我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球

提问：美丽智慧的房姐 你好~新人首问 外地户口可落户武汉，sfsd 子弹30多一点 。汉口上班 ，目前在看 金银湖赛洛城这附近的，附近有新盘融创观澜府，房龄10年以后现在这价格1.3到1.4w能否入手 目前自住 后面置换能

回答：你好，东西湖板块性价比的盘:佳兆业悦府，万丰丰泽园，天纵半岛澜湾。 沿海赛洛城目前还可以淘到单价1.1左右的，单价1.3是市场价，建议再重新淘笋。 东西湖板块定位是居住区，未来大概率跑平大盘，逢笋入。

提问：魅力房姐：新人首问，太子湖一号和金色港湾五期哪一个二手房性价比高？未来哪一个空间更大？谢谢

回答：你好，这2个小区离外校很近，属于沌口租售比很高的小区了，从成交价上看金色港湾价格支撑力更强。 同一区域内没有特殊的学区和景观资源 未来房价相差不会太大，尽量买8年的次新盘，最终选择哪个，还是看入手价。 如果考虑纯投资，其实沌口并不算最优选，汽车产业的落寞，加上房价并不低，未来沌口很难吸引汉阳外的其它片区人口。同等价位光谷东是更好的选择。

提问：房姐，你好！新人首问: 我和我老婆武汉有两套房: 1.银湖翡翠168平自住，双方公积金贷48万 2.万科城79平出租，老丈人公积金贷40万 我年入50，老婆公务员，目前手上子弹150，想用老人票（我妈54岁，非武汉户口）再投资一套，请问有哪些楼盘可以推荐？另外接力贷可以贷多少年？

回答：你好，子弹150，建议入手2套单价1.5的低价潜力盘，留足2年月供即可。 老人投靠落户，女性需要满足55岁，可以贷30年。 纯投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。 中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 你们家庭还可以开发1-2张房票。

提问：谢谢房姐指导，我现在手头只有三十万首付，本来觉得北海总价，还好出租或者外包，而且周围一线海景都到一万五了，这个精装了才一万多一点。二手将来不好卖，我打八折能卖出去吗？如果还是不行，那青岛胶州单价11000的世合贸易新区的或者即墨单价11000的，胶州的镇子上单价5600的，烟台养马岛对面龙湖或者恒大单价7000的，三选一可选吗？多谢您了！

回答：目前行情，胶州慎入，人口基数太薄弱，产业布局需待以时日，至少看5年以后。明白一个道理：长期横盘就是亏！ 即墨投资相对更稳一些，但是也要挑好楼盘。 另外黄岛安子，灵山卫有1.5的限价盘，可以重点关注下。 子弹30，去沈阳买2套单价8千的盘也是不错的选择。

提问：姐，我在琼海有1套房，乌鲁木齐有2套房，现在是否合适出手，置换到珠海？

回答：你好，房产投资思路需要推翻重来。 投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 琼海和乌鲁木齐都可以出手了，长持没有价值。 在谈谈广州适合投资的城市: 梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。

提问：房姐，你好，请问如果在青山买房，华侨城和御江壹品·青山樽哪个更有潜力，都是自住，一个在东湖边，一个在青山滨江CBD。

回答：你好，华侨城自住更优 御江壹品·青山樽和华侨城，本质是江与湖之争，都有景观溢价。 武汉的江景在汉口，的湖景在武昌。 东湖的景观更稀缺，加上华侨城的品牌和物业更优质，我个人偏爱后者。

提问：亲爱的房姐，婚后买的首套，贷款 请问：1、为后面jlh，房产证只上主贷人名字，另一方签放弃权利书，对不？ 2、10月份放的贷款，第1期房贷11月份还，10月31号查征信未反映该房贷，但有银行审批贷款记录。因银行贷款为夫妻双方面签，请问房姐这种情况，夫妻另一方会不会也上银行征信？ 3、首套房目前已网签备案，未交房办证，网签备案合同只有一方即主贷人名字，准备入二套房之前先离婚，请问我们目前jlh要析产不？手续要注意哪些事项？ 4、jlh后另一方名下算有房还是无房，如果名下征信显示有贷款，购买143平以下和以上分别几成首付？如果不显示贷款算首套刚需吗？143平以上可否三成首付？谢谢！

回答：1.是的 2.具体要看征信报告上体不体现。 3.另一个人征信，网签备案都不体现，就不需要析产，离婚协议不要主动提这套房。 4.有房无房都以房查报告和征信报告为准，如果名下有贷，买144以下首付2成，144以上7成。 贷款不显示，3年内没有交易记录，算刚需，刚需和首套买144以上都是3成首付。

提问：商住楼和商品房有什么区别？在交易或折迁时两者有区别吗？

回答：区别很大 商住没什么涨幅，交易税费20%以上，商水商电维护费用高。 商住卖不出去，所以中介才拿拆迁赔偿说事，都是智商税

提问：家在武汉周边，想在武汉买一套房一方面是出于投资的考虑，其次公司在向武汉发展，未来几年也有可能去武汉，所以目前有买房的想法，也是怕以后房价涨的更高。如果几年后去武汉工作，位置能够兼顾上那就自住，如果位置比较远，那就卖了再换一套，所以起码要能保值。目前家里一个小孩1岁，几年后有可能会有二胎因此要个小三房。目前的考虑是买个二手带装修的，买来后直接出租，位置只看了洪山区和光谷那边，目前最中意的是光谷的保利时代和金地天悦，手上能动用的现金100万，想请教房姐我这个情况现在适不适合在武汉买房，如果买的话看中的两个小区怎么样，合适吗？或者有更值得推荐的地方？

回答：你好，金地天悦的学区，地段和配套环境都不如保利时代。如果自住更倾向保利时代。 保利时代新盘单价2.4性价比还行，二手房单价都在2.5以上，轻微溢价，不算太高。 关山大道是光谷的领涨区，目前性价比高的盘建议关注新盘江城雅居，单价2万左右，明年5月交房。 二手房关注金地格林东郡，融科，蓝晶国际等次新盘，都对口光谷一小。淘笋，单价2.2以内入手性价比更高。

提问：提问：新人首问，忍不住借用下房姐的智慧，在武汉毕业两年单身，一直和哥哥一起租房，家里人都各自成家，感觉去哪都不方便，所以想买个自住小户型，也解决住房问题。目前子弹只有30，一直在看武昌大小东门周边的老小区二手房（活动区域主要在武昌汉口江边），比如二航设计院50坪90万，不过房龄是95年的了。也有看万科金域华府20000的一室，逸景南湾1.8w的，老南湖保利公园九里这些小户型，请问房姐武昌的老小区的房子值得考虑吗？还是下面的更好？子弹不多的情况下如何规划首套购房请房姐给些建议。谢谢了。

回答：你好，老破小接盘侠少，流动性差，涨幅弱，是武汉房产生物链的最底端，不建议买。 相比之下南湖的小户型更适合自住。 另外子弹30，淘二手，可以通过gpgd降低首付，需要配合淘笋。白沙洲和后湖单价1.5左右的次新刚需盘更适合你。

提问：房姐你好，现有一房186平复式老小区，5楼顶层，可以加装电梯，需要自付15万左右，房子还有150的贷款。目前中介某家说现在要快速出手520～530，地点北京顺义，想换万科大家洋房4期130平750万，老公有工作居住证。请教什么时候卖房合适？选万科还是未来科技城板块？考虑2个孩子上学问题，公立优先。

回答：电梯加装对顶楼的影响，会显著 现在是淡市，并不是出手的好时机。 一般来说涨幅集中在免除3-6月，建议明年初再考虑出手。 如果北京人口依然像2015那样大规模增长，那么郊区扩张我是看好的，哪怕万科大家5万多有小溢价，未来涨幅可以吞掉。 但北京已经开始内卷化，这一批郊区新房在购买力惯性下依旧还不错，价格没有回归合理，和价值依然有间距，并在未来一段时间没有预期的人口利好，所以战略上谨慎。 万科大家不怎么样，另外远郊别墅洋房这种需求很小众，风险性高，金融性差。 如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，比较低。 投资角度更建议买天通苑低价区。 整个昌平的学区资源都很弱，有居住证可以关注清华附小对口小区。 二套资格全款抵押淘笋买入。

提问：这个房投资+自住如何？ 硬伤：二层吊顶很低，基本只能储物很难居住。 什么价格可入？

回答：手枪户型，户型折价10% 二层面积上产证吗？如果是赠送面积，高度低于2.5米按2折计算价格。 再加上楼层折价，5-10% 不知道这是哪个盘，不好判断价格，这几个因素加在一起，导致这套房子本来的价格就便宜，大概率算不上笋盘。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》