先行的海南：房住不炒才是正确的方向

危机之下，更能看出谁在坚守。

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），明确要求在继续实施全域限购举措的前提下，加大调控力度，全面实施现房销售制度。此举也意味着海南省成为规定全面实行现房销售的省份。

一石激起千层浪，在已有60多地在疫情之下选择适度放宽房地产市场调控政策的背景下，海南省却选择反其道而行之，进一步加强对市场的监管，此举有何深意？

严管楼市取得成效，经济结构持续优化

《通知》下发当晚，海南省新闻办公室就召开了一场新闻发布会介绍《通知》出台的有关情况。海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，新冠肺炎疫情对海南房地产业确实造成了一定影响，但通过落实省政府的相关扶持举措可以有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关。《通知》的出台并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

事实上，这已经不是海南省在加强房地产市场监管上次“吃螃蟹”了。2018年4月22日，海南省在率先推行“全域限购”，以“壮士断腕”的决心力图摆脱对房地产的依赖。

2019年，海南全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价稳定在1.5万元/平米左右。而在宏观经济方面，2019年海南全省GDP增长5.8%，剔除房地产行业后增长6.3%，固定资产投资占地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%，非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

一系列的数据充分表明海南实行全域限购政策以来调控成效明显，经济结构持续优化，基本实现预期目标。正是基于已有的成绩，海南省此次推出了包括现房销售、安居型商品住房、本地居民限购三套房在内的一揽子管控举措，以期进一步降低海南经济对房地产行业的依赖，实现经济结构的转型升级。

预售制度弊病明显，现房销售考验房企

海南省此次新政关注的当属全面实行现房销售。目前我国实行的商品住房预售制度在某种程度上可以称之为房地产市场快速发展的“基石”。在预售制度下，开发商在建设初期就可以通过提前销售获得购房者的资金，从而以较少的自有资金撬动项目建设所需庞大资金的“杠杆”，实现近乎“空手套白狼”的经营模式。

尽管预售制度客观上推动了房地产市场的发展，但其也存在着明显的弊端。对于购房者而言，先交钱后交房的模式无疑会带来一系列未知的风险，近年来关于期房质量的维权事件也屡见报端。而对于开发商而言，融资压力的下降和回款周期的缩短也无形中助长了投机风气，从而最终抬高了房价。

现房销售制度的实行，将直接拉长房地产开发企业的投资回款周期，降低拿地意愿，从源头上落实“房住不炒”的政策导向。同时，此举也保护了购房者的权益，减少不确定风险，减轻购房者的心理负担。

不过，有分析人士指出，由于国企和民企的融资渠道和融资成本相差很大，加之疫情之下开发商的资金压力本就很高，对于抗风险能力较弱的中小民营房企而言，新政造成的冲击会更大。而对于规模较大的国企而言也并非高枕无忧，新政带来的资金压力上升和资金周转率下降同样也考验着它们的融资能力。

因地制宜调整政策，房住不炒仍是主题

3月3日，广州市政府发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（以下简称《通知》），其中有48条举措，包括广州公寓、商铺等商办项目不再限定分割单元，不再限定销售对象。然而仅仅一天之后，该《通知》就被广州市政府官网撤下，又过了一天，《通知》再次出现，但关于松绑商服类项目的政策条文已被删除。

无独有偶，河南省驻马店市近期发布的《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）在驻马店市有关部门被河南省政府约谈后也被撤下。《意见》中的17项稳楼市政策包括将首套房贷款首付比例从30%下降至20%，这也让驻马店一度成为本次疫情期间明确提出降低购房首付的城市。

有关分析人士指出，广州和驻马店的政策调整传递出各地将继续深入贯彻中央“房住不炒”的政策信号，即使是在疫情对经济确实造成了较大冲击的情况下，各地也不会重新走回利用刺激房地产来拉动经济增长的旧路。根据疫情对政策作出因地制宜的调整是符合实际的，但是要坚守房住不炒的底线，不能鼓励或变相支持炒房。

广州是一线城市，海南的房价水平大致处于二线城市的水平，而驻马店是三四线城市的代表，三地的政策变动真实反映了不同经济发展水平地区房地产市场遇到的现实问题和阻碍。另一方面，广东和河南是除湖北外疫情最严重的两个省份，海南的疫情则相对较轻，因此海南的政策是“管控”而不是“救市” 。

随着除武汉以外新增病例清零的地区越来越多，全面复工复产必然是三月的主旋律，疫情的结束也标志着恢复正常秩序的房地产市场将继续成为中央和各级地方政府监管的焦点，“海南模式”必将成为越来越多地区借鉴的范本，各地也将结合实际情况，继续出台以“房住不炒”为主题的管控政策，推动房地产市场健康稳定发展。