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提问：美丽的房姐你好，坐标北京，请问东三环外的九龙花园可以入手吗，这小区房子权属有经适房和商品房，价格有差别吗？谢谢

回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 经适房要交10%的综合地价款。

提问：新人首问，房姐好！ 非刚需投资子弹60-80 交了长投绿城兰园下期小高层资料，另外旭辉华宇江悦府可捡漏。这两个盘现在值不值得入手呢？房姐还有什么更好的建议吗？

回答：你好，这2个盘对比，长投性价比更高，价格倒挂，有确定。 旭辉青菱板块性价比一般，自住还不错。 长远看，三环外发展不如三环内，选筹是重点。 白沙洲和光谷东投资更好。

提问：新人首问 1、盘龙城恒达盘龙湾200平左右联排别墅公积金贷款2、常青花园90平左右贷款早已还清（目前自住）3、16年小孩首套指标购金湖听语90平左右，作为共同还款商业贷款30年。4、几月前小孩名购汉阳晴川府购58平loft共同还款商业贷款10年（小孩喜欢loft结构说是以后自住做工作室或出租）除loft房子均在三环外，感觉投资和改善自住（认可环境但面积偏小）都不对，个人倾向于别墅住带院子的房子，（工作地在杨汊湖附近，不喜欢周边环境）目前所有的房子都没有租金，用工资还款有点压力。用信用卡能操作吗？如果别墅不卖装修用什么方法贷款没压力？卖哪些房子换哪里好？投资和自住怎样调整更合理？盼答复

回答：你好，这几套房子都属于远城区，东西湖板块的定位是居住区，有湖景资源，板块内部配套成熟，自住还不错。 但是涨幅都是跟着大盘来，不算高。 Loft投资是回避的，涨幅弱，未来出售税费极高，接盘侠少。考虑到以后孩子如果要开公司可以自用。地段不错，可以做民宿出租，租金高。 手里没有可用资金，建议做抵押融资。 未来没有学区需求，可以考虑把常青花园和金湖听雨出手，或者做抵押融资。裂变到三环内低价区投资。 别墅装修可以申请装修贷。 目前推荐的区域是后湖，四新，白沙洲，光谷东这几个低价区，次新盘延续地铁线淘笋，单价1.5左右可入。 信用卡现在开始申请，保持每个月2张的频率，多核申请，把星球的精华文章先看一遍。

提问：#新人首问#房姐，我是中山人，今年在中山刚上车（毛坯房）…每月还月供和首付基本没钱…工资还首付基本还要一年半左右…想在中山置业第二套（首付四层）或广州第二套（首付七层），请问房姐如何看待中山和广州市场呢…倘若置业，如何在有月供的前提下，能够快速还完套首付和积累够第二套首付呢…

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 在谈谈广州适合投资的城市: 梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 中山最近的投资节点是16年深中通道开建是，的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 自住可以，不适合长期持有，建议置换到广深或者其他二线省会城市。 快速攒首付没有捷径，信用卡每月1-2张的频率申请，增加副业收入 扩充和现金流。

提问：你好房姐，再次追问一下，和昌森林园怎么样，南国明珠也都单价1.9了，这个价位高不高？

回答：和昌森林园自带幼儿园，小学也还行 周边配套还行，自住可入。 南国的优势是湖景资源，也是四新的明星楼盘。南国明珠单价1.6左右才考虑

提问：房姐，您好，请问朋友推荐我买华科正门地铁口泛悦城，24500一平米，有70平和100平的，资金有限如果买只能买70平的，本人是首套房，请房姐给点参考意见，谢谢

回答：不建议买，泛悦城小户型70平的1居，筒子楼。户型比较奇葩。虽然定位高端楼盘，但是小开发商，品质一般。 子弹70，新盘可以考虑光谷东中粮。 关山大道可以淘到2.2左右的二手笋盘。 关注金地格林东郡，保利茉莉，清江山水，融科等次新。

提问：房姐，你好！字数较多，请指正！谢谢！

回答：你的计算错误。 WACC=（E*0.3+D*0.7）-租售比 WACC是加权资本成本，E是自有资金成本\/=首付资金成本，D是债务成本=按揭贷款利率（该上浮上浮，一起算进去） 亏损=下跌的房价+资金成本，资金成本必须要把4.9%这个基数带进去算，光把上浮的比例单独拎出来，不带入基数是错误的财务计算方法。 他们买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。 专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。

提问：房姐你好，刚需，生活区域古田附近 我想明年11月之前上车 首付能凑40左右 小白一枚，如果新盘汉口这边有什么可以选择？ 房姐说次新盘，是多久房龄？有没有合适楼盘推荐？价格大概在什么区域？我发现这边有的老小区很便宜比如天顺园，有的就很贵能到1.8w

回答：关注美好香域，美好名流汇 古田自住还行，投资不太高 幸福时代大家更合适。 大面积+老小区单价低 小面积单价高，不建议买天顺园

提问：房姐，为什么现在二抵做的额度那么少？除去未还部分还剩130万，但是机构说贷40万，而且只能贷三年？这是什么情况？感觉和您以前分享的关于二抵的情况不太一样啊，求解。坐标，苏州！

回答：二抵额度等于总值乘以0.7减去贷款，并不是减去贷款再乘以0.7，额度还跟房子的年限和地段，以及你的征信情况有关； 二抵贷款年限可以做到五年甚至八年，信贷年限一般三年。 每个地方金融政策不一样，建议多问几个银行。

提问：房姐你好，光谷崇文中心酒店公寓bk特价房，酒店十年，值得入吗？

回答：关于买卖，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。 如果有购房资格，优质考虑住宅。 纯粹的话，你计算回本周期。 公寓的租售比一般在5%以上可以考虑，真5%且稳定可持续且未来预期向好的话，说明定价低了。这种还是可以买的，只要能贷足5成。不占票，未来几年后慢慢可以租抵供，形成一个稳定长期的现金牛。

提问：房姐，你好，本人坐标南宁和昆明，目前子弹70万，名下有一套房，家庭有二套全在南宁，公司在昆明，还没有房，70，我在考虑还完贷款还是，在昆明或者深圳再购入一房？本人从事旅游，年收入在30-50啊不等 谢谢

回答：你好，虽然投资是一线城市，但是深圳已经涨过一波了，小户型上车门槛提高不少。 半年前推荐的板块宝中前海价格高的没法看，现在只能在第二梯队内淘笋，比如保税区，大运，观澜，沙井，红山，梅林，上塘等板块。 除了深圳，广州现在是更好的建仓时机。子弹70可以淘淘笋。 昆明和南宁天花板未来发展天花板太低。

提问：房姐你好，同学买了兰亭风华，叫上我也在汉南马影河地铁站用兄弟名字买了，贷款还没有下来，兄弟借了几个网贷，当时贷款还交了保险钱银行才同意接单，投资哪里不知道怎么样，如果想退，大概扣多少费用

回答：你好，汉南是武汉最不值得买的远郊区。与主城区连不起来，人口导入太弱，没有支撑力。 投资优先考虑主城区，如果没有购房资格，可以考虑汉口北的地铁沿线9K+楼盘。 退房得跟售楼部沟通，大概率会有克扣。 你可以让销售帮你卖出去，跟开发商申请更名，给销售承诺。

提问：你好房姐，坐标贵州遵义 目前有一套市区中心老久房，已经还完。贷款一套新房，但是烂尾了。目前想在重庆或沈阳入手一套房，手上有15万， 凑凑大概有25万，是选重庆还是选沈阳呢。

回答：你好，25在重庆也买不到像样的房子，除非gpgd，适合月供能力强的人 如果遵义的烂尾楼可以通过合同交易的方式出手，是的 优先考虑重庆，可长持 次选沈阳，建议短持

提问：房姐，你好，我大学毕业的时候将户口落在了河北涿州市，现居西安，一直有传言说涿州有可能并入北京，所以一直没将户口迁到西安。房姐，您觉得这种传言有可能成真吗？若是户口落在涿州没有什么价值，我打算迁到西安，麻烦房姐大大啦

回答：目前状态北京不会轻易再在河北地盘上划一刀，燕郊都很难，涿州就更难了。 现阶段最值得落户的城市：北上广深，加上天津 西安户口除了开发房票，并没有太优势。 不过西安户口再怎么不好，也比涿州强一线，看你自己今后的打算。在西安定居，未来考虑下一代教育，可以迁回西安。

提问：新人首问 您好，房姐！坐标济南，准备用老人名额接力贷买房，老人还差一个月70，目前看好cbd华润昆仑域173平方，价位22000左右，老人可以算首套房，开放商可以首套房上浮5%；还看好华润公园九里，11层小高层，价位19000，优点离我单位近，学校小初高都有，靠山环境幽静，不过首套只能做到10%。目前我的购房名额已满，切都有贷款，另外我的首付款也只有20多万，每月各种还款有2万多（明年能到1.5万左右），自己还能再承受2万左右的月还款。以我目前的状况，该如何选择？再就是我还有个哥哥，以老人的名义买，将来如何避免可能出现的纠纷？

回答：华润昆仑域价格不贵，位置不错，单价也有优势，投资不错。 未来CBD对应价格3万起步。 175平适合自住，大户型出手周期被拉长。 老人票买通过以下方式控制风险: 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售

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