我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，新人首问，子弹70。有南京购房资格，但个人感觉南京房价偏高，潜力有限。有几个想法不知道哪个可行。1.南京购房，首付50%.（之前公寓有贷款未还清)。2.成都或武汉主城区小户型全款(可以凑到100+)。能破限购。2.武汉不限购区域。3.重庆不限购前提下，主城区板块。不知道这几个根据资金状况投资哪里更好，是否能提供一下破限的中介，另希望能给予更多建议，感谢[抱拳][抱拳]

回答：你好，南京武汉成都无论从什么维度上，都是同等量级，房价差距长期来看注定磨平。 所以更建议入手武汉和成都，武汉目前破限购比较容易，大专可落户，或者直接54大法找婚票。 不建议全款买，资金利用率太低，利益不能化。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。 重庆现在不限购，但是外地人限贷，建议全款抵押。 重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸。 国际社区，弹子石地铁沿线，和黄御峰等。

提问：房姐，您好,!光谷东中心城临街商铺J地段已定了一间，面积35平，层高6米，单价5.4万，总价200万，已交首付40万，2021年交房，交房后由开发商统一运营8年,租金开发商收10%运营费，开发商说15年回本，现在感觉非常不划算，害怕以后发展不起来，很想违约不买，违约金20万左右，次买商铺，麻烦房姐帮忙看看是继续投资好？还是违约止损好？

回答：你好，以前分析过返租商铺: 怎么理解返租？ 商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。 正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。 本质就是”你赚他息，他赚你本”。 可以散售给散户的商铺99.99%都是坑 建议及时止损，违约金可以沟通。

提问：新人提问：子女在光谷广场附近上班，因为米少，想在葛店买一套二手房，以后坐地铁上班来往方便。目前看中葛店菱湖印象小区的一套房，请房姐指点一下葛店这个区域的发展前景，以及菱湖印象这个小区怎么样？能不能买

回答：你好，子弹多少呢？其实不太建议买葛店，现在价格不低了。如果子弹能凑到30左右，可以gpgd入手一套花山和朗诗里程，未来潜力也更大。 葛店现在价格已经涨起来了，但是未来潜力一般般。 没有武汉购房资格，工作在光谷东，是可以买的，逢笋入，价格控制在7千。

提问：智慧房姐好，新人提问.子弹100 现在两个房子地段比较纠结 1、一个是幸福时代五期已交资料.121平 2、二手银湖翡翠1楼带地下室.带院毛坯.合1.8W 投资加自住.首套.方便两个小孩上学 您建议哪边比较合适？或有更好的推荐.恳求您的帮助

回答：优先幸福时代 值不值得买还是要看开盘价，1.7性价比很高。 1.75以内，属于勉强可接受。 到了1.8就没有什么性价比了

提问：亲爱的房姐，请问现在需要买(相当于刚需)，上海浦东明珠b小学(全上海公办牛校），39平小一室顶楼6楼，将来会加装电梯，410万，值得入手吗？另外还有几个考虑因素: 1.现在学区政策不稳定，不排除将来公办也全部摇号，但是附近的小学就只有三所，明珠A,B以及浦明师范，除了浦明师范弱一点，另外两个都是牛校。浦明师范同等大小房子将近便宜100万 2. 明珠b对应房子大部分超过30年房龄，现在老房加装电梯有的地方要求28年以下，虽然这栋楼已经超过90%住户同意安装，但是不排除未来无法安装的可能 3. 这个房子租金5000打底，基本上涵盖月供

回答：总体而言，上海的政策会更加温和，更加尊重市场，不会那么粗暴； 上海推进教育均质化的决心不会动摇，会配合城市拓展，优质教育资源向远郊延伸； 传统IP受到冲击是必然的； 我的建议是，如果不着急入学，可以等等，有9折笋再考虑入手。 上海现在谋划的方案是在旧楼上面加盖一层或者两层，让一二楼直接搬上去。然后把一楼二楼卖掉，卖掉的钱做电梯和加盖等费用。 还在沟通法律上的问题，没有正式出台。

提问：你好，请问海南兼顾投资养老在哪买合适？另外对海南自贸港怎么看？

回答：没有中老年飞蛾扑火，哪有海南浴火重生 海南是第二个股市，股市绞杀中青年中产，海南绞杀中老年中产。 旅游养老地产基本没有流动性的，当消费的话随意，投资的话回避。 三亚及陵水常住人口多、自然条件优越，房产有流动性，但现阶段限购限贷政策高压，其他地区不宜投资。

提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢

回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。 楼市赚钱的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。 年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。 还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱，是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。 可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。 那么手持几千万的投资小白，应该开启步？ 是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。 首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样，一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。 如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。 二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。 三是持续盈利。持续能力考虑两方面，是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。 把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。

提问：美丽的房姐你好，我今年7月份才到武汉工作，在武昌火车站附近，目前武汉无房，有户口，目前看好融创望江府小户型92平，用于自住，主要是离单位近，但是目前首付的钱都存在定期基金里（固定，约40w，明年3月到期，暂时取不出来），那个楼盘最近要售卖，请问①房姐你怎么看这个楼盘呢，值不值得入②如果值得入，我现在定期基金能不能办理抵押贷款，主要用于凑首付，首付不好解决，目前可以借一些，但也就20w多，不能抵押的话如果买那么首付还有其他办法凑吗？

回答：你好，喜欢江景，纯自住可以买望江府，但是目前周边配套很弱，短期内投资价值不大。 相同价位，青山滨江是更好的选择。 大家对无息贷款挺感兴趣，简单说说几个方法。 1.农民 一般当地的农村商业银行会针对农村困难户发放3年的免息贷款，额度10万，各地不一样。属于ZF补贴利息，3年后归还本金。 申请条件有些银行需要贫困证，但是好解决。 2.军人创业 退伍军人创业，凭退伍证可在户口所在地银行申请创业贷款。一般额度不超过10万，2年内免息，超过2年需要自己承担利息。 3.大学生创业 在校生和已毕业不久的都可以凭学生证和毕业证申请。期限是不超过2年，2年之后需要自己支付利息。 4.公司福利 现在很多大公司，都会给员工提供无息贷款，一般额度是30万，期限是3年，需要在工作满3年以上，或者需要高级别等。 金额都不大，需要多核申请... 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。

提问：房姐，从投资角度看，清江山水和锦绣龙城。哪个更好，单价分别多少入合适，纯投资

回答：清江山水更好，靠近产业园租售比高 锦绣龙城属于三环南，交通堵，涨幅不如关山大道 清江山水次新单价2万内入手更好 锦绣龙城现在应该可以淘到单价1.4的

提问：深圳布吉一套400万的房，目前有贷款250万左右，工资可正常负担。考虑1--2年后回湖北居住，减少压力，现在手上子弹50左右。想考虑武汉宜居三房一套，又担心入手武汉的房子，两边月供现金流压力略大(遭遇生活意外没有保障），诚心请教房姐: 1.是否适合现在入手武汉房子，宜居\/教育学位等角度考虑，首付50-60万哪些区域楼盘值得推荐? 2.深圳房子是否值得继续持有，或者适合短期内卖掉套现，去武汉入手2套房，压力更小一些。该怎么选择2套呢？

回答：你好，不知道布吉入手的是哪个盘？ 近几年，布吉的大部分楼盘都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。 如果是在石芽岭可以先拿着，其他板块可以考虑出手了。 布吉未来发展的潜力不及大运板块。 如果想折腾下，也可以换到折腾下换到西部。 武汉现在可以入手，子弹50推荐的板块： 1.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 2.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。 暂时压力比较大，可以重点关注武汉的二手房，疫情之后可能会一批降价盘，可以捡捡漏，租金收入也可以缓解部分压力。 深圳房产置换之后可以继续持有，作为底仓，长持到天荒地老，未来天花板很高。 你要用资产组合包的态度来看待你的房产： 有些是进攻型，有些是防守型 有些是长持型，有些是短炒型 有些是蓝筹股，有些是鬼牌 有些是新区，有些是中心区 有些是博热点，有些是赌未来 我们都要组建自己的航空母舰。 最近几年开始学习资产配置，起步会比较难，没有底仓可以用来裂变，加上房子的租售比已经非常低了。所以在建仓的同时，还要不断开发副业 增加现金流。

提问：美丽的房姐，你好，本人武汉户口，名下无房，准备拿父亲名下二七的老房子抵押出100左右的子弹来买新房，目前看了后湖片区二手融创公园壹号，融创融公馆，越秀星汇君泊，光明上海公馆，美联城仕，还有新房中冶三十九大街，大华滨江，融创望江府，年底生意会回款约80个子弹，根据我目前现有的情况你觉得哪个楼盘比较适合刚需自住，同时未来涨幅还不错的可以推荐一下吗？首套房你建议买多大的合适呢，还有你是建议我卖掉二七的老房子来再首付两套还是抵押100左右的子弹再买一套呢，望回复，谢谢

回答：你好，二七的老房子是哪个盘？建议说说具体信息，再判断是出手还是抵押融资。 自住买生活半径附近的盘，生活在汉口就买汉口，融创、越秀都是不错的选择。自住看自己的喜好，只要不是溢价非常严重的，不用过多关心涨跌。 武昌你看的这几个盘里，比较推荐大华，区位好，价格也不高，长远看青山滨江发展不错。 从投资角度看，要买低价潜力盘。建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 流通性的面积段是90-130平之间的3居。

提问：新人首问，房姐您好，一直以欧神做灯塔，一年2n，今年已经下了一套，年底这10来天一直在淘笋，感觉12月的更笋。坚持理念这两天准备年前下定一套。资金不足，求2改1的渠道。2变首只能是前面是全款房吗？按二套算的话杠杆不高。不想这样。请今天务必回复。在线等。

回答：你好，2改1需要看夫妻双方的征信，如果其中一方的征信不体现房贷，可以直接2改1 如果夫妻双方征信都体现，需要还清房贷 除了2改1之外，还可以全款抵押，开发老人票做接力贷的方式操作成首付3成

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