是尾款小于30%可以做截断抵押融资。 下图是北京比较抢手的，你了解下

提问：新人首问：你好美女，坐标户口都是东莞鄂籍，年龄47，自主城区一套麻涌万科一套小别墅，子弹700，夫妻均无工作，困惑：1、麻涌滞涨但今天穗深城轨通车稍有利好，需要卖出吗？2、目前深莞核心区域的房价以上涨20%多，有必要上车吗？上车标的？我妹深户，妹夫不通情理，用代持可以规避劣质影响吗？能配武汉吗如何代持？3、准备入股市做价投长持，资产如何配置？谢谢

回答：你好，麻涌并不算投资优质板块，城轨的通勤价值要弱地铁很多，加上开通前价格已有透支，所以幅度肯定达不到你的预期，不过既然开通了，不妨再等等，趁着一波热度适当加价出手。 深圳优质板块已经涨起来了，可以在没有普涨或者涨幅不大的板块里淘笋。所以，要不要跟，重点还是看具体的选筹价格。 目前可以在福田的皇岗.梅林.龙华的中心区.宝安的西乡等地方寻找机会。 后面有几种可能性： 1.热一阵子，年底节前出来政策限制，冷下来，回调回去； 2.多空僵持着，不一定回调，用时间换空间，过个一年半载，涨幅就夯实了。 3.网红事件为深圳带来大量新流量，继续上涨。 控制不了的代持就不要用。在深圳用54大法破限购，成本低 时间短。 深圳+武汉+沈阳的配置比较好。 留足2年月供，剩余子弹可以根据你的情况配置点股票，小赌怡情。

提问：房姐：您好。请问您怎么看中北路和徐东区域的投资价值。算溢价太高吗？为什么关山比徐东更有投资价值呢？

回答：中北路的2.5选不了次新好小区，2.5可以买关山大道很好的学区新房。 关山大道的成长性会更好，但要注意对应的客户画像，控制面积和总价。

提问：房姐，考虑到以后的孩子高考，落户天津和落户深圳哪个更好？您之前说深圳户口有价值，请问它的价值体现在哪里呢？

回答：当下孩子高考天津优势更大，深圳教育还处于劣势。 原因是深圳这个城市非常新，教育资源需要时间沉淀。但是深圳近几年开始慢慢重视教育，作为最后一个一线城市的门票，户口会越来越值钱。 未来的趋势：深圳户口＞天津户口，深圳的未来教育＞天津教育。

提问：房姐：你好！新人首问：19年6月份入手白沙洲新城阅璟台一楼的小三居103平方，首付60，商贷70，月供4600。请问这个区域的一楼有投资的价值吗？如果不具有投资的价值我应该如何操作为妥？刚加入你的知识星球，收获蛮多，烦请你指点迷津！

回答：你好，青菱板块属于投资的第二梯队，区域没有问题，长远看会跟着白沙洲涨，但是1楼入手要看入手价怎么样 一般是不建议入手1楼的，二手市场上折价10%，但如果折价足够多，入手风险也不算大。

提问：新人首问：女神好！ 琨瑜府(120平、130平、160平、170平、190平)； 中粮光谷祥云(106平、118平、130平)。 请问： 1. 上面二个楼盘，哪个楼盘更值得投资? 2.二个楼盘的户型，分别哪个户型流动性好些？ 3.琨瑜府适合做民宿吗？如果是，多大面积的适合? 请女神解答并说明原因，让我知其然，并知其所以然。谢谢您！ 我是首房首贷，首付够。

回答：你好，琨瑜府毛坯单价不超过2.2左右可入，附近就是大学，适合做民宿。 中粮光谷祥云如果抢到更好 关山大道短期更稳，光谷东需要长持。 如果子弹足够，更倾向入手2套低价盘。

提问：房姐好，东西湖坤城壹号算远城区吗？应该是不限购吧！汉口红旗渠路一套房是算限购区吧！还能买房吗？武汉户口，爷爷去买套孙子可以上学吗？我东西湖赛洛城一套房，算不限购区吗？还可买房吗？外地户口，刚刚才开始交武汉社保

回答：坤城壹号和赛洛城是远城区，但是限购 可以用爷爷的名字买，等你社保满二后再对敲给你 另外用爷爷的房子孙子能不能上学，需要看学校具体的要求，大部分好学校都不可以

提问：美丽的房姐，一个朋友推荐龙华羊台山旁恒大开发的盘恒大时尚慧谷，性质是工业用地，产权50年，单价2.7万，分3年6次付款，每次27万，请问合适入手吗？周边公寓单价也在40000以上，的不足就是要以公司名义买，请帮忙评估一下，谢谢。

回答：先说公寓的投资属性 1深圳市场的公寓没有住宅涨幅高，原因是不够刚需，不是非买不可，缺少学位属性； 税费高，流通性很差 2公寓没有住宅的杠杆好，因为首付五成，贷款十年，相当于首付多，月供压力大； 3恒大时尚慧谷非常偏，未来租金少的可怜，自住也不太可能。附近的住宅也才4万左右，公寓不可能到这个价的。 如果真想买公寓自住，建议买位置好点的。 4能落深户，买住宅的，肯定是比买公寓回报高

提问：新人首问：房姐您好，我刚毕业一年多，23女，大专，短期不考虑结婚，武汉没有落户，家住孝感，在武汉工作，以后打算在武汉生活，所以想在武汉买房，但是手里现在存款能凑到15万，暂时没有找父母凑钱的打算，资金太少了您还建议我买吗？买哪里呢？怎么买？谢谢。

回答：你好，子弹15，在武汉能买到的盘基本都是远郊区的，没有投资价值，自住也不方便。 如果月供能力不错，可以考虑三环内淘笋，通过gpgd的方式降低首付比例，重点关注白沙洲 四新 光谷东和后湖板块。 父母能支持买房就更好了，子弹扩充到30以上，可以关注白沙洲青菱，花山板块，江夏 文化大道地铁沿线，盘龙城板块。单价1W-1.3W左右可入。

提问：新人首问：你好房姐，我们现有一套紫润明园90平米和2套北湖凤凰城111平，其中一套有90万的贷款，两个孩子10岁和2岁，生意有一定现金流，想在汉口这边换一套200多平的的四房，既能改善住房条件有可解决两个孩子上学的问题，不知道有什么推荐，什么时候下手合适，紫润明园的房子还有上升空间吗？谢谢你，上次你未看见信息，盼尽快得到你的建议，谢谢

回答：你好，长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。 紫润明园建议出手裂变。 不知道你子弹多少，自住比较推荐泛海国际，年底可以淘淘笋

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