我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球

提问：智慧的房姐你好，最近问题比较棘手，想再请教一下，我已卖掉外地房子，想在深圳买个能住的小房子给小孩明年上学，但资金有限，最近看了中海怡翠一房48平220万带南师附属学校，鑫茂花园一房38平230万带潜龙学校，请问哪个合适？长远看哪个潜力大。

回答：中海怡翠横盘了三年。如果实在是考虑读书、上班，可以。注意杠杆做足。 鑫茂花园周围都是大片农民房，短期也没什么变化。但是比布吉稍微好一点。

提问：房姐我武汉长大，来深圳16年了。现已经落户深圳。今年在武汉用父母名义买了东湖金茂府给父母改善明年入住，深圳自住也有一套，月供17000左右。现在子弹400，不想贷款增大压力，就想投资现金流比较高也稳定的房产。深圳武汉都可以有什么好的推荐呢？另外如在深圳买整栋的农民房有什么好的保证安全的方法么？

回答：农民房是单独的流派，金融属性不强，杠杆不足，逻辑，投资还是建议选红本商品房。 除非有可靠的消息渠道，入手等拆迁可以。 子弹400，深圳继续入手1套租售比高的小2居或小3居，分割出租缓解月供压力。南山，宝安是比较推荐的区域。 剩余子弹武汉开发房票入手2套低价潜力盘。 投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 留足2年月供即可。

提问：房姐，华侨四海云亭怎么样？四万二三的均价？

回答：最近问这个楼盘的很多，沙井，关外，接近东莞了，被农民房和小工厂包围，之前一直是一个以杂乱差的地方，而且楼盘也太袖珍，四海云亭项目占地面积约 2 万平米，总建筑面积约 12 万平米，只有4栋33层的超高层住宅围合组成。 但是，能买的理由也很多 1.价格不低，现在可以还淘到单价4万的毛坯，华侨城的品牌。 2.地铁口物业，后亭到南山也就20左右，沙井这样看来也不算远。 3.沙井片区未来有25个旧改。星河、鸿荣源、海岸城等等大牌都有份参与。现在的四海云亭周边未来也会还有一些旧改。随着这些旧改的进行，沙井整个城市的面貌必将发生翻天覆地的变化，各种配套也必然会逐步跟上。 4.大空港规划覆盖区域主要包括沙井、福永的西部滨海地区，属于深圳城市总体规划中为城市重点发展的17个片区之一。深圳发展西进，持续开发前海-大空港西部发展走廊已成为深圳的战略性举措，城市发展的主攻方向，大空港未来将成为“十三五”深圳经济的重要增长极。 我的建议是：刚需自住和投资都可以入，完美主义自住者绕行。

提问：姐你好，上个月买的佳源花都的一楼124万，算不算选筹错误？贷款前天已经通过，五万房屋订金和三万贷款中介费用已经出了，办的首付36万，贷款88万，两年的利息将近十万，预留两年按揭月供，感觉这房成本好高吖！还有30万规划没目标！看到你说选筹错误长期站岗问题，你看还有调整的必要？？虽然你说买定离手，但还是有被坑的感觉，中介是亲戚纯粹利益优先！预留了十万还贷款，如果这房买了就还有三十万资金待规划，二胎时代没啥多的现金流，虽然买房卖房两次了但还是小白一枚唉

回答：佳源花都入手单价多少？物业差的住宅产品，基本都是涨幅落后的，依靠区域整体抬升。 如果能做分割出租，租金抵月供，多少心里有点安慰。 上面关于沈阳 六合和武汉不限购区的问题，因为回答里有闽赣词，被系统删除了。 回答内容如图。

提问：江夏和花山离光谷东距离都差不多，为什么房姐如此看好花山？另外花山的规划目前是一片空白是不是另有安排？

回答：东湖高新 第四轮地铁建设规划定稿。 19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近； 花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大； 周边地王1万以上； 有优质教育； 环境好，比较宜居； 主要是便宜，价格1.3，同价位项目相比江夏 东西湖，花山是更好的选择。

提问：提问:房姐你好，17年不懂操作，入手一套西安天湖名郡90平米两室，新房，20万商贷，前两天刚收房，入手价格4300，现在价格在8500，下证得一年半，现在想问下拿证后就出手，还是装修后出租等地铁十号线修通，多持有几年？位置在泾渭半岛，一线河景房，和灞桥区一河之隔，北面过了泾河是一大片厂区+住宅区。 一套在山西太原，也是17年入手的新房，60万公积金，龙城天悦85平米两室，位置在龙城大街太原五中隔壁，9000入手，房产证一年下来，已经装修出租中，是建议出手还是继续持有等行情？ 一套在山西阳泉，190平米三室新房自住，随时能拿证，4100入的手，新澳城，30万商贷。现在手上没什么子弹，望指导下～

回答：你好，西安整体城市长远看发展没有太大问题。 所谓“泾渭新城”只是泾河工业园内一个生活配套小板块的称谓而已，目前还被当地的一些楼盘拿来作为“卖点”，是因为当地缺少亮点。 高陵和泾渭工业园那发展起来需要一个过程，目前还不具备承接购买力外溢的条件。 一是距西安不近，交通不方便； 二是无大开发商，品质一般。恒大收购生态明珠正在谈。 三是西班牙安人对高陵接受度太低。 下证之后西安裂变1-2淘其它低价板块的潜力盘。 整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出，加上现在太原也涨到位，作为省会城市也不会太差，未来大概率能跑平大盘。但是纯投资并不算优选，也不如西安。 阳泉自住就保留吧。 龙城天悦可以考虑出手，置换到重庆成都 或者其它强二线省会城市，或者沈阳。 天湖名郡可以做抵押融资。

提问：请问，坐标武汉，子弹120个，夫妻分别在武昌和汉口工作，怎样操作买两套房，一套二手，一套新房？不看中学区，交通方便即可。有没有新房和二手小区推荐。谢谢！

回答：你好，目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。 家庭单位建议如何把2套房都操作成首付3成： 1.夫妻JLH，2张sfsd 2.刚需资格抢新盘，二套资格全款抵押淘二手次新笋盘 3.分别淘2套二手房，做贷款并发 4.开发一张老人票

提问：您好！坐标北京。双方来自河北农村。两个孩子，老大男.7岁，今年9月份上小学，老二女.10个月。大兴六环89平三局，(卖260万，贷款剩60左右)，西安高陵130平三居。(卖100万,贷款剩40)。两套房子月供5400\/月。家庭年收入税后32w。我们家一年存款18万左右。爸爸是技术人员，今年39岁，我今年36岁，我在家门口找了一份工作，收入甚微。目前存款40W 爸爸想法A：攒钱2年，2年后卖掉西安房子，凑钱买一套朝阳的房子，给孩子上学。爸爸是靠学习改变命运重视学习 妈妈想法B:西安房子尽快卖掉。继续买省会房产。大兴读书+辅导班 请教您选A？还是B？还是有其他选择？谢谢您了。爸爸节俭的让人心疼。

回答：你好，关于现在是否需要买，分情况，以下人群分类对号入座 类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。 第二类人，单纯为了投资而买。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。 第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买，经济基础足够，即使是有了利空，对自己的影响也不会太大。 第四类人，想要一步到位，买一个大一点的，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。 不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。 很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。 你们属于第三类，孩子还太小，注重学区可以考虑入手一套朝阳。 但是2年后卖掉西安房产换北京的思路不可取，西安的涨幅远远不及北京，2年之后如果北京经过一轮拉升，门槛又会提高。 高陵目前关注度不高，近期的涨价是受西安大气候影响。但要吸引更多刚需和投资置业进入还需时间和更多利好。 条件允许的情况下，可以考虑出手西安房产，子弹凑到100以上，入手一套朝阳上车盘。 大单优先原则，未来有闲散子弹再考虑入手其他省会城市。

提问：已入圈，新人首问，美丽的房姐你好，问题多有点急！户口在武汉，人在湖北三线城市两年前购入恒大140户型，目前还有贷款110万未还，现准备到武汉买房，主要考虑未来三五年后增值，但也不排除自住，现在手里能凑到170万。一问：手里钱怎么安排比较合理？二问：看了望江府，等船厂搬迁地铁11号沿线开通，估计三五年后感觉能到三万以上，房姐不推主要是考虑怕三年横盘，那五年后呢？三问：考虑武昌多一点，那目前新盘只有东湖城尾盘和金科城适合投资了吗？四问：这几天在武昌洪山看二手，目前觉得合适的只有保利城2万和静安上城2.4万，也准备去恒大首府和融侨华府看看淘笋，主要考虑小三房比大两房有优势，对吗？

回答：你好，仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘。 融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益，利润率有保障。所以买他家的房子，相对来说率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流，在强二线城市一般都会卖溢价。 开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘，而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业，品质，环境等溢价因素会慢慢折价，所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。 同一区位，未来5-10年，价格差异不会太大，5年后同样都能涨到3万，你会选择2万还是1万+的？所以入手价越低越好。 东湖城金科城属于投资第二梯队产品，武昌白沙洲和光谷东单价1.5-1.6的楼盘，次选青山徐东单价2万的楼盘。 小三房和大两房对比，选择小三方，相同面积，功能性更强。

提问：尊敬的房姐老师，看您最近在星球的答复，广州深圳之间比较，好像更倾向于投资广州是吗？

回答：长远看深圳的发展比广州更好，但是当下的深圳已经不建议追高。 深圳2019年年底的那一波行情，已经阶段性的结束了（加上疫情影响），不论是南山、宝安，还是龙华，甚至远郊的龙岗坪山也有小行情，所以如果从深圳这一波来看，如果纯粹投资的话，不建议这个阶段入深圳了。 按照往年的涨幅规律，深圳领涨，半年至一年之后 广州跟涨。目前来看，广州是比较好的入手时机。长远看潜力也不错，具体什么时候轮到广州涨，要密切关注政策。

提问：你好，房姐，加入星球有段时间了，首次提问，工作地点在武泰闸附近，刚需首套自住，首付40一45万，新房丶二手房均可，请问有合适的项目推荐吗？谢谢

回答：你好，白沙洲片区新盘性价比的是东原启城，其次正商。如果东原小户型装修不让贷款，可以先借钱拿下，等按揭放款后补一笔信用贷。 二手房关注保利新武昌，保利上城，东原启城，复地悦城等。

提问：房姐，子弹70，最近听您的看了关山大道，因为在武汉呆不久，所以买新房会好点，琨御府的价格太贵了，泛悦城您看值得入手吗？ 还有青山区的金科城和唐家墩的顶秀国际城也在考虑范围，另外一个问题就是ceo盘如果是10年长期持有的话应该也值得入手吧？谢谢解惑

回答：泛悦城筒子楼，主要是户型太差了，70才做一间房，100平才两间房。不然也不至于卖不出去。 金科城和顶秀国际城都还行，单价控制在2万内。 很有可能在你持有期间内洗不白。 譬如一套溢价80%的CEO盘，平均每年跑输10%，也要8年才能抹平。 很多人不会有耐心持有亏损8年，尤其是遇到前3年完全不涨的情况，害怕到出手。 而很多溢价的因素，未必能保持8年不变，比如学区，过气商业，城市中心和产业转移。

提问：房姐您好！本人45岁，武汉户口，武汉两套，没房票了。2017年入手上海宝山区四季绿城小高层二手房一套，五楼（总层高11层）两房96平，南北通透，房龄2005年。本人在武汉工作，入上海房是准备给在武汉上大学的小孩准备的，入手至今一直在低价出租，现在每平已降3000左右，我是该继续持有呢还是等疫情过后忍痛割肉呢，请房姐给点建议，谢谢！

回答：宝山彭浦人口密集但购买力不高，四季绿城自住还行，但是投资就一般了。 淡市不出货原则，继续持有，等下一轮涨幅来了再出手。 可以考虑分割出租。

提问：房姐你好： 我当前在上海，打算明年初回武汉发展，我户口是武汉集体户，媳妇是济南户口，丈母娘之前投资买房有一套房子挂的我媳妇名字，是婚前购买的，今年五月份已售出，我们16年9月在上海荷三小区花310w买了个老破小，在武汉无房，手头ZD90，上海房贷还有180W，请教下： 1、我在武汉买房是否算刚需，另外是算二套吧？ 2、父母是武汉农村户口，能否用他们名义买首套做接力贷，怎么操作？ 3、如在武汉买房后续房贷压力较大，考虑出售上海房产，但当前上海房市低迷，300W也难以出手，而房龄已24年，是降价急售还是观望房市行情？

回答：1.外地有房贷，武汉买入算刚需二套，首付4成。 2.可以用父母的老人票买入，男70，母65岁之前都可以做接力贷。用父母的名字贷款，你们来还款。目前农行，招商，中信，工行，浦发等银行都支持接力贷。 3.如果未来准备回武汉，可以把上海房子出手裂变到武汉。但是现在不是出手时间。建议等明年3-5月看市场回暖情况。 精华主题里有卖房科技树，可以参考。

提问：房姐好，我是大学生落户，目前首套首贷，小孩2021年九月上小学，手上子弹100左右首付，还款压力不大，考虑小孩上学，麻烦推荐几个盘，可以接受面积100以上，三房

回答：你好，如果考虑好学区，建议入手百瑞景，复地东湖国际了。 保利大都会尚湖是洪山实验小学，保利大都汇K1对口卓刀泉小学。卓小属于比较成熟的老学校，不算牛小。 考虑改善自住可以入。 另外性价比高的学区新盘可以关注保利时代和中建大公馆，二手关注保利华都。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》