我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐，您好，坐标武汉，首付预算40万左右，单身女生，首套刚需，主要想投资，上班在街道口，目前在五矿99平127万，交了两万的定金，很犹豫要不要去退，因为看您没有推荐黄家湖军运村板块的楼盘，不知道怎么退这个定金，在您的星球看到推荐的网红盘有南益，但是南益那边感觉必须得长持是吗？长投绿城兰园价格一万左右，但是兰园交资料总交不上，认筹了花山的瑞园，最后摇号也没摇到，附近的纽宾凯说快要开盘了，值得投资吗？现在不知道应该买哪里了，网红盘好难抢，万一抢到了只有一楼或者顶楼，可以考虑入手吗？

回答：你好，推荐南益和长投，单纯因为便宜，没有下跌空间，但是未来潜力一般般。重点还是关注三环内主城区。 子弹40，幸福时代5期，瑞园和纽宾凯都可以抢。网红盘顶楼可以入手，1楼没有太大兴趣。 网红盘抢不到，白沙洲和光谷东的地铁沿线二手盘淘淘笋。 青菱三兄弟也可以作为备选。 退定金以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用)

提问：房姐你好:新人首问！现在39岁，婚后在南湖玫瑰湾贷款30年买了一套自住三房，已还款11年，月供2500，房证写的我的名字。老婆是武汉户口，二个男孩，大的在南湖上初二，小的幼儿园，月收入3万+，目前有子弹60万+，年底可凑够80万+，想买第二套房，主要目的是为小孩预备及保值，如果是比南湖更好的同时又能改善环境在三年后也可自住。 看了推荐的琨御府和东原启城都没有买到，中介推的光谷东璞樾和黄家湖建发玺悦觉得太偏了，现在想就在南湖里面买个二手房地铁先出租着，看了星球的贴子又感觉还有更好的选择，很矛盾，不知道该怎么办才好，能否根据我的情况帮忙规划一下，应该怎么办好一些？非常感谢！

回答：你好，适合自住和投资的房子是不存在的。南湖片区是睡城，现在已经非常成熟了，未来潜力一般。南湖龄很老，学区政策变动太大，南湖学区要提前6年准备，这是一笔非常不划算的投资。实在想买，可以关注下水域天际的小户型，淘笋，剩余子弹单纯投资。 我的建议是玫瑰湾出手裂变，买一套学区小户型挂学位。剩余子弹都用来投资潜力盘。自住就租一个大户型。投住分离，把子弹和房票都利用到。 中介推荐的一般都是垃圾盘，目前最适合投资的新盘是:城投四新之光，东原启城，中粮光谷祥云，中建星光城，琨御府，幸福时代5期。

提问：房姐好：武汉新人首问：我有一套东方雨林的一手房（81平），有无投资价值，想置换一套光谷附近或者稍远也可的二手房，麻烦推荐一下，金地中心城和锦绣龙城怎么样？，另外，如买新房，推荐一下洪山区和东湖高新区的房源，花山的联投瑞园值得出手吗？

回答：你好，庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。江夏目前的发展重点是文化大道和黄家湖板块，庙山一般都是跟着市场喝汤，属于最后的补涨板块。 本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。 除非自住，投资是回避的。可以考虑置换。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。 花山板块的联投瑞园也是推荐的楼盘，属于花山最后一批低价盘了，值得买。 金地中心城和锦绣龙城不推荐。

提问：房姐，请问一下：12年来汉的四川妹子，前夫是江西人，婚后16年接近1.2买的联投金色港湾110平，和前夫19年2月离婚，小孩在武汉上学，现想把联投卖了在人信汇附近买个90平左右的房子，年入15 ，现在房子卖了还贷后130万，证2020年7月满2年，计划明年证满后卖，在成都再买个小户型，房姐麻烦指点一下，看我的规划怎么样？

回答：你好，汉阳目前的洼地板块在四新，地铁沿线单价1.5左右才考虑入手。 子弹50就够了，剩余子弹其实可以继续入手成都，留足2年月供即可。 人信汇目前价格不低，王家湾商圈比较成熟，未来大概率能跑平大势，但没有超额。

提问：中南财经大学附近上班，单身，sfsd，自住考虑，这三个怎么选： 1.江城雅居，85或106平，费用15，明年交房，没地铁，户型差 2.中粮，有地铁，两年后交房，很难抢 3.中间星光城，有地铁，两年后交房，也不好抢

回答：你好，眼光不错，这3个盘都是推荐的网红盘。 性价比的是江城雅居，也是买的，周边配套比光谷东更好，你自住也更近一些。 中粮和中建投资更合适，自住周边配套弱很多。

提问：智慧的房姐，前期问了在保利附近给父母买套房。您推荐的清江山水略远了点，金地格林东郡总价在200万，超支了。看了一套阳光在线二期电梯房，63平米，146万，均价23000。两证满五后期税费2%，你觉得这个价格合适吗？或者有其他更好推荐吗？总价想控制在150万以内。不考虑公寓楼。周边合适的真不多。或者现在是不是出手的时候？还是可以再等等！求赐教，在线坐等！

回答：位置还行，小区太老，小户型溢价太多，更建议买正规2居，通过gpgd降低首付，利用好杠杆。 不要因为总价限制，买了溢价盘。 保利茉莉公馆小户型可以淘一淘。

提问：新人首问，房姐您好，近期看了您的不少关于房产和为人处世的评论，多多，目前还在继续学习。家在西安，17-19年西安房市大涨了一轮，您如何看待西安后期的房市，有无具体楼盘推荐，看后期5年涨幅。如手中有子弹150，是在西安入手还是放在外地省会城市更容易获益。

回答：你好，西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波。今年继续凉凉。 把眼界放开，子弹150应该首先考虑上车一线城市。北上广深未来都是比西安更值得投资的城市。 未来有闲散子弹再继续加仓西安。

提问：新人首问：房姐您好！现有二套房，一套汉阳桃花岛二期三楼108平自住房，贷款还清证也满两年，房属老公，另一套盘龙城天汇龙城二期二楼临街毛胚房111.4平，贷款未清才办证，房属我，我们为买房早已离婚，现想卖一套，请教房姐： 1，我们应该卖哪套好？ 2，桃花岛那套中介说卖136万，天汇龙城那套中介卖116万，中介说的属实吗？找一家中介签是否卖得更快更如意？ 3，因为办了装修贷60万，每月要还7千元（是用桃花岛房子做的抵押），假如两套都不卖的话，有没有好的办法减轻还贷压力？ 4，目前的行情可否两套房互倒套现呢？如果可行怎么操作呢？

回答：1.房子卖出评级: 房龄老的先卖，涨幅弱 没有贷款的先卖，没有杠杆 综合考虑先卖桃花岛 卖房千万不要签。 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 2.天汇龙城如果尾款大于30%，不建议折腾。小于30%，可以对敲或者截断抵押，腾出房票和子弹。 3.桃花岛出手之后裂变1-2套低价潜力盘。

提问：新人提问：房姐好，我父母都是孝感人，亲哥武汉徐东铁机西路单位分了一套房。现在我爸妈想在武汉买房，是不限购区域的，年龄女52，男54，能把户口随儿子迁过来吗，另外手上有50万首付能买哪些适合投资的三房房源呢？ 我已婚，户口大学生落户到武汉了已经，老公婚前个人孝感有一套房贷款未还清。如果JLH我投资手上十几万首付适合选择哪里的小套房源呢？

回答：你好，家里是独生子女，父母才可以投靠，而且父母的年纪也不符合要求，女55，男60。 不限购区买汉口北清能正荣府和联投汉口郡。 JLH建议把孝感的房子贷款还清做截断抵押，融资到30以上，买南益，幸福时代5期，联投光谷瑞园等网红新盘。 或者光谷关山大道淘小户型二手笋盘，通过gpgd降低首付。

提问：亲爱的房姐你好，我和老公都是gwy，老公户口在武汉，我在县城，17年我们以sfsd资格通过商贷在江夏入手俪湖天地一套精装小三房，目前房子已出租。现在手头有子弹50，老公的公积金是武汉的，尚未使用，每月有4000左右，现在我们想通过公积金贷款在武汉入手第二套房，纯投资，毛坯，希望房子到手装修后好出租，请问房姐能给出您宝贵的建议和推荐吗？在下不胜感激！

回答：你好，子弹50，用二套资格买选筹范围很小。 2个方案： 1.全款抵押淘二手笋，主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 2.开发老人票抢新盘，或者淘二手笋，做接力贷，最长可以贷款30年。 二手房价格相同，带装修的优于毛坯，节约装修成本。 年底是比较好的淘笋时机，星球内的淘笋方法论学习下。

提问：你好，想问个拆分法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素

回答：怎样考虑一个二手房的购买价值? 1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。 3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4、租金。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。 6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。 1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6. 房子的价值因素是什么？ 决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。 但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代； 物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价； 学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点； 品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。 只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。

提问：房姐您好，看了你的分析，我有意向去沈阳买房，但是关注了一段时间，发现沈北新区的新房已经挺贵，雅居乐几乎9000左右。富力便宜些，但是位置偏远，所以打算买二手现房，看上一套雅居乐C区二手房，交房满五年了，考虑还可以租出去 所有契税服务费合计一平米9300，这个价位如何？我的思路对吗？还是买您推荐的富力新房？感谢答复为盼！

回答：你好，沈北入手价控制在9千以内。 雅居乐二手房9千多太贵，别买了。 沈北多关注新盘。雅居乐新盘还有8千多的。 沈阳二手房重点淘以下几个板块: 1. 长青南街--建筑大学板块，这个板块在沈阳土著心中并没有多少存在感。 因为这个版块完全没有新房，售楼处一个都没有！ 这个板块有的，是大量的2008-2013年的次新房，数量之大足以让你安心淘笋。 更关键的是，该板块是正在建设的沈阳地铁9号线与10号线的双地铁口！ 当前，沈阳只开通了两条地铁，城市还处于“前地铁时代”，也就是说民众其实对地铁还不是很熟悉和依赖。 而该板块内的少数闲置土地，都在等地铁开通好修建商业，因此商业也会慢慢起来。 这个版块地处浑南区，东接东湖板块，西连奥体板块。 围着长青南街地铁口的是几个价格不高的二手大盘，比如塞纳家园、江南水乡、正大桃花源、万科新里程、天泰瀚宇苑、在水一方。 2. 如果还有哪个板块可以和长青南街相媲美的话，那就只能是于洪新城了。 于洪新城的核心位于汪河路碧桂园银河商业广场附近，整个板块开发已接近尾声。 版块内三个大盘，水调歌城已经全部开发完毕，碧桂园银河城和阳光100也基本进入开发末期。 大盘分期分街区整体开发使得该板块二手次新房供应非常充足！ 交通方面，地铁9号线已经开工，而地铁3号线今年开工的可能性也非常大！ 更加值得一提的是，阳光100的河景房，正对长白岛，而且是朝南看河，在东北地区，朝南看河还是相当不错的。 该板块二手房价格不高，二手淘笋是不错的板块。 3. 网红的道义板块和沈北新区蒲河新城中间，有个大湖，叫做人杰湖。 地铁2号线特地在湖边设了一个站，叫做人杰湖站。 在这个站周围，是一大片二手次新房，这些房子坐拥地铁与湖景，而且也是朝南湖景，有一定的价值。 而这个区域的一手房因为关注度太高，套路很深。 人杰湖板块前有雅居乐，后有亚泰城、国奥新城，旁边有明发锦绣华城、皇家御湾，可谓被网红楼盘团团围住。 更关键的是，当前该板块二手房还没有很贵。 因此，以中铁人杰水岸为首的二手现房、朝南湖景和地铁口小区，当然值得好好淘笋啊！ 安全度、租金、环境都没的说。

提问：房姐，深圳领航城89平米 510多万，和华强城109平米，也是差不多这个价格。哪个更有性价比？

回答：领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期空间多大想的有点多，领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，空间注定有限。 华强城不是已经卖完了嘛？

提问：有京户，但是2016年回了二线且首贷用在了二线，现在二线这套130平精装大概市值300万，交男朋友半年，男朋友家刚买了500万新房，贷款100万，2022年交房。我们俩二线收入一年到手50万（上浮空间极小），父母都是体制内，没有多大负担。因为我那套300万房子离我们俩单位都不算近，我想牺牲居家品质租房或者买个小一居，卖掉我的300万手里再加点置换一套北京房子（估计会长期持有，不太会置换），一是好落户二是租金相对高。另，我们俩回二线其实都有点咸鱼性格，不愿意生活太辛苦。请问您觉得这么操作好吗，另外可以推荐几个符合需求的楼盘吗？

回答：子弹300+的选筹范围非常广，主要有以下几个方向： 1.总价500以内，建议选择东三至东五内的90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用二套资格基本可以贷到房价6成。 2.500-700万，在东三四北三四一带碰运气，单价面积4*175m\/6*116m，是500-600区间的之一，2.6*200m＋的天通苑大面积，下一轮前3万内都可以拿。 3.700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。

提问：子弹不到50，在武汉有一套自住，首套房票倒是有，想投资一套房子，实在不知道在哪里下手，请房姐指点一下

回答：建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

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