我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，幸福时代5期物业费是3.5元，千山凌云是3.8元，投资和自住选哪个合适

回答：你好，越是高端的楼盘，物业费越贵。 这一条在一线城市适用，物业费5块以下的都是屌丝盘。 但是到了武汉情况完全变了，很多屌丝盘物业费也高到离谱。城市之光和幸福时代也算是其中之一。 不过物业费的收费标准，可以通过业主大会调整。物业服务和物业费没有直接关系。 自住优先千山凌云，单价2.3以下可以入手。 幸福时代不太适合自住。

提问：新人首问。房姐您好，我目前已入手铁机路橡树湾一套，113平，单价2.6，产生商贷60万，利率6.13。人不在武汉工作但是武汉户口，房子买来投资的，暂时出租，将来五年后卖掉，卖不掉自己回来住。目前手上还剩80个。想请问两个问题，一是目前入手橡树湾是不是高位站岗了？二是手上的80个是提前还清贷款好，还是再投资？我个人觉得现在利率太高，80又倒多不少的，再投资会产生更多贷款，压力太大，生活不开心，而且现在又是横盘时代，再投资房产还有意义吗？谢谢解答。

回答：你好，橡树湾定位高端盘，学区 景观 品牌溢价，但是你的入手价并不算高，未来随大势涨，不用太担心。 利率高了些，可以找银行申请调低利率，看看银行有没有降利率的窗口。或者先还清之后，做一笔低息抵押贷款，做替换。 现在武汉是横盘期，但是长远看涨幅是确定的。现在的投资策略是非笋勿入，只买价值被低估的板块。倒挂新盘+二手淘笋，没淘到就暂时持币观望，不用着急。

提问：深圳 子弹200 偏投资 买哪里比较好？地段 学区都要考虑

回答：你好，深圳经过大涨之后，子弹200万作为上车资金已经买不到像样的盘了，兼顾地段和学区，只能牺牲面积。 我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付200，总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区 想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块： 1.福田： 600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。 3.龙华推荐2个盘 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园 河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。 时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。

提问：新人提问，你好，房姐，现在汉阳的万科翡翠滨江和保利庭瑞阅江台你更推荐选哪个楼盘？万科保利阅江台有一个小洋房143户型的，一梯一户是否建议购买？

回答：你好，这2个盘都比较一般，投资角度看，未来潜力一般，不然四新低价盘。自住角度看，不如五里墩万科。 如果生活半径在附近，纯自住对比万科更好一些。

提问：新人首问，美丽的房姐，我是襄阳人，女儿今年刚到光谷上学，已拿到房票，现准备为女儿买200左右的房产做为嫁妆，现款买入，不能超过240，投资自住都要考虑，请问在武汉哪里买比较合适。谢谢！

回答：你好，分析过很多次，买房一定不要全款。 买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。 简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。 不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。 我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。 子弹200，入手2套单价1.5的潜力盘，剩余子弹100+，足够还5年月供，5年后武汉大概率房价会增长50%以上。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，中建星光城，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：房姐好【新人首问】有刚需资格小孩5岁半 ⒈相信光谷东，但还是想问买中心城算不算赌未来 ⒉创新天地140怎么样，区域内较少大面积，价相对高，其他似乎不具备武汉天地地缘资源独特性，能成为下一个武汉天地？区域内改善三房市场前景、流动性？ ⒊中心城小学好像开班不全，师资投入会不会受影响，现阶段就读的家庭属于哪类人群，明年升小学，可是年底才交房，交房前能读吗？听说二手房要落户后一到几年才能就读，有这回事 ⒋买房要充分利用首房首贷尽量翘杠杆？8月交了云玺刚需，下月会开盘吗，中粮祥云也在关注，不超过这个首付月供三环内有没有其他推荐 ⒌夫妻一方有公积金，转武汉加代缴的有8万多，代缴好批吗，社保和代发做了4个月

回答：1.光谷东现阶段就是赌未来，需要等待5年左右人口导入。 龙湖没有学区优势，不可能成为下一个武汉天地，不过大盘的好处就是开盘价会水涨船高。 新区没有毕业生，教育质量都不好说。每个区的入学政策不一样，光谷东需要提前1年。 2.自住可以买瑞安，但是从投资的角度看，超过1.8的光谷东肯定会站岗。中粮性价比更高。 买入8折笋可以用高杠杆，但是买瑞安这种站岗盘，没必要呢，站岗很久，资金成本太大。 我们追求的是确定。 3.武汉公积金必须缴纳满6个月才可以申请，可以用拖延流。

提问：房姐，你好。目前家中有34万存款（找亲戚朋友能凑到50万首付的），28万信用卡额度，和10万的网商贷额度。请问该怎么配置？想去武汉买房，投资兼自住。没有武汉户口，学历不达标。无社保，限购。其实是想买限购区的房子的。但是那得去武汉找份工作，干满2年就有资格了。或者花钱买户口。要等吗？如果买不限购区的清能正荣府或者联投汉口郡，会不会有点浪费SFSD啊？我在中介网上咨询清能正荣府的楼盘，说是还有4层的房子，4层这个楼层，投资能要吗？如果不行，那就没房子了，能买联投汉口郡吗？或者买沈阳什么盘？

回答：子弹50，建议买主城区，买不限购区有点浪费了 找个武汉有房票的朋友，结婚，把户口随迁到武汉，再离婚。这是最简单也最省钱的方式。 花钱买户口也可以操作，但是要选好渠道。 汉口郡和正荣府作为次选吧。

提问：美丽的房姐你好，我今年7月份才到武汉工作，在武昌火车站附近，目前武汉无房，有户口，目前看好融创望江府小户型92平，用于自住，主要是离单位近，但是目前首付的钱都存在定期基金里（固定，约40w，明年3月到期，暂时取不出来），那个楼盘最近要售卖，请问①房姐你怎么看这个楼盘呢，值不值得入②如果值得入，我现在定期基金能不能办理抵押贷款，主要用于凑首付，首付不好解决，目前可以借一些，但也就20w多，不能抵押的话如果买那么首付还有其他办法凑吗？

回答：你好，喜欢江景，纯自住可以买望江府，但是目前周边配套很弱，短期内投资价值不大。 相同价位，青山滨江是更好的选择。 大家对无息贷款挺感兴趣，简单说说几个方法。 1.农民 一般当地的农村商业银行会针对农村困难户发放3年的免息贷款，额度10万，各地不一样。属于ZF补贴利息，3年后归还本金。 申请条件有些银行需要贫困证，但是好解决。 2.军人创业 退伍军人创业，凭退伍证可在户口所在地银行申请创业贷款。一般额度不超过10万，2年内免息，超过2年需要自己承担利息。 3.大学生创业 在校生和已毕业不久的都可以凭学生证和毕业证申请。期限是不超过2年，2年之后需要自己支付利息。 4.公司福利 现在很多大公司，都会给员工提供无息贷款，一般额度是30万，期限是3年，需要在工作满3年以上，或者需要高级别等。 金额都不大，需要多核申请... 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。

提问：新人首问：名下一套都会轩高层98平两房，2017年底购入，婚后财产，纯商贷160W，剩100W，老公贷款人，19年1月精装完未入住。19年孩子出生，考虑到都会轩为商业区，学区一般，以后都不会住那，想卖掉换武汉天地，自住加小孩上学加增值。家庭年收入拿到手20W+。公婆名下有一套房滨江苑一期老房全款。子弹都用于提前还商贷了，手上无多余子弹。问：1、卖掉都会轩，换武汉天地，什么时候买入，什么时候卖出，推荐几期，什么价格合适，2房or小3房，两人每月公积金有7k，两人公积金贷款未用？2、公婆住都会轩，滨江苑老房装修后，我们去住？ 3、卖掉滨江苑，买武汉天地？4、怎么优化房产有没有其他建议。盼回复。谢谢

回答：你好，武汉天地属于纯自住消费型产品，潜力不如1W+的刚需盘。 投资角度分析，同样是单价5万，一线城市天花板更高。 滨江苑不是有学区吗？老人房子对敲给你挂学区+自住。 纯自住可以考虑出手滨江苑换武汉天地。 年底淘淘笋，入手价控制在5万左右最优。 明年初6月之前都是比较好的卖房时机，把卖房科技树用上。

提问：新人首问！美丽智慧的房姐，1.保利城四期5楼102平三房备案价，交CS费16万，是都值得购买？2.卧龙墨水湖边88平125万两房新证是否笋？

回答：保利城加上茶水单价多少？ 现在保利城二手房低楼层也能淘到单价2万的盘。 卧龙墨水湖边单价1.5可入，税费可以通过54大法和业主配合满二的方式免除。

提问：房姐你好，我们夫妻两人18年购买城投瀚城璞岸161平房子，单价24800，首付4层，贷款30年，利率上浮30%，现在月供14800左右，这个贷款成本算不算高，有没有办法降低贷款利率。

回答：按揭是哪个银行？ 降利率要看银行有没有下调窗口，一般需要配合买银行的保险或者理财产品。 目前武汉二套利率大部分新盘都要求上浮30%

提问：您好！现有资金120.想买一套自住十投资，另一套纯投资，主要在武昌和汉口，自住十投资我看中了城投瀚城璞岸，纯投资看中了光谷未来城，新城璞樾门弟，您怎么看？这点资金我应怎样操作才能都做到

回答：光谷未来城开发商非常垃圾，自住回避。 城投自住可入。 新城单价高于周边新盘，投资回避。 光谷东中粮，中建，瑞园都比新城适合投资。

提问：房姐好，买二手房时房东有60万贷款的房子，想做高评，签合同时有什么需要注意的？

回答：让业主自己结清尾款 做高评可以先首付一部分，高评多余的一部分，写个欠条，在合同内写明就好了。 如果贷款没有通过，三方免责，定金退还。 尽量把自己每一个付款时间节点写宽松，违约金写低。

提问：房姐你好！目前无深圳户口，想买深圳盘，你说的婚转如何操作？之前有问中介，说买二手可以没有深户也可以买，不过是要花钱走国土资源的gx .1 婚转如何操作 2中介的这个操作可行性如何，安全吗 3 目前在看深圳沙井、福永的房子，还有深圳后亭华侨城四海云亭这个盘如何，89平385万划算吗？ZD150

回答：你好，婚转就是我们常说的54大法，跟有深圳有购房资格的人结离婚买房。 有以下几个注意事项： 注意年龄差距，不要过大 注意是否需要双签，价格不一样 注意户口本婚姻状态的更改，离异状态 注意婚票的户口地点管制严格与否，目前福田坪山松一些。 注意离婚协议签订， 注意付款节奏。 国土资源局是通过内部资源硬过户，试错成本比较高，风险自己把控。 华侨四海云亭，最近问这个楼盘的很多，沙井，关外，接近东莞了，被农民房和小工厂包围，之前一直是一个以杂乱差的地方，而且楼盘也太袖珍，四海云亭项目占地面积约 2 万平米，总建筑面积约 12 万平米，只有4栋33层的超高层住宅围合组成。 但是，能买的理由也很多 1.价格不低，现在可以还淘到单价4万的毛坯，华侨城的品牌。 2.地铁口物业，后亭到南山也就20左右，沙井这样看来也不算远。 3.沙井片区未来有25个旧改。星河、鸿荣源、海岸城等等大牌都有份参与。现在的四海云亭周边未来也会还有一些旧改。随着这些旧改的进行，沙井整个城市的面貌必将发生翻天覆地的变化，各种配套也必然会逐步跟上。 4.大空港规划覆盖区域主要包括沙井、福永的西部滨海地区，属于深圳城市总体规划中为城市重点发展的17个片区之一。深圳发展西进，持续开发前海-大空港西部发展走廊已成为深圳的战略性举措，城市发展的主攻方向，大空港未来将成为“十三五”深圳经济的重要增长极。 我的建议是：刚需自住和投资都可以入，完美主义自住者绕行。

提问：智慧房姐，早上好，续年首问，尖东智能小区，01年老房子，无小区环境，100平米挂价190，多少入手算笋？

回答：欢迎老朋友！ 投资考虑，其实不太建议你入手尖东智能。地段好，租金高，但是房龄太老，涨幅不如关山大道，未来流动性不太好。 相同单价，关山大道的老次新：保利花园和清江山水是更好的选择，环境更好，流动性更优。 年底可以继续淘淘笋。

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