我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：宋家岗新力帝泊湾的房子月底交房，目前已经挂中介，最近新力二手房不满二的成交价是11300元一平（税后净得），买家付中介费，个税，增值税，摊入购买成本，基本是一平970元，实际购买单价会到12270元，宋家岗周边带装修的新盘，华发，中城，卖12500-13000，，但是销售情况一般，平销。 房姐，如果11300的单价卖出新力，扣除贷款利息，茶水费，契税，维修金等费用，基本是平出，没有盈利，家人也不同意用54大法避税，这种情况下：1、满二再出售新力的房子，满二前，精装修房屋空置不出租；2、明年3-6月，不满二年卖出，置换光谷关山大道的房子。 不满二多7万的税，房子少卖7万，是否值得置换

回答：建议现在开始淘关山大道，有性价比高的先付定金 签远期合同拿下。年底是淘笋时机，趁着武汉还是淡市，置换最合适。 你的房子先挂个稍微高点的价格。

提问：新人二问：无所不知的房姐，现筛选出两套房源，1北京十里堡附近95年小两居，南中层电梯房，如果入手也可自住，离上班很近，单价6万是不是太贵了？房龄大的话后面是不是不好出手？2角门附近98年中层小两居东二类经适房，单价4.8。3劲松附近97年低层两居南北单价6。咨询房姐，这三套怎么选，哪个性价比高以后也好出手

回答：北京判断能不能入手，需要具体到楼盘 90后的老公房才是上车盘的主力，仔细观察你会发现，其实90后和70后的老公房价格差异不大，的区别就是贷款年限。 经济房不能单纯的看单价，要算上税费，综合评估价格 区位上劲松>十里堡>角门，具体还是要看房源 尽量淘单价5万左右的

提问：房姐姐，我坐标武汉，近日准备置业啦，在考虑哪家银行贷款问题，不知有攻略吗？对于武汉来说哪家银行最合适？十月八号后签的话首套房利率更合适吗？

回答：新盘只能用开发商对接的银行，选利率的。 二手房可以找外资银行做按揭，比如汇丰，华夏，利率低。 ，部分银行是10月8日开始实行。 第二，建议先去银行查征信应该可以按照目前的利率实行，具体也实施也是看银行，需要跟你的贷款银行落实细节。 第三，调整以后差别也不会特别多。

提问：房姐好，我和老公在武汉各有一套房，都在南湖，一套是东方莱茵124平米自住，一套公园九里出租，现在想在武汉升级自住的房子，但是工作又长期在中山，觉得中山也应该买套房，纠结了，手里有200，不知道怎样好，中山石岐新楼盘万科开发的金域中央值得买吗，武汉的融创我也喜欢，想请教指点

回答：中山自住可以买，关注石岐区兴中道两侧，博爱路两侧。万科自住没问题，但是入手价略高，短期站岗。 中山上一波涨完，会等下次启动，估计要3年左右。 南湖是居住区，未来没有暴击，建议出手一套，开发1张深圳房票，大仓位留在一线城市。或者开发2张武汉房票入手2套低价潜力盘。 融创是CEO盘，短期内不自住，不建议买入。

提问：房姐好！如何查卖方的学区使用情况？即将买东湖高新的了，政策要求6年内不能使用第二次，我如何确定对方有没用过呢？

回答：1. 去居委会查询，特别要注意居住证占用学区情况 2. 直接去片区派出所，查询户口迁入迁出记录，尤其是有没有适龄孩子户口迁出记录 3. 去学校查询，但学校不一定会配合提供这方面信息

提问：房姐你好，我们三家三口在武汉南湖有一套次新房，在保利新武昌有两套，还未交房。街道口有一套公寓己出租。房票已用完，现在我们看上保利上城下面五十多平方商铺，在规划的运动中心和商业之间，离地铁八百米。单价3万二左右，首付120万，贷70万，利率上浮10%。想问一下房姐能投资不？

回答：你好，一直不鼓励买商铺，因为商铺有商铺的价值评估体系，如果是重要的人流节点旁边，租售比在5%以上，流量OK的话，持有没问题。 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。 但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 商铺投资永远要比住宅的不确定性高太多，商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。 如果能开发出老人票建议做接力贷继续投资住宅，或者去重庆和沈阳这些不限购省会城市买，最后再考虑商铺。

提问：睿智房姐，你好！目前有40W，做自媒体的，年净收入十几万。想在郑州买房，房姐帮推荐一下买哪里合适呢？我没有购房资格，找大的房企买房是否可免费破限购呢？多谢指教。

回答：选筹：中等及以上品质次新三房\/四房\/大户型作为增值航母（对标中产家庭），2房小户型作为流动资金安全保障。 区域：最近东区北龙湖爆出单价破十万（个别户型），看似危言耸听，但其背后反映的是东区IP愈发强烈，其单价\/总价已经超出绝大多数的其他区域别墅。 未来潜力区域依然在围绕东区核心区四周的次中心地带。总体来说，东部和东南板块具备更好的价值支撑和溢价空间。 大开发商不会配合破限购，最简单的方法用54大法破限购。

提问：坐标海口，打算把首套卖掉做置换的首付，大概100w,手里还有20万左右的子弹。因为另有一套再还的（这个不能动，给俩娃上学的）。根据这个情况需要7成首付，也就是说我们只能置换180w的房子。目前有一个观澜湖的拎包入住洋房，但是配套没有医院和菜市场，价格特别合适，大概170w左右，户型，景观没得说。但是老公觉得偏僻通勤浪费太多时间，他中意市区的房子，但是是毛坯房，总价约210w，首付需要杠杆再借20w，这样会加大还款压力，还需再酬约15左右的装修和家具钱，会影响生活质量。我该如何选择？顶住压力降低生活质量买市区的毛坯，还是入手近郊舒适盘？

回答：你好，海口自住+投资，买市区。 一套核心城区，未来空间也更大。 房价的本质是效率 买房的三个重要因素：地段，地段还是地段。 地段的本质是什么呢？就是周围配套齐全，要学校有学校、要医院有医院，要超市有超市…你一天可以做很多事情，上学不用接送，出门就可以买菜，不舒服左转就去医院，效率非常高。 地段好的房子，配套齐全，价格就贵。配套其实就是一出门就能享受各种社会服务的一个效率的体现，房子的定价本质上就是为效率买单。 市区换远郊容易，远郊再想换市区，难。 年底降价盘，多也可以多淘淘二手笋。

提问：新人首问，福星慧誉汉阳城云顶怎么样？还有就是招商一江璟城和武大边地质医院家属楼老破小那个更合适？

回答：云顶住宅性价比很高，大概率也是学区 招商的优势是学区 老破小并不是投资 如果是从投资角度排序: 云顶>招商>老破小

提问：房姐你好，（新人首问）沈阳10号线长青地铁站旁2005年左右房，单价5000多，就是楼层6\/7，而且有一个房间是顶楼，可以入手吗？

回答：二手长青街可以做gpgd，单价5千没有下跌空间。 买10年以上的房子需要精挑细选，楼梯房如果品质差很可能砸手里，看的是哪个盘？

提问：新人首问：智慧的房姐，您好！本人武汉户口，武汉有一套房（96小三房）自住，现有子弹80想买二套房投资保值（有自住改善需求），去看了青菱新区的旭辉华宇江悦府、三环内的正商金域世家，江悦府这边二期楼王 22号楼的中高楼层133平四房带装修单价1.32，正商115和127的，115不南北通透，单价都要1.55以上，两盘都均带2500装修，但正商这边装修带暖气、新风，装修好于江悦府，周边地铁商业配套都好很多。 有几个问题想咨询下： 问题一、这两个盘哪个更适合入手，性价比更高？ 问题二：现在入手，110左右的和130左右面积的应该选哪个？像130这种四房的大户型以后好出手吗？

回答：你好，投资优先三环内地铁沿线，东原如果下一期单价涨到1.55了，就没什么兴趣了。不如买正商。 青菱片区主要是拼价格，原则是单价1.35以内可以入手。 110平的3居，未来接盘侠是1胎刚需改善家庭。 133平的4居，未来接盘侠是2胎刚需改善家庭。 这2个户型流通性更好的是110平，但是自住选择133平自住更合适。 优先正商吧。

提问：1、武汉的近郊和选郊怎么分，离光谷广场多远算近郊，多远算远郊区，2、光谷东中粮1.8万买入的话，会站岗几年，损失几年的涨幅，3、光谷东风长持要持有几年，五年，八年还是10年，超过8年再卖，房龄算老吗，看其他的回复，光谷东产业人口导入还要5年，现在买光谷东中粮，好出租吗

回答：近郊的定义： 1.差不多是上班族平均通勤距离 2.规模建成区的边缘，城乡结合部，繁华商业将到未到的地方 这两个标准，绝大部分情况下应该是高度统一的。 远郊的定义： 1.显著高于上班族平均通勤距离 2.显著远离建成区的边缘，比如距离5-10公里或更远。 远郊比如汉南蔡甸阳逻葛店江夏很远很远不限购的那些地方 城乡结合部比如十年前的南湖后湖，三五年前的四新，和现在的白沙洲。 1.8的光谷东最近3-5年是没戏了，人少，租金低

提问：美丽的房姐: 工作地点在壕沟，自住+投资，5年出售，预算总额不超过200万。目前在三个选项之间纠结:金地格林东郡或清江山水，保利拉菲或保利蓝海郡，新路村地铁口的新盘翰林尚苑（125平10楼带硬装，总价188万）。请您指点迷津！另外，年关迫近了，2020年武汉的房价走势众说纷纭，是按部就班找房买房，还是等年后房价的动向再出手？

回答：你好，优先关山大道，金地格林东郡是最优选择，单价控制在2.2左右。 另外几个板块，都不属于产业领涨区，未来发展一般。 保利拉菲或保利蓝海郡只适合自住。 楼市的启动一般有以下几个特征: 阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情） 阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I） 阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II） 阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情） 武汉已经横盘近3年，四新和白沙洲地王盘开始拉升炒作，我们猜不透zf的心思，但也可能是新一轮行情的开始，刚需进场越早越好，年底之前入手赢率更大。 感谢付费！

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