我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好 房姐 男33岁 目前JLH。在武汉有一公司年收入40W。老婆年收入5W。父母做物流年收入20W. 目前父母名下沌口金色港湾五期有一套房188平方 抵押贷款230W，月供1.3W。每年需要还本金15W。今年年初自己名下购买远洋东方世界观144平一套。月供1.5W 。自己名下司门口4楼商铺一个估价100W。一年1.5W。老婆名下无房无贷。家中还有蔡甸拆迁房3套。预计明年年底交房。现在每月还款差不多4W。手上子弹40W。信用卡欠款80W。微粒贷金条借呗欠款20W。感觉每月还贷压力大。请问如何调配资产，请赐教！

回答：蔡甸的拆迁房涨幅弱，交房后可以出手 商铺租售比低于4%也可以出手，高于4%做抵押融资。 金色港湾做分割出租缓解月供压力。 手里的房产需要重新优化配置，远郊房产置换到主城区。

提问：房姐你好，本人（女）目前在汉口菱角湖工作，想买婚前财产。 预算90w以内（商贷，压力不想太大），子弹35w，sfsd。 需求：自住兼投资，上班方便，好租好卖 看了很多小户型住宅： 东西湖：美联一期（47平，2室1厅，14楼，南，91万） 汉阳：人信汇一期（47平，1室1厅，16楼，北，88万） 江岸：东立国际（43平，1室1厅，2楼，北，88万)（38平，1室，8楼，北，81万） 江汉：华南国际广场（30平，1室，4楼，北，75万） 都是老证，东立装修最差 问题1：按地段排序，哪个，哪个之后涨幅会？ 问题2：纯自住的话选哪个会更好？ 问题3:有没有更推荐的房源兼顾自住和投资？

回答：你好，如果考虑未来潜力，其实这几套都不算优选。 1.小户型一居室是房产生物链的端产品，涨幅弱，上车门槛高，占房票。 2.东西湖美联属于远城区，涨幅不如主城区低价盘。 3.东立国际房龄比较老，未来会慢慢跑输大市。 更倾向淘后湖地铁沿线，单价1.7左右的小2居次新盘。价格不高，洼地未来会补涨。通过gpgd降低首付，二手房可以通过分割缓解月供压力。 另外新盘可以关注幸福时代5期的小2居，单价1.7左右，首付正好够得上。

提问：新人首问！现有房2套：华润中央90平，公积金贷款（计划目前出租，娃大了回去住着养老，不想卖），一套无贷实小本部老破小40平（计划老人住四五年），计划接力贷购入紫阳金利屋90平一套（估计六七年内自住为主），问题：1.学区老破小是现在卖还是娃小学上完卖？2 是紫阳金利屋4楼25000是不是贵了？还有更好的资产优化方案吗？

回答：1.老破小如果暂时没有拆迁计划，尽早出手，跟下家商量，暂时保留学位即可。 2.低楼层折价5-10%，单价控制在2.3左右入手比较合适。生活半径在附近可以入手。 从投资的角度考虑，更倾向裂变2套低价潜力盘，投住分离。 目前推荐四新 白沙洲 后湖和光谷东板块，单价1.5W左右的楼盘，未来涨幅更大。

提问：房姐，你好，我和我的朋友刚毕业一年，准备在武汉买房，他刚办完落户，昨天看了半天房就交了定金，是在汤逊湖庙山那里，我是打算首付50左右100平小三房打算，请问下有哪些比较好的楼盘呢？生活和教育都可以的。或者是未来规划比较好的地方。

回答：你好，考虑未来潜力，庙山定金建议退掉。 庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住。 投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：房姐，今天刚到武汉，就近参观了武东 海伦国际楼盘，95平米小三房1.15万，销售说容易购到，不用代抢。请问这个盘怎么样，和白沙洲南益和长投兰园相比。 海伦国际我看离市中心相对较近，附近1.5公里有个19号地铁口。

回答：海伦周边环境太差，以前一直卖不出去的一个盘，现在新盘价格都涨起来了，价格低反而成了优势。如果能接受环境，可以买。 南益和长投性价比更高。

提问：新人首问：请问房姐我在沈北新湖用一万定金定下了一个四楼 1.我工作太忙没有亲自到楼盘看看，想过几天去，说到时不喜欢可以退还定金，主要是这套房能等社保。不知我的这种做法是否恰当？2，当时说是特价7350，91平的户型很不错也不挡光，还有25000的团购费，不知我是不是被坑了？

回答：你好，4楼还是建议去实地看看，采光可能有影响。定金因为不是你本人交的，可以退。 4楼这个价格加上团购费其实性价比还不如对面的富力，还可以买正常楼层。 建议先去实地看看房，再做决定。

提问：房姐，你好。 准备深圳上车，70％投资，30％可能自住。现有子弹300＋用于50%首付。初步圈定西丽。目前在塘朗城东，华晖云门，宝能城，水木丹华间纠结，急求比较！ 我们较偏向单价偏低的塘朗城东，但担忧其50年产权及偏小的小区规模。 恳请帮助综合分析一下？

回答：塘朗城片区分析： 这个均价站上9万的片区，竟然还有塘朗城这个低价盘（均价6万），这个盘是不是就是传说中的大面积低单价呢? 其实不然： 1、小区两栋楼，深圳地铁开发，小社区，花园经适房标准，我一再提示，投资不可小社区； 2、利用率低，115平三房在售690万，套内面积92.2平，相比宝能城89平的四房830万套内93.2平，比较尴尬。 综上，我们看一个社区，可不能简单的看单价，在配套、楼龄类似的情况下，社区环境、利用率也是我们需要重点考虑的指标。 这个片区次新盘再加上宝能城二期还是有不少二手供应量的，能不能投资？ 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、塘朗城利用率太低，宝能城一期、华晖云门朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，塘朗城东并不算优选。 感谢付费！

提问：新人首问：房姐你好，现有武汉江岸区黄孝河路同安大厦住房一套，手中无米，急需置换住宅环境好一点的新房给小孩读书。1.不知道现在情况下我是继续观望，还是挥泪甩卖好！2.同安大厦的房子都以出租办公为主，地段也还可以搞不懂为什么涨不起来，我2011年买的，现在那边单价也就1万多点，还值得继续持有吗！3. 这房子半年前就已经挂在中介出售，现在我以什么价格出售合适？4.若是成功出售，求推荐东西湖区的宜居楼盘

回答：你好，同安大厦这类房龄老 无小区 沦为写字楼、小贷皮包公司的老大楼空间极差 成交少，居住环境不佳，房龄老 跑不过周边的次新盘，不建议继续持有。 老大楼不好出手，需要一些技巧，卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 东西湖远城区的涨幅也很慢，很多人冲着环境好就买了，结果涨幅也非常弱，如果考虑纯自住，建议沿着东西湖挑湖景房，自住要看自己的喜好。 如果是投资，更建议入手后湖板块单价1.6左右的楼盘，新盘可以关注幸福时代大家 百步亭和谐里等，二手房沿着后湖地铁线到次新盘。

提问：房姐你好，非刚需，子弹60，只能考虑1.3左右的房子，投资。问下，花山纽宾凯麓院如何？楼盘南北两边都是山，楼盘在山窝里，看着感觉有些恐慌，想起恐怖电影里的房子了，后期好不好卖？这个楼盘多少价格合适？

回答：花山纽宾凯还不错的，单价1.3左右可入。 东湖高新：第四轮地铁建设规划定稿，19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近； 花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大； 周边地王1万以上；有优质教育；环境好，比较宜居；整体户型都很好，楼间距很大。长投没问题。 有山有水不好吗？现在看比较慌，地铁和其它配套起来就好了。

提问：房姐您好：最近准备投资商铺 在上海跟长沙之间做选择，然后对于商铺未来预期您怎么看？

回答：你好，能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。 租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。 要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内。 之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。 还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。 如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。 感谢付费！

提问：房姐你好，关注你几个月了，你的文章是每天必看的工作内容了。现在就个人有点房产问题咨询你一下。我在杭州工作生活，手上子弹220，月收入4万左右。现在自己有一套住宅，还有一张房票。因为杭州的行情一直不稳没有合适的机会下手，请问投资为主怎么进行房产配置，谢谢。

回答：你好，杭州二套资格首付比例太高，投资优先考虑以下2个方案： 1.你在杭州已经有房，且户口落在房子里，可以开发老人票。老人投靠落户之后，用老人的sfsd，做接力贷买入。最长可以贷款30年。 2.用你的二套资格全款抵押淘二手笋盘。萧山市北，5号线沿线，未来城，滨江临平，星桥，未来科技城都可以关注。 地铁沿线的二手次新盘都是我们的目标。 除了淘二手，目前杭州价格倒挂的盘建议都抢一遍，短期内有确定。 杭州现在不是建仓的时机，非笋勿入，保证确定。

提问：亲爱的房姐，54大法在哪里？

回答：都在精华主题里 54大法 离婚析产释疑： 1 房产不联网，单个城市计算套数；贷款征信系统联网； 2 无贷房产登记在夫妻双方名下，离婚析产去房管局直接更名； 3 有商贷或组合贷房产登记在夫妻双方名下，离婚析产后，需要做通银行工作，更换房贷抵押证从两人名变为单一人名，后赴房管局净身出户； 4 有商贷房产登记在单一人名下，直接离婚析产房产过户； 5 有纯公积金贷款房产登记在夫妻双方名下，直接离婚析产房产过户。 6 中心核最后再析产，先把其他核房票打空，需要注意的是所有房子都不要上中心核的名，中心核离婚名下既没房子又无贷款记录，清白的很。 的风险是感情风险，房产增值是对夫妻双方真挚感情的奖赏，考验真情的时候到了。

提问：房姐你好，坐标宁波，有套300来万市场价自住(夫妻双方贷款，还剩120万的公积金➕85折商贷)，还有套200全款房可卖。研究生学历，目前学历落户杭州。手上子弹40，家庭年入60。请问如何优化房产配置？杭州，武汉，长沙？

回答：你好，有杭州房票，建议优先考虑杭州。200万全款房如果潜力一般，可以出手裂变。 杭州虽然价格不低，但是不少楼盘价格倒挂都在5千以上，倒挂新盘，有确定，抢到可以无脑入。 用你的二套资格全款抵押淘二手笋盘。萧山市北，5号线沿线，未来城，滨江临平，星桥，未来科技城都可以关注。地铁沿线的二手次新盘都是我们的目标。 剩余子弹，开发武汉房票，继续入手三环内低价潜力盘。

提问：新人首问，美丽的房姐，您好！坐标郑州，子弹35想在郑州投资1套房子。目前看了郑东新区商都路和前程路的东悦城，87.5平带装修（比精装稍差一点）12000均价只有1楼和顶楼27楼；还有一个是航空港区融创空宸港院106平花园洋房精装修12000不到也只有1楼和顶楼7楼，哪个更好一点，潜力更大？现在商品房太多担心未来出手问题，还有郑州那个片区比较适合投资？没多少钱好纠结啊

回答：这个2个盘对比，融创品牌优势更大，但是融创的位置并不好，一直被嘲笑是富士康内部员工房。 融创首进郑州，为了一炮而红，在价格上让利很多，高层的价格买洋房，性价比很高。 未来发展看好，可以入手。

提问：房姐，看中一套法拍房，但是没有经验，不知道会可能遇到哪些有风险的坑，想提前做好准备工作，望能先指点一下。然后图片里面的拍卖时间，为啥有三天，应该什么时候参加竞拍呢？

回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。 法拍房的玩法不是公开去拍法拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。 流拍，流拍后处置，判决过户... 法拍的成本，不是挂牌价。打点官司，执行时间，清场，债务，户口...每一步都需要钱和精力。 拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300 如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。 一般65%开拍，110%成交，因为不限购； 有专业流拍，你和他竞争，他出高价然后流拍继续拍，拖到最后你不可能抢的过他；。

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