我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客，我觉得怎么这么困难，首付如果还要筹或者借款，以后加上月供，在北京收入30万左右，感觉第二套买的就很吃力，压力山大，请问这种多军怎么操作，操作足够的首付和现金流去还房贷？

回答：剩余子弹用来还月供。 新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。 而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。 所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下： 1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

提问：房姐，我现在负债都三十万，能跟您学炒房吗？有方法吗？

回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。 而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。 所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。 先筹子弹吧。

提问：没有早点看到房姐的帖子.在今年12月1日东莞万江欧景城买了套房签了合同.本周提交申贷.临时决定买的房子就看了一次.所有费用算下来2.2万一平了.感觉买贵了不少！我们本来是计划两年后在长沙买套的.奈何现在没有资格.我在8月才开始买长沙的社保.老公突然在11月中旬决定先在东莞买.于是半个来月就定了.我们是打算明年从深圳搬去自住.我的工作需要变动到东莞.宝宝明年下半年上幼儿园.现在问题：1.东莞套房是夫妻共同贷一人一证，对以后长沙买房的影响和后续如何操作可以算首套三成买？2这个东莞欧景城是否有前景？上涨空间大概有多少？感谢！

回答：1.是只上一个人的名字，贷款上了2个人的征信，长沙买房算二套，除非全款抵押，或者开发老人票买。 2.东莞投资梯队是松山湖板块，南城西平板块属于第二梯队，长远看会跟涨。入手是市场价，有轻微溢价，不过也不算太贵。

提问：新人首问： 房姐你好！本人现有汉阳十里铺附近一套130平全款自住房（我个人名字），健康谷83平投资房一套（夫妻双方名字，组合贷款，老婆的卡还贷，今年8月办的证，目前未装修空置），买了一套朋友的华生城市广场四期还建房（88平全款，已装修给老人住，划拨用地目前未办证），老人名下在汉阳赫山路有套60多平老房子目前出租。现在手上有子弹200+。 1、目前的房产配置下， 健康谷是空置短期持有好（3~5年），还是装修出租长持好？ 2、想做房产投资，应该多关注哪类房子？哪些地区？我这种情况，可以投资沈阳等地的房子吗？ 3、办JLH的话，是先离婚还是先办析产啊？有贷款的房子能析产到我的名下吗？

回答：你好，现有资产需要重新梳理，置换成优质资产。 1.蔡甸短期内发展太慢，租金不高，暂时空置。不限购区并不是投资，涨幅跑不过三环内主城区，建议等待下一波涨幅来了之后出手裂变到主城区。 还建房没有杠杆，涨幅一般，没有证只能自住。 老人名下的老破小，短期内如果没有拆迁计划，可以考虑出手裂变。 不知道全款房具体是哪个小区，如果是次新可以保留做抵押融资，如果是老房子也可以考虑出手裂变。 2.子弹200+，优先买深圳，大仓位放在一线城市。在职业多军的资产配置观念里，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。 城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错。 武汉开发2张房票，入手关山大道+低价潜力盘。 投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。 琨御府，中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋，关山大道沿线单价2.2的次新，主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 武汉房票用完再考虑沈阳建仓，子弹50，并发2套沈北低价盘。 新手留足2年月供即可，尽量选择租售比高的盘。 3.离婚需要先把贷款还清，房产证去名才行。

提问：亲爱的房姐，工作在汉阳四新，目前子弹100，自住+投资，兴华御水澜湾150平，没满两年，目前均价单价1.5万左右，请问单价多少才够笋呢？ 中介说高评低进，可以省税费，请问是如何操作的呢？

回答：兴华其实可以淘到单价1.3-1.4的 要是业主能配合满二和54大法过户就更好了 高评高贷： 某些房子因为售价便宜，或者小区评估价比较高，所以评估价比售价高，然后还可以进一步拉高评估，这样贷到金额更多，减少首付，提高杠杆。 低进： 是为了少缴税，把过户价报低。 武汉没有三价合一，所以还可以操作高评低进。

提问：南通现在买房前景如何？

回答：你好，南通长远看没有投资价值。 要想富，先修路。环一线在固投潜力上，比强二线差很多。 强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。 当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。 环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

提问：房姐好，房产证已经过户了，但是银行没有放款。 向借呗微粒贷能不能用，需要还点xyk ……怕上zx，有影响放款！

回答：别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。 建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：美丽的房姐，你好，我是新人首问，我现在北京东二环朝阳门工作，想在北京定居，目前和男友手里一共有170 个子弹，他在天通苑附近上班，今年7月将有买房资格，他想买天通苑的房子，由于房价较五环内便宜，且面积大，而我想买城里的老破小，觉得上班方便，可以省下很多通勤时间，虽然住着可能将来人多以后会比较拥挤，目前他不同意我的观点，我也不同意他的观点，僵持不下，有没有什么好的办法，能同时满足两人的要求？另外买房时需避免哪些雷区？

回答：你好，170万市区老破小是上车盘，天通苑大面积低单价是投资。 首房首贷的话，买套400万甘露园\/十里堡\/酒仙桥\/劲松的2居老公房。 或者建议你刷几张卡到200-250万首付收藏一套天通苑200多平的大面积，天通苑更适合底仓充足 能放弃流动性 长持10年左右的职业多军。 北京买房贷款的最优套路很固定。 要么用首房首贷购买满五的商品房，老实缴税，但踩在政策达标线以上，不接受惩罚。 要么用全款，指导价过户最省税，然后抵押贷款。 还有一种比较小众，买老公房只有契税。

提问：新人首问，房姐您好，坐标西安，以前总是低着头往前走，错过了不少好的机遇，人到中年了现在想换个活法，做些投资看能不能更自由些。家里现有一套大明宫附近18年房龄的多层房准备出手换现，保守有60w，子弹40w，除去生活费用年入10w。郊区有自建房暂时不用担心住的问题。但几年后还是需要在西安购入自住房的。不知该怎么规划，有想，一部分付首付先购一套曲江二期房保值，以便几年后换房，另一部分做投资，还不太清楚投资那里好。比较困惑怎么安排好。看了房姐的好多问答很是佩服，想问问智慧的房姐，如果是您，您会怎么安排和规划？感谢！

回答：你好，西安短期内继续凉凉。 等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。 西安土著可以专注二手淘笋，疫情结束之后看看能不能捡漏。

提问：新人二问，接上次。今天看了房姐的回答，也看了一些知识。更想问了。上次说可以出手老破小，购入单位老房子。当前该学区小区有5层2套，0几年盖的，7层1套，9几年盖的，出售，都没电梯，总高都是7层，面积都90多。7层那套总价低近30万。按您的教程，肯定应该选单价低的，但肯定到时候还是要住着上学的。请问如何选?如果等明年卖老破小，会不会影响购房。是否需要今年抵押出去，然后购入公证?因为房票2已满，只能公证。另外，附近有一口价的不限购改名房卖电建洺悦府，公摊很大4梯4户，总价200＋，高层。不要房票，是否有价值?老破小和这个，对口同一个很一般的小学。又想上好点小学又想赚钱，求指路!

回答：1.选择哪一套，需要有详细信息再做判断，比如楼盘名称 房龄 装修 户型等。 一般来说建议选择00年后的，房龄尽量控制在20年内，流动性会更好。可以再压压价。 2.有看好的，先付定金，拖延流+远期合同，现在是淡市，拖3-6个月应该问题不大。你的老破小春节后挂出来吧。 3.电建洺悦府要是房源靠谱，单价足够诱惑，可以考虑先入手，做个ABC单直接出手赚个差价好了。

提问：房姐好！请问淘房子，房源信息APP目前我用的绿中介，还有其它靠谱的APP推荐吗？或者您一般关注哪些APP？能否推荐几个呢？

回答：安居客，房天下，我爱我家，58…大部分信息都是中介钓鱼的。 房地产是一件非常本地化的事，你只有实地去看了才知道这房子楼下是不是大排档，有没有营业到凌晨；才知道地铁直线距离200米，步行为什么要10多；才知道为什么明明是8楼，采光还是有问题。 房产类app极大的提高了我们信息获取的能力，特别是中介这样房源较为真实的平台。但买房是大事，和房子打交道最忌讳的就是云操作。

提问：美丽房姐您好，个问题，我和我老婆名下每人一套房子，各只写上了各的名字，都是婚后财产，都在贷款中，若把一人户口转入武汉，怎样变为在武汉首套刚需，即可付三成？，第二个问题，国庆看了好多板块，光谷东，花山，白沙洲，四新，东西湖的杨家山，麻烦排下序，第三个问题，武汉的四环，三环，二环，难道价值体现一定是以环为标准吗？

回答：1.武汉本地没有房产都算刚需，但是武汉是认贷的，结合你们的征信情况，如果征信不体现外地房贷，可以直接首付3成。 如果征信只体现一套房贷，可以首付4成。 如果征信2套房贷都体现，建议把尾款少的那套先还清，在武汉买入按揭下款后，全款房做抵押融资。 在不还清房贷的情况下，可以买全款抵押或者通过gpgd买二手房，可以做到首付3成。建议先拉个征信报告看看。 2.这几个板块如果单价相同，优先光谷东。 很多新手都跟你一样，根据环线来判断楼市价值。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。 因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。 不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。 武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。 如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。 光谷的关山大道和光谷东因为有产业，所以房价比其他区域同地段价格更高，你观察沌口的房价也是一样。

提问：美丽的房姐，［新人首问］我们夫妻都在武汉光谷上班，准备将藏龙岛有80的两房置换一套三房，让2岁小孩在光谷上学，出手以后，子弹120。现在碰到两个问题：1.房子难卖，今年满二了挂在中介，挂的去年的价格，但是小区同户型有多套低价在售，一个多月了，带看量还很低。看卖房科技树，发现我已经高开了。请问房姐现在要怎么处理能把房子快速卖出去。现在置换时间合适吗？2.在看关山大道对口实验中学的房子。坐标城、万科城花璟苑、当代国际花园都可以，但是单价都2万4了，而且万科还有部分靠着铁路，当代房龄也大。清江山水便宜点但是房龄大，环境差。请问怎么才能在关山这片淘到笋盘，价位多少合适，有没有具体淘笋盘的方法和技巧？

回答：你好，年底是比较好的淘笋时机，单价2.2左右可以入手。 孩子才2岁，现在不着急买学区。 方案： 现在关山淘笋，有合适的先下定，远期合同+拖延流。 你的房子拖到明年3-6月出手。 淘笋技巧精华主题里有，可以查阅。

提问：房姐，你好，我30岁，贵阳北大资源梦想城有套123平的房，16年5300入的，现在大概9000，有30年房贷，武汉中建大公馆有套115全款房，现在想把贵阳的卖掉，加几十，武汉还买套，问，现在卖贵阳的时点怎么样，或者说该怎么重新配置，谢谢

回答：贵阳房产接近，可以考虑出手了。贵阳楼市一直处于下行期，明年初看看市场回暖情况，可以出来，把买房科技树用上。 武汉投资中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 中建交房后，可以抵押融资，武汉 沈阳继续入手低价潜力盘。

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